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Suplemento su vivienda, enero 2004

Parálisis en el mercado de vivienda protegida en Madrid capital
Los retrasos urbanísticos y la posible retención de suelo han limitado la oferta de casas de protección pública


Los desarrollos del norte, como el de Sanchinarro, cuentan con una capacidad total de 37.000 viviendas protegidas, pero sólo se pidieron 8.700 licencias entre 1997 y 2002. / JOSÉ AYMÁ


Crudo. Las familias que estén pensando en comprar una vivienda protegida en los próximos años el municipio de Madrid lo tendrán muy crudo. La oferta ha estado paralizada durante los últimos seis años, según se desprende de los datos de Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

Las cifras de este organismo indican que sólo el 31% de las 89.106 licencias de obras concedidas entre 1997 y 2002 eran para construir casas protegidas. Yla capacidad de la capital para dotar al mercado de viviendas bajo algún régimen de protección ha sido desaprovechada. La mitad de la oferta se ha ubicado en la periferia: los PAU del norte, Carabanchel y el Ensanche de Vallecas.

Estos desarrollos tienen un potencial de unas 37.000 VPP, pero hasta 2002 sólo se habían solicitado 8.400 licencias de obras.
Entre los motivos que han propiciado estas cifras aparece el retraso en la urbanización de los PAU (viarios, alcantarillado, etcétera), que en su momento ha constreñido el parque de casas protegidas.

Unido a esta circunstancia, aparece otro factor que puede estar limitando, en estos momentos de despegue de los PAU, el acceso a un hogar por parte de las familias de menor poder adquisitivo. No es otro que la posibilidad de que algunos propietarios de suelo calificado como protegido lo estén reteniendo a la espera de conocer la reforma de la VPP anunciada por la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre.

Lo que queda claro es que Madrid será una ciudad en la que se presenta muy complicado conseguir una casa en régimen de protección. El grueso de la oferta –que está prácticamente vendida sobre plano– está en los PAU, cuyo filón se agotará en tres años ¿Quedan alternativas?

Tuvieron pocas oportunidades en 2003. Quizás no las tengan en 2004. Y en 2007 habrá escasas posibilidades de compra, porque la oferta será más reducida. Hablamos de muchas de las familias que quieran y cumplan los requisitos económicos para acceder a una de las escasas viviendas protegidas en el municipio de Madrid.

Este segmento del mercado residencial ha estado prácticamente paralizado en los últimos años, o dicho de otra manera: no se ha aprovechado su potencial desarrollo por parte de los promotores, según se desprende de las cifras del Informe de Vivienda de Enero de 2003 publicado por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento.

Los datos de este organismo dicen lo siguiente. Entre 1997 –fecha en que se aprobó el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la capital– y finales de 2002 se han concedido un total de 89.106 licencias para construir casas, de las cuales sólo el 31% –27.425 unidades– tuvieron algún tipo de protección.

La mitad de dicha oferta de Vivienda de Protección Pública (VPP) se ha concentrado tradicionalmente en los nuevos desarrollos urbanísticos de la capital: los PAU del norte (entre ellos, Las Tablas, Sanchinarro y Montecarmelo), Carabanchel y el Ensanche de Vallecas.

Pues bien, en esos terrenos se cuenta con la posibilidad de acometer aproximadamente 37.000 casas bajo algún tipo de protección, como establece el PGOU vigente.

Sin embargo, el informe de la Gerencia de Urbanismo describe: «que hasta la fecha de elaboración del presente informe [enero de 2003> sólo se habían concedido licencias para la construcción de 8.400 viviendas protegidas». La capacidad, por tanto, que tiene Madrid para edificar casas para familias de menor poder adquisitivo ha estado desaprovechada.

Las causas que argumentan los partidos de la oposición en el Ayuntamiento –y de las que discrepan en el Ejecutivo municipal– son diversas. Aseguran que los nuevos desarrollos han tardado en despegar en estos años por culpa de la lenta urbanización del suelo (viarios, alcantarillado, etc.), fase indispensable para poder obtener las correspondientes licencias de obras.

Oferta retenida

Otro de los motivos esgrimidos, que puede estar constriñendo la oferta de esta modalidad residencial, es que algunos propietarios estén reteniendo el suelo en busca de mayor rentabilidad, a la espera de que la presidenta de la Comunidad, Esperanza Aguirre, especifique si va a suprimir la actual política autonómica sobre vivienda de protección (ver suplemento de 28 de noviembre de 2003).

Este último aspecto es el que genera más polémica entre las fuerzas políticas del Consistorio: «Se está urbanizando el suelo despacio. Se produce más libre que protegida, porque en éstas últimas ganan menos los promotores. ¿Si se está calificando el 50% del suelo y sólo se ha dado el 31% de licencias para casas con protección, qué está pasando? Se ha estado reteniendo el suelo», afirma Félix Arias, concejal del PSOE en el Ayuntamiento y responsable del área de urbanismo.

La réplica la da Sigfrido Herráez, concejal delegado de Vivienda del Ejecutivo municipal: «El único dato real es el de las licencias concedidas. La polémica puede ser si es mucho o poco. Creo que el 31% de viviendas protegidas sobre el total [entre 1997 y 2002> es un dato muy importante si se compara con otras ciudades».

«Aceptamos las críticas de que los PAU estaban sin urbanizar, pero ya están entrando en carga. Ahora, se están pidiendo licencias de VPP y libre al mismo ritmo. Por ejemplo, en Vallecas el 55% es protegida y su urbanización en un plazo de cinco años parece razonable. No se está reteniendo el suelo. Pueden darse situaciones, pero son excepcionales. No se puede establecer como norma. El que tiene suelo lo intenta sacar adelante», añade Herráez.

No obstante, la posibilidad de que se estén manteniendo solares en barbecho está ahí. Los actuales propietarios de suelo de los PAU están a verlas venir. Tienen creadas una serie de expectativas de que el Gobierno regional reforme la definición de vivienda protegida en la Comunidad, porque Esperanza Aguirre adelantó esta medida en su discurso de investidura.

Expectativas de cambio

Así, los dueños de los solares calificados para construir viviendas protegidas se debaten entre dos alternativas: solicitar licencias y comercializar inmediatamente las viviendas mediante la compra sobre plano o bien costear la incertidumbre que supone esperar nuevos acontecimientos legislativos.

Ninguna de las fuentes consultadas se atreve a especular sobre las modificaciones que impulsará Esperanza Aguirre, aunque insisten en que no tendrán efectos retroactivos ; es decir, ninguna parcela para vivienda de protección podrá recalificarse como libre.

Sin embargo, sí existen fórmulas de sacar mayor tajada de los cambios normativos, como ya ocurrió entre 2001 y 2002, años en los que los promotores esperaron ansiosos una subida de los módulos de vivienda protegida por parte de la CAM (ver gráfico adjunto), antes de pedir las licencias.

«Una parcela de VPO o de VPT no puede trasladarse a vivienda libre. Ahora bien, si sube el precio del módulo [los euros por metro cuadrado que fija la Administración> subirá el de la vivienda entregada y ahí está el beneficio de los promotores», explica Justo Calcerrada, concejal Izquierda Unida (IU) del Ayuntamiento de Madrid responsable de Vivienda.

«Lo que no sería legal es que al comprador le exijan pagar más por estas viviendas pendientes de entrega cuando existía un compromiso de compra en firme», asegura Félix Arias, del PSOE.

«Puede ser un pelotazo terrible. Cualquier concepto que se inventen [redefinición de lo que es VPT o un híbrido entre esta modalidad y la libre> subirá el precio del suelo espectacularmente», apostilla Arias.

«La CAM dice qué tipo de viviendas se construye en ese suelo. Puede cambiar la definición o el precio del módulo, mediante un acto administrativo. En este caso, sería un regalo para el propietario del terreno», argumenta Francisco López Barquero, secretario general de la Asociación de Gestoras de Cooperativas (Agecovi).

Lo que está claro es que los promotores y cooperativas están expectantes e intentando buscar vías de rentabilizar la vivienda protegida. El nacimiento a finales de los años 90 de la VPT en Madrid fue, en su momento, una de ellas.

Así se constata en los datos mencionados en poder de la Gerencia de Urbanismo. El número de licencias para construir casas a precio tasado ha ido teniendo vaivenes en los últimos seis años, aunque su oferta total ha sido creciente.

Auge de la VPT

Esta modalidad –más cara que la VPO y con requisitos económicos menos restrictivos para el comprador– ha pasado del 3% del mercado residencial madrileño en 2000 al 12% del total en 2002, frente al 20% y 23% del resto de protegida en dichos años, respectivamente.

«La VPT no existía antes. Hay una demanda de compradores insatisfecha que está entre la VPO y la vivienda libre. Y ese es el hueco que intenta cubrir la VPT», explica Sigfrido Herráez.

«En mi opinión, la oferta de vivienda protegida en Madrid –excluyendo las promociones que realiza la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV)– debería tender a ser un 50% de VPO y un 50% de VPT», añade Herráez.

De Protección Oficial o de Precio Tasado, lo cierto es que el parque residencial de la capital bajo regímenes de protección parece a priori insuficiente ante la fuerte demanda de compradores y el importante encarecimiento de precios de la vivienda libre en los últimos años.

Los inmuebles que se han puesto en el mercado en 2003 y los que están pendientes de entrega en 2004 son aquéllos para los cuales se pidieron licencias de obras en 2002 –las promociones tardan en finalizarse una media de 18 meses–.

Teniendo en cuenta estos plazos, entre el año pasado y el vigente, Madrid dispondrá de 20.767 nuevas viviendas, de las cuales 2.353 están calificadas como como VPT y 5.114 bajo otro régimen protegido, indican los datos de Gerencia de Urbanismo.

Sin embargo, esta oferta no es real. Todas ellas están vendidas, dado que la compra de estos inmuebles se realiza en su gran mayoría sobre plano.

De ahí que, a la lentitud de los promotores en relanzar este segmento en los últimos seis años, se sume otro más preocupante: el agotamiento de la oferta de los próximos ejercicios.

«La vivienda protegida se sacará al mercado a partir de ahora, que es cuando están incrementándose las licencias. Pero todo está vendido. Este mercado en Madrid no es para nuevos adquirentes.

Tener una casas en los PAU ya es imposible», dice Calcerrada.

«En los próximos dos y tres años se entregará el 80% de la VPP de Carabanchel y los PAU del norte y en ese periodo finalizará la entrega en los nuevos desarrollos», pronostica el concejal de IU.

Los PAU empezaron a despertar durante 2003, con 6.991 licencias para viviendas entre enero y noviembre, la mitad protegidas, según los últimos datos del Ayuntamiento ; es decir, ésta será la oferta para los próximos dos años, 2004 y 2005, ya cubierta con la venta sobre plano.

«En Madrid, no hay suelo para VPO. Todo el que había en los PAU se ha vendido en su momento por parte de ACS y FCC. Si alguna cooperativa tuvo suelo hace cuatro años es de vivienda construida y ya vendida», matiza Francisco López, de Agecovi.

Este experto recuerda que el Ayuntamiento, en 1998, estableció un sistema de compensación en los PAU del norte. Las dos constructoras mencionadas se adjudicaron las obras de urbanización de los terrenos a cambio del control del suelo calificado para viviendas protegidas.

«La oferta futura de VPO y VPT estará en Vallecas. Y en los PAU del norte sólo habrá si ACS y FCC sacan al mercado las parcelas que no hayan vendido a promotores y cooperativas», añade.

Desde el Gobierno consistorial se disipan dudas: «No se agotará la oferta en 2007. Ahí están nuevos desarrollos como Los Ahijones, Valdebebas, El Cañaveral o Los Cerros. Sí es cierto que se acabarán las obras en los PAU, pero también entrará en juego el desarrollo del sureste», explica Sigfrido Herráez
«Y parte de las 3.000 viviendas de la Ciudad Olímpica pueden ser destindas en un futuro a VPO tras los juegos», finaliza el concejal delegado de Vivienda.