Hola.
Quiero informar sobre la legalidad de la adopción del acuerdo de la obra/mejora de instalación de los columpios en nuestra comunidad, que es necesario el voto favorable de 3/5 partes de los vecinos y no mayoría simple.
Conforme a lo dispuesto en la vigente
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en sus
artículos 10 y 11: Artículo 10.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. 2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Artículo 11. 1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste. 5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo 17. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia
u otros servicios comunes de interés general , incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación . El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Para mayor abundamiento, pongo el vínculo a la web de la Comunidad de Madrid donde explica todo esto y más sobre Comunidades de Propietarios, y en especial las obras:
http://www.madrid.org/cs/Satellite?MI=1142297615896&c=OVIC_InfGen_FA&cid=1142425424067&language=es&pagename=OVICAM%2Fhome_OVICAM Obras en elementos comunes
En general, para la realización de estas obras se requiere su aprobación en Junta de Propietarios. La mayoría necesaria requerida por la Junta dependerá del tipo de obra que se trate.
Obras de reparación urgente
Las obras que requieren intervención inmediata, no necesitan la previa celebración de la Junta de Propietarios, si bien su debe ser ratificada en la siguiente Junta que se celebre. Por su parte, los Propietarios han de comunicar de forma inmediata al Administrador la necesidad de realizar este tipo de reparaciones urgentes.
Obras de innovación o sustitución - Si tienen como fin el adecuado sostenimiento y conservación del edificio, su habitabilidad, seguridad y accesibilidad: Cualquier Propietario puede exigir que se realicen estas obras, cuando las existentes en el edificio hayan quedado obsoletas y no presten un correcto servicio (como la sustitución de las conducciones de suministros como agua, gas o electricidad). En ningún caso podrán alterar las características básicas de los elementos comunes.
Mayoría necesaria: Estas obras necesitarán el voto favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al menos, la mayoría de las cuotas de participación.
Todos los Propietarios están obligados a contribuir económicamente al pago de su coste.
- Las obras que no tengan como fin la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad: ningún Propietario puede exigir la realización de obras para el establecimiento de nuevas instalaciones, servicios y mejoras que, aunque puedan ser útiles, no tengan estos fines (por ejemplo, las obras que cambien elementos comunes en buen estado con una finalidad estética o decorativa).
Mayoría necesaria:
- La realización de estas obras requiere el voto favorable de 3/5 partes de los Propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. -
La instalación o adaptación de infraestructuras comunes en materia de telecomunicaciones (como por ejemplo antenas parabólicas) y la instalación o adaptación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o de otras energías, requiere el voto favorable de 1/3 de los propietarios que, a su vez, representen 1/3 de las cuotas de participación.
Si las obras exceden del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no está obligado al pago de los gastos, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si en cualquier momento desea beneficiarse de la innovación, deberá abonar la cuota correspondiente, actualizada con el interés legal correspondiente. En caso de innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un Propietario en particular, se necesita el consentimiento expreso de éste y una indemnización por los perjuicios causados. Aparte de otras cuestiones fuera de la legalidad de la última junta celebrada (como los votos por representación no acreditada), resulta claro que el acuerdo tomado pasadas las doce de la noche sobre el sí/no a los columpios no es definitivo, e incluso está sujeto a una posible impugnación caso de mantenerse.
Esta circunstancia se la haré saber al Sr. Administrador para que redacte el acta dentro de la legalidad.
Saludos.