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mrbarlon
mrbarlon
07/10/2008 11:41

FASE I OBRAS INNOVACION VOTO FAVORABLE 3/5 PARTES

¿Cuál es la legalidad de la adopción del acuerdo de la obra-mejora de instalación de los columpios en nuestra comunidad?

2.941 lecturas | 11 respuestas
Hola.
Quiero informar sobre la legalidad de la adopción del acuerdo de la obra/mejora de instalación de los columpios en nuestra comunidad, que es necesario el voto favorable de 3/5 partes de los vecinos y no mayoría simple.
Conforme a lo dispuesto en la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en sus artículos 10 y 11:

Artículo 10.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.


2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

Artículo 11.
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.

5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

Artículo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general , incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación . El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Para mayor abundamiento, pongo el vínculo a la web de la Comunidad de Madrid donde explica todo esto y más sobre Comunidades de Propietarios, y en especial las obras:

http://www.madrid.org/cs/Satellite?MI=1142297615896&c=OVIC_InfGen_FA&cid=1142425424067&language=es&pagename=OVICAM%2Fhome_OVICAM

Obras en elementos comunes

En general, para la realización de estas obras se requiere su aprobación en Junta de Propietarios. La mayoría necesaria requerida por la Junta dependerá del tipo de obra que se trate.

Obras de reparación urgente

Las obras que requieren intervención inmediata, no necesitan la previa celebración de la Junta de Propietarios, si bien su debe ser ratificada en la siguiente Junta que se celebre. Por su parte, los Propietarios han de comunicar de forma inmediata al Administrador la necesidad de realizar este tipo de reparaciones urgentes.

Obras de innovación o sustitución

- Si tienen como fin el adecuado sostenimiento y conservación del edificio, su habitabilidad, seguridad y accesibilidad: Cualquier Propietario puede exigir que se realicen estas obras, cuando las existentes en el edificio hayan quedado obsoletas y no presten un correcto servicio (como la sustitución de las conducciones de suministros como agua, gas o electricidad). En ningún caso podrán alterar las características básicas de los elementos comunes.

Mayoría necesaria: Estas obras necesitarán el voto favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al menos, la mayoría de las cuotas de participación.

Todos los Propietarios están obligados a contribuir económicamente al pago de su coste.

- Las obras que no tengan como fin la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad: ningún Propietario puede exigir la realización de obras para el establecimiento de nuevas instalaciones, servicios y mejoras que, aunque puedan ser útiles, no tengan estos fines (por ejemplo, las obras que cambien elementos comunes en buen estado con una finalidad estética o decorativa).

Mayoría necesaria:

- La realización de estas obras requiere el voto favorable de 3/5 partes de los Propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
-

La instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones (como por ejemplo antenas parabólicas) y la instalación o adaptación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o de otras energías, requiere el voto favorable de 1/3 de los propietarios que, a su vez, representen 1/3 de las cuotas de participación.

Si las obras exceden del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no está obligado al pago de los gastos, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si en cualquier momento desea beneficiarse de la innovación, deberá abonar la cuota correspondiente, actualizada con el interés legal correspondiente.

En caso de innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un Propietario en particular, se necesita el consentimiento expreso de éste y una indemnización por los perjuicios causados.

Aparte de otras cuestiones fuera de la legalidad de la última junta celebrada (como los votos por representación no acreditada), resulta claro que el acuerdo tomado pasadas las doce de la noche sobre el sí/no a los columpios no es definitivo, e incluso está sujeto a una posible impugnación caso de mantenerse.

Esta circunstancia se la haré saber al Sr. Administrador para que redacte el acta dentro de la legalidad.

Saludos.






 
C
cdm10
14/10/2008 17:53
Mrbarlon, yo también creo que sería mejor dejarlo para la próxima junta (el tema de una tercera votación), no obstante yo ya le he hecho llegar vía email al administrador, tantos mis quejas como mis sugerencias. Y he coincidido plenamente contigo en todos los puntos.Un saludo.
 
mrbarlon
mrbarlon
13/10/2008 22:07
Hola. Se pueden hacer varias cosas.
Una sería mediante escrito conjunto de los vecinos interesados al administrador exponiéndole las opiniones/intereses, pero también se puede hacer de forma individualizada dirigiendo un escrito por fax o email al administrador, e incluso hasta por teléfono.

Aparte, conforme a la LPH los ausentes a la junta puedenden votar dentro de los 30 días siguientes desde la notificación del acta y mostrar su discrepancia.
Art. 17.1ª, párrafo penúltimo de la Ley de Propiedad Horizontal:
"A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta
debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción".

En estas webs hay información abundante sobre esta cuestión y otros temas:

http://www.todoexpertos.com/categorias/humanidades/derecho/respuestas/1927245/posibilidad-de-votar-fuera-de-junta-extraordinaria

http://www.comunidadvecinos.com/

También se puede ir a una tercera votación, por la misma regla de haber hecho la segunda, conforme al art. 16 LPH:

Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente
el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

Yo considero que mejor sería dejarlo, si fuese el caso de una nueva votación, para la próxima junta general ordinaria que será para abril/mayo 2008, donde tb se tratarán gastos importantes como demandar a Pedralbes por los defectos de obra (en suspensión de pagos-concurso acreedores según dicen....)y otros asuntos de importancia.

Cómo lo veis ?

Saludos.
 
C
cdm10
13/10/2008 20:35
Me parece bien, se lo podemos comentar al conserje, y así en un huequillo que tenga cada uno, puede bajar y firmar. Un saludo a todos.
 
M
MADRID2008
13/10/2008 12:54
Hola, referente al escrito que envió MrBarlon,una buena forma de que se vea que todos los que estamos de acuerdo sería firmar la carta que envió MrBarlon y volvérsela a entregar al Administrador. Para que todos los que estamos de acuerdo la firmásemos, tendríamos que quedar en la urbanización a una hora y de ese modo esa carta iría al Administrador con nuestras firmas. Podríamos comentárselo a nuestros vecinos, además de por el foro, y si no coincidimos mucho con ellos, poniendo un aviso en los buzones? creo que no es mala idea, porque parece ser que para que te hagan caso, cuanto más seas mejor no? O que la tenga el conserje hasta que la firmemos
 
C
cdm10
10/10/2008 17:35
perdonar, con lo de los abusos me referia al tema de la piscina...es más en la propia junta algún vecino lo comentó con el administrador.
 
C
cdm10
10/10/2008 17:31
Un saludo y buen fin de semana!!!
 
C
cdm10
10/10/2008 17:30
Hola a todos:

Totalmente de acuerdo Mrbarlon y PILIMILI. Por cierto, el administrador miente. Yo misma le comuniqué los abusos que se estaban cometiendo por parte de algunos vecinos, con lo cual no puede decir que le pille de sorpresa.
 
P
PILIYMILI
10/10/2008 14:26
me parece estupendo en cuanto conteste algo lo comunicas.
esto es lo mejor que se puede hacer, si vamos asi evitaremos menos pitorreos de la gente y la proxima los aires acondicionados.
que sepais que yo voy a mandar un correo tambien y le voy a llamar.
asi es como se consiguen las cosas.
saludos y buen fin de semana
 
mrbarlon
mrbarlon
09/10/2008 22:55
Pongo aquí el escrito que ayer envié al administrador respecto a cuestiones diversas de nuestra comunidad, por entender que son cuestiones generales de todos y no a nivel particular. Siempre desde la calma y con el ánimo de fomentar la participación de todos los vecinos en la toma de decisiones y crear un clima de convivencia y respeto, no para polemizar.

ESCRITO ENVIADO:


ASUNTO: Acuerdos adoptados Junta General Ordinaria 13-05-2008 y Junta General Extraordinaria 29-09-2008, y estado contable-saldo tesorería comunidad.

Madrid, 8 de octubre de 2008

Por el presente me dirijo a Vd. para comunicarle, de conformidad con el artículo 20 de la LPH y en su condición de Administrador de la Comunidad de Propietarios Zamaba I, las cuestiones de interés general que seguidamente paso a detallar.

I- Junta General Extraordinaria celebrada el pasado día 29-09-2008, y convocada a las 19:30 en primera convocatoria:

1- Manifestar mi queja y descontento con su hora de llegada a la celebración de la junta, con una hora aproximada –sobre las 20:30 horas- de retraso sobre la hora de convocatoria. La duración excesiva de la junta hasta pasada la media noche y la discusión de cuestiones importantes que debieran figurar con preferencia en el orden del día propuesto.

2- Punto 8º del orden del día: “propuesta y aprobación, si procede, de compra e instalación de juegos infantiles”.
Debiera haber figurado con preferencia en el orden del día para ser tratado a una hora anterior, cuando estaban presentes la totalidad de los asistentes a la junta y no a última hora cuando bastantes vecinos ya se habían marchado dada la excesiva duración de la junta. Sin haberse tenido en cuenta pese a ser un gasto importante y una cuestión que afecta a la convivencia y economía de la comunidad.

En cuanto al resultado de la votación sobre la compra e instalación de juegos infantiles, hacerle saber el hecho de que varias de las personas presentes emitieron voto en representación de ausentes sin que acreditasen la delegación por escrito ni tampoco fuesen requeridos por usted ; yo mismo voté por tres viviendas y no me fue exigida la representación, aunque al final de mutuo propio hice entrega de las autorizaciones acreditando la delegación de voto, no así otros vecinos. Por lo que hago la petición de que al decidir cuestiones de esta índole se realice su votación mediante papeleta escrita y no de forma verbal en alta voz, evitando equívocos y errores a la hora de contabilizar los votos emitidos.

A título ilustrativo le transcribo los artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, aplicables a la compra e instalación de los juegos infantiles, que no tienen la consideración de obras obligatorias para la comunidad según el art. 10 LPH, y su consideración al redactar el acta de la junta celebrada.

- Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características (11.1 LPH)
- Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (11.2 LPH)
- Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste (11.4 LPH)

- Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª El establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. (17 LPH)

Por todo ello, hago saber mi derecho a no participar con mi cuota de comunidad al pago de la mejora de instalación de juegos infantiles así como mi oposición a dicho acuerdo caso de ser aprobado, y anuncio mi reserva a formalizar impugnación del acuerdo adoptado respecto al punto 8º del orden del día, de conformidad con el art. 18 LPH.

II. Junta General Ordinaria celebrada en fecha 13-05-2008:

1. Solicito el cumplimiento del acuerdo adoptado en la junta general ordinaria de fecha 13.05.2008, de “devolver el dinero sobrante de la derrama que se cobró para la instalación de la puerta interior de garaje y la valle lateral”.

2. Acuerdo adoptado de forma unánime de “Proceder judicialmente contra los propietarios que mantienen cuotas pendientes de pago, cuya deuda queda liquidada al cierre del ejercicio con fecha 31 de marzo de 2.008 en los términos y cuantías que figuran en el listado que se unirá como anexo a la presente acta. Se faculta al Presidente para el inicio de las acciones judiciales que correspondan para el cobro de la deuda, autorizándole igualmente para el otorgamiento de poderes a favor de abogados y procuradores”.

Igualmente a título ilustrativo le transcribo el contenido del articulado aplicable de la LPH y LEC, a los efectos de suprimir un gasto a la comunidad por no ser necesaria la contratación de los servicios de Abogado y Procurador para la reclamación del pago de la deuda, siendo suficiente la firma del Presidente/Administrador del escrito de inicio del proceso.

. Art. 21 LPH: “Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
. No ser necesaria la intervención de Abogado y Procurador en el proceso monitorio (arts. 814 en relación con 23.2.1º -intervención no preceptiva de Procurador- 31.2.1º -intervención no preceptiva de Abogado- de la LEC).

3. Horario de piscina: “Se aprueba por unanimidad que el horario de piscina sea de 11:30 a 15:00 horas y de 16:00 a 20:30 horas”.
Ruego me informe si se ha modificado este acuerdo sobre horario de piscina, y/o se ha dado autorización por la comunidad para otros usos fuera del horario aprobado.

III. Tesorería de la comunidad.

Ruego me informe del estado contable y saldo de la tesorería de la comunidad al día de la fecha y previsión de los gastos siguientes:

. Fondo de reserva obligatorio de 5% presupuesto ordinario.
. Lona de piscina.
. Temporizadores luces acceso a trasteros.
. Informe técnico de deficiencias obras constructora.
. Provisión Abogado/Procurador reclamación a Pedralbes obras.
. Importe de la deuda por cuotas impagadas.
. Impuesto municipal de tasa de vado entrada garaje.
. IBI de plazas de garaje libres-no vinculadas viviendas.
. Otras partidas previstas y no presupuestadas.


Después de una cordial conversación con el administrador punto por punto sobre el escrito enviado, quisiera comentar en resumen:
I. JUNTA 29-09-2008.-
- Sus disculpas por el retraso y que fué por retención en carretera al haber un accidente y, por supuesto, aceptadas y disculpado (normalmente siempre es muy puntual).
- Punto 8º del orden del día.
A su entender bastaría mayoría simple, aunque entiende que tb podría ser de 3/5 "según el criterio". Acepta el que se puedan dar votos sin representación pero que no puede controlarlo porque no conoce a la gente y además apunta según van respondiendo, tomando nota para otras votaciones el hacerlo por escrito en alguna de ellas.
Acepta para el caso de superar la cuota de instalación el importe de tres mensualidades que el vecino disidente no está obligado a pagar según el art. 11.2 LPH.
Queda notificado de mi derecho a no participar con mi cuota de ese gasto y la reserva a impugnar el acuerdo.
II. Junta 13-05-2008.-
- Se regularizará en el próximo recibo las devoluciones por derrama de la puerta del garaje.
- Acepta el litigar sin asistencia de profesionales (abogado y procurador, que no son obligatorios aunque sí se pueden llevar si se pagan) para reclamar por el proceso monitorio -incluiso se dispone de formulario modelo a rellenar para reclamar en los juzgados- a los vecinos con deudas, de forma que se agiliza y abaratan las costas que tendría que adelantar la comunidad y también es beneficioso para el vecino deudor que solo pagaría la deuda (en este caso se podría llegar a dar la paradoja que las costas sean igual o superiores a la deuda de la comunidad).
- Horario de piscina: No tenía noticia alguna del uso de la piscina fuera del horario aprobado y tampoco se lo ha comunicado ningún vecino ni presidenta.
- TESORERÍA COMUNIDAD:
Todas las partidas del escrito existen y parte de ellas ya han llegado.
. Fondo reserva 5% presupuesto ordinario (100.000 euros), sale 5.000 euros.
. Lona piscina, 2.480,54 euros, más instalación, según consta en el acta de la junta de mayo.
. Temporizadores luces, unos 300 euros
. Informe técnico deficiencias, unos 1.200 euros
. Provisión fondos demanda Pedralbes, unos 6.000 euros
. Impuesto vado entrada garaje, son 2.000 euros (este recibo dice que le ha llegado dias despues de la última junta)
. Ibi plazas garaje, es una posibilidad que estos recibos lleguen a nombre de la comunidad, con lo cual luego se pasaría como derrama a los vecinos.
. columpios, unos 3.000 euros, más iva e instalación

Con lo cual al saldo actual de la comunidad pronto será necesario pasar recibo extra para poder mantener al menos el fondo reserva obligatorio.
Mi punto de vista sobre la tesorería es que se debería dar prioridad a los pagos inevitables y que no se puedan retrasar, salvo que los interesados en algún gasto estén dispuestos a afrontarlo.

Animo al resto de vecinos a contactar con el administrador o presidenta para recabar información o hacerles cualquier pregunta o comentario sobre el estado de la comunidad y demás cuestiones de interés.

Un saludo, gracias.
 
C
cdm10
07/10/2008 17:23
Mrbarlon, estoy contigo, en cuanto te conteste algo el administrador,comentalo por favor. Un saludo.
 
C
chandalero
07/10/2008 16:43
Mrbarlon hazselo llegar al Administrador aunque siempre tiene una respuesta ya verás. Nosotros le hemos trasmitido nuestras quejas al Administrador (sobre la reunión) y nos ha dicho que sólo llego 20 minutos tarde y que entiende que la votacion de los columpios nos benefició a los que nos oponiamos ya que los asistentes que se fueron de la reunión son los que tenían niños y les tenían que dar de cenar y acostarles. Dice que la reunión se alargo por los problemas que tenemos los vecinos en el foro. Ya le hemos respondido que no nos trate por tontos que eso ya lo hacen los vecinos y con eso tenemos suficiente, que llego más de una hora tarde y que la reunión se alargo porque además de llegar tarde tuvimos que volver a tratar los temas de siempre (aires, desperfectos en las zonas comunes ... ) porque ellos no habían hecho su trabajo. En cuanto al tema de devolvernos el sobrante de la puerta ha dicho que lo harán en la proxima mensualidad, pero no ha dicho como es que se habían olvidado (hace ya 5 meses) mira tu por donde.
 

Fin del hilo
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