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S
Simo
17/11/2008 21:01

SUBROGAR O NO SUBROGAR

¿Es conveniente cambiarse de entidad bancaria para obtener un mejor diferencial en la hipoteca?

2.510 lecturas | 27 respuestas
Bueno, pues como ya estamos tan cerca del tema hipoteca, empiezan a surgirme dudas. Yo también tengo cita con Noemí del Santander, y también me temo como dicen por otro hilo que el diferencial no va a ser nada bueno. Mi pregunta es si interesa cambiarse a otra entidad que ofrezca un mejor diferencial, o si por los gastos que acarrea este cambio ni siquiera merece la pena. También he leido por algún otro foro que además del diferencial hay que mirar el TAE, y que es diferente si calculan sobre el euribor diario o mensual... vamos que estoy hecho un lio, y no sé ni por dónde empezar. Si alguien tiene sugerencias...
 
P
pinarcito1
29/11/2008 18:15
sinai dijo:


Por cierto, en las tasaciones se mide todo. No sólo los metros, por ejemplo si está orientado al Este vale más. Si tiene la A-2 cerca tambien. Las calidades de la vivienda. Cuando acaban de tasar hay un buen tocho. La tasación os pertenece y es vuestra. Me parece que en la pagina de la Comunidad de Madrid se puede entrar y calcular en cuanto rondan las tasaciones de nuestra zona (el Soto, no Torrejón como tal, menos mal).Dependiendo de si tienen en cuenta las infraestructuras que han comenzado a hacer, así valdrá la casa.
Un saludo


Sinai si es por infraestructuras prometidas somos los campeones, si es por las ya realizadas me parece que nos tasan como al resto de torrejon jejeje. Haber si conseguimos cambiar esto ultimo.

Saludos
 
P
pinarcito1
29/11/2008 18:13
Asi da gusto al final vamos a montar un banco entre todos jaja.

Yo pregunte en el banco por la tasacion y me comentaron que todavia no las tenian !? que las tasaciones que se hacen en la subrogación son un poco especiales ya que se coge toda la urba y se divide en cachitos y se hace una especie de tasacion global para todos los pisos

Yo eso no me lo creo mucho puesto que unos pisos deben valer mas que otros pero bueno esperare unos dias y volvere a preguntar.

Saludos
 
S
sinai
29/11/2008 16:00
Gracias a tí por la info sugu.

El TAE es lo realmente importante, pero tampoco es exacto en su totalidad. Por ejemplo, si te cobran comisión de apertura, el TAE que te dan es sólo para el primer año porque la comisión de apertura sube el TAE sólo ese primer año que es cuando se cobra, el resto años no.

A ver si nos llaman para el tema de la visita.
Por cierto, en las tasaciones se mide todo. No sólo los metros, por ejemplo si está orientado al Este vale más. Si tiene la A-2 cerca tambien. Las calidades de la vivienda. Cuando acaban de tasar hay un buen tocho. La tasación os pertenece y es vuestra. Me parece que en la pagina de la Comunidad de Madrid se puede entrar y calcular en cuanto rondan las tasaciones de nuestra zona (el Soto, no Torrejón como tal, menos mal).Dependiendo de si tienen en cuenta las infraestructuras que han comenzado a hacer, así valdrá la casa.
Un saludo
 
S
sugu
29/11/2008 00:44
Hola a todos,

Esta muy interesante este tema, cada día se aprende mas. Con respecto a lo que comentaba sinai:

Si mirais en bancopopular-e.com es banca electrónica y está al 0,30 sin vinculaciones me parece.
De momento es la mejor.
Tambien está muy bien la de Caja de España por internet. Se llama cajahispanica


http://www.bancopopular-e.com/esp/ecom/pc/pweb/htm/hpremium_desc.htm?carp=3&fald=7

La del banco popular si que te obliga a un "Seguro de amortización de créditos", lo que aumenta el % de la TAE(6,06).

http://www.t-enteras.com/t-enteras/hipoteca_t_enteras.jsp

La de Caja España tiene buen diferencial (+0,25) pero tiene muchos productos vinculados lo que no es muy bueno y también aumenta mucho la TAE(6,10).

En esta pagina, casi todas las ofertas que evalúan tienen mejor TAE. Ademas, tienen muchos detalles de cada una:

http://www.banqueando.com/comparativa-hipotecas/

Aquí esta un Simulador para calcular la TAE:
http://www.bde.es/clientebanca/simuladores/simulador_tae.htm

Muchas gracias por toda la información suministrada.
 
S
sinai
24/11/2008 19:01
Crisolaba, has dado en el clavo.

Resulta que nos tienen cojidos con que la hipoteca jovén acaba el 31 de diciembre y que no saben si renovarán con la CAM.
Por otro lado, aunque firmes en febrero, como la operación la cierras en diciembre te cogen el euribor de noviembre (su media), cuando firmando en febrero estaría más bajo...PERO, resulta que no te garantizan que siga la hipoteca joven, con lo cual te pueden meter un diferencial de narices.
Mientras, lo de Pinar está un poco parado, con lo cual, lo de firmar en enero no está tan claro. De momento siguen con la división horizontal, luego viene la licencia de primera ocupación, y por fin la cédula de habitabilidad.

Me han dicho que en los chalets hay mucha gente que se está retirando por no poder hacer frente a los pagos, o porque no les dan hipoteca. Vendieron menos de 30 chalets y encima de los vendidos hay muchos que se echan para atrás.

Saludos
 
S
sinai
23/11/2008 11:12
... y así son más o menos los trámites que Pinar tiene que realizar

http://www.canarias365.es/index.php?option=com_content&task=view&id=67&Itemid=84&municipio=Tegueste

Saludos
 
S
sinai
22/11/2008 00:38
http://vlex.com/vid/obra-nueva-construccion-division-horizontal-155499

Saludos
 
S
sinai
21/11/2008 23:25
No lo sé exactamente, pero haciéndolo ahora tocaría el de octubre que estaba muy alto.

Me han comentado en Pinar que ahora mismo están con lo de la División Horizontal. Espero que la licencia de primera ocupación tarde poco.

Saludos
 
S
sinai
21/11/2008 16:19

Te obligan al Seguro de Vida?

Si mirais en bancopopular-e.com es banca electrónica y está al 0,30 sin vinculaciones me parece.
De momento es la mejor.
Tambien está muy bien la de Caja de España por internet. Se llama cajahispanica

A mí el director de ibercaja, no me dió buen feeling, pero por el trato, me pareció que estaba un poco "a su bola". Lo mismo me equivoco y es una percepción mía.
¿Os obliga a hacer un Seguro de Vida?...
El de Hogar siempre es obligatorio por ley (para ser exactos, el de Incendios).

Saludos.
 
S
sinai
20/11/2008 22:40
simo dijo:

Pues por lo menos en notarios pagaremos algo menos, o eso dicen aquí

< a href=http://www.20minutos.es/noticia/429775/0/notarios/reduccion/aranceles/ target=_blank >http://www.20minutos.es/noticia/429775/0/notarios/reduccion/aranceles/< /a >

Saludos


Que buena noticia. O sea que nos va a coger, si o si.
Al final parece que despues de recorrerme todos los bancos y cajas que pueden existir, creo que voy a hacerla con ibercaja.
Un saludo
 
S
Simo
20/11/2008 13:33
Pues por lo menos en notarios pagaremos algo menos, o eso dicen aquí

http://www.20minutos.es/noticia/429775/0/notarios/reduccion/aranceles/

Saludos
 
S
sinai
19/11/2008 23:29
http://www.hipotecasyeuribor.com/previsioneuribor.php

prevision del euribor
 
S
sinai
19/11/2008 13:42

jajaja... muy bueno simo, has dado en el clavo, esto empieza a agobiar :-)

Siobhan, he estado en ibercaja y me han dicho que no tienes porque hacer el seguro de hogar con Seguros Caser. Si eliges otra compañía y el banco te lo aprueba, haces una cesión de derechos y ya está. No implica ningún gasto ni problema, así es que otra cosa resuelta.

Un saludo
 
S
Simo
19/11/2008 09:34
Para liar un poco más el tema ;P, hay que tener cuidado cuando vayáis preguntando en otras entidades por el tipo de referencia que tomen del euribor. Os dejo un link que lo explica perfectamente

http://www.banqueando.com/2008/06/25/hipoteca-joven-de-caja-duero-no-tan-buena-como-parece/

Ala, a agobiarse, jejejeje
 
S
sinai
18/11/2008 23:42
Eso es josesther, tú lo has explicado más claro.

Os pongo un enlace chulo que he rescatado del foro de Los Cedros.
http://www.ocu.org/ahorro-e-inversion/preeacute-stamos-hipotecarios-a-tipo-variable-s353064.htm

Saludos
 
J
josesther
18/11/2008 22:58
sinai dijo:


¿Recordais que acabo de comentar lo de que hay que pagar dos veces Actos Jurídicos Documentados si no te subrogas...lo de los 4.500 por no subrogar y los otros 4.500 al constituir una nueva hipoteca? Pues ahora mismo he leído en el foro de los chalets de Pinar, que hay una sentencia que podría prohibir la obligación de volver a pagar AJD si te vas a otro banco y no te subrogas.
Mirar en el otro foro el mensaje titulado "ahorrar el 1%" que ha colgado gigasa...está muy bien explicado.

Saludos


Sinai, creo que no ha quedado muy claro. Lo de pagar 2 veces los AJD es por
1. contrato de compraventa
2. creación nueva hipoteca

Los que subroguen no pagan el segundo, peor por ahora el primero lo pagamos todos, y no depende de que te subrogues o no, sino de que te compres una casa y tangas que elevar el contrato a documento público.
Este es el que a lo mejor nos podemos ahorrar todos , subroguemos o no según el hilo de Gigasa.

 
J
josesther
18/11/2008 22:51
Hola a todos.

Yo en principio lo cojo con Ibercaja. En principio la nómina no te lo piden. Basta con hacer transferencias mensuales de más de 600 € y con eso basta, aunque termina siendo más cómodo lo de la nómina. También me pidieron contratar una tarjeta con la que gastara al menos 1500 euros al año. Pero del seguro de vida nada.

Por otro lado me comentó que se puede llegar a un acuerdo con ellos para limitar las comisiones de cancelación parcial. Por ejemplo, como nosotros aun no hemos vendido nuestra vivienda actual (motivo por el que no nos podemos acoger al la hipoteca joven salvo que lo vendamos en 3 meses) hemos insistido en tener clausulas que nos indiquen que no nos cobraran por realizar un rembolso grande durante klos primeros años, por si vendemos el piso, o poder realizar desembolson peuqeños durante toda la vida del prestamo, por si alquilamos y quitamos capital con lo que ahorremos pore ese lado.

Si necesitáis clausulas de este tipo, insistid en que os las pongan por escrito y que estén en la oferta vinculante que os hagan.

por último respecto a la hipoteca joven, puesto que parece que está financiada por la CAM, creo que no os pueden obligar a tener una vinculación excesiva en cuanto a los productos a contratar.
 
S
sinai
18/11/2008 22:29

¿Recordais que acabo de comentar lo de que hay que pagar dos veces Actos Jurídicos Documentados si no te subrogas...lo de los 4.500 por no subrogar y los otros 4.500 al constituir una nueva hipoteca? Pues ahora mismo he leído en el foro de los chalets de Pinar, que hay una sentencia que podría prohibir la obligación de volver a pagar AJD si te vas a otro banco y no te subrogas.
Mirar en el otro foro el mensaje titulado "ahorrar el 1%" que ha colgado gigasa...está muy bien explicado.

Saludos
 
S
sinai
18/11/2008 22:18

[/quote>

En esto hay que estar atento. Una vez que contrates la hipoteca, si queda reflejado en la escritura lo del Seguro de Hogar, no tendrás más remedio que cumplir lo que en dicha escritura figure, y por tanto, no podrás cambiar de Seguro mientras dure la hipoteca. Dependería de como lo negocies.
Lo mismo ocurre con las tarjetas. Hay bancos que te obligan a tener tarjeta, pero luego, cuando quieres devolversela te dicen que en la escritura te comprometiste a tenerla, con lo cual te dura la tarjeta toda la vida de la hipoteca.
Tambien puede ocurrir que te digan que el primer año no pagas tarjeta y que luego te pongan en escritura que a partir del segundo año la pagas.
Como vés, la escritura habrá que leerla con lupa, y preguntar cualquier duda al notario antes de firmar. No obstante, el notario debe leerla en voz alta antes de que firmeis, pero lo hace muy por encima.
[/quote>

Acabo de llamar a un amigo que controla un poco de ésto y me ha dicho que lo de la tarjeta si es factible que al siguiente año la rechazases, así es que no hagas mucho caso de éste último mensaje que te envie porque puede ser erroneo.
La domiciliación de nóminas y las tarjetas puede que no sean una cosa tan inflexible, y que, como bien decías, puedas devolver la tarjeta o domiciliar en otro banco con el tiempo.
Lo que me suena que es inamovible es el Seguro de Vida. El de Hogar tambien podría ser dificil de cambiar una vez que hipoteques, aunque tengo dudas.
Ya tengo otra cosa más que consultar, gracias.

Un saludo
 
S
sinai
18/11/2008 21:55
siobhan_82 dijo:

Hola sinai


Sobre seguros de hogar Caser mi mujer había leído sobre gente descontenta y demás. Aunque imagino que sólo será necesario cogerlo el primer año, luego ya nos cambiaríamos.




En esto hay que estar atento. Una vez que contrates la hipoteca, si queda reflejado en la escritura lo del Seguro de Hogar, no tendrás más remedio que cumplir lo que en dicha escritura figure, y por tanto, no podrás cambiar de Seguro mientras dure la hipoteca. Dependería de como lo negocies.
Lo mismo ocurre con las tarjetas. Hay bancos que te obligan a tener tarjeta, pero luego, cuando quieres devolversela te dicen que en la escritura te comprometiste a tenerla, con lo cual te dura la tarjeta toda la vida de la hipoteca.
Tambien puede ocurrir que te digan que el primer año no pagas tarjeta y que luego te pongan en escritura que a partir del segundo año la pagas.
Como vés, la escritura habrá que leerla con lupa, y preguntar cualquier duda al notario antes de firmar. No obstante, el notario debe leerla en voz alta antes de que firmeis, pero lo hace muy por encima.

Si las condiciones son buenas, todos viviremos mejor, y eso se contagia.


Saludos
 
S
sinai
18/11/2008 20:58
siobhan_82 dijo:

Hola

Nosotros fuimos a hablar con Antonio de Ibercaja y, aunq no nos dijo nada concreto, sí nos contó las opciones que había:

Si eres menor de 35, entonces puedes optar a la hipoteca joven de la comunidad de madrid. Esto es, euribor+0,37 sin ninguna comisión si pides menos del 80%. SI pides más del 80% creo que el diferencial era algo mayor pero menor al 0.65

En otro caso la hipoteca es euribor+0,65.

Lo que no me quedó muy claro es el tema vinculaciones. Nos comentó que era necesario domiciliar una nómina, 3 recibos y seguro de vida y de vivienda. Lo que no sé es si con la hipoteca joven esto sigue siendo así. ¿Alguien lo sabe?

Los seguros serían con Caser y, por lo que hemos leído, son bastante malos. Nosotros optaríamos a la hipoteca joven y si nos podemos quitar los seguros con Caser pues mucho mejor.

Tal y como comentáis no nos merece la pena irnos a otro banco, pues en principio, la hipoteca joven es la mejor que podrían darnos.

Según nos contó Antonio, ellos no es q pierdan dinero con la hipoteca joven, sino que la diferencia la paga la comunidad de madrid.

A ver si alguien tiene más info de esta hipoteca. Lo que hemos investigado por internet es q la ofrece Caja Madrid, pero no debe ser exclusivo.

A seguir comentando que el foro se anima :)


Hoy he hablado con un amigo que trabaja en la Central de Ibercaja y me ha comentado que la Hipoteca Joven es de Caja Madrid, pero Ibercaja lo que hace es que la ha igualado para ganar clientes.
Por ejemplo, si alguien del Santander se fuese con Ibercaja, pagaría los 4.500 al Santander, así es que lamentaría no haber sido de la parcela 28-3. No creo que se pueda cambiar a Ibercaja para ahorrarse los 4.500, aunque ambas estén hechas con Pinar, es obvio.
Lo que te ha contado Antonio del Seguro de Hogar si es verdad, pero el Seguro de Vida a mí me han dicho que NO. Hoy he estado en Ibercaja y a mí no me lo han pedido. De hecho, lo tengo por escrito. Esto es lo bueno de compartir información por el foro, que luego podemos luchar con mejores armas, sea en el banco que sea. Ahora vas a otro Ibercaja y preguntas por la Hipoteca Joven, verás como seguramente no lleva el Seguro de Vida.
Lo de domiciliar la nómina y 3 recibos tambien me lo pedían a mí(aunque por comodidad seguro que acabarás haciendolo aunque no te lo pidan, asi es que no es muy grave).

Lo que sí me ha llamado la anteción es lo que comentabas de habías leído que Seguros Caser no tiene muy buena reputación. ¿lo has leído por internet?. Eso me resulta importante. En Caja Madrid, la Hipoteca Joven es con Seguros Mapfre. Un Seguro bueno es una buena garantía.

En cuanto a la obligatoriedad del Seguro de Hogar, lo realmente obligatorio a efectos legales es el Seguro de Incendios, pero lo sensato es hacer un Seguro completo, eso sí, OJO!, mirar cuanto os cubre de CONTINENTE (la casa en sí) y de CONTENIDO (muebles, etc). Resulta que si os cubren 3.000 euros de Contenido, como se os quemase la casa (Dios no quiera) no tendríais para volver a amueblarla.

Saludos
 
S
sinai
18/11/2008 20:15

La situación es la siguiente. Si la gente se subroga con el Santander o con Ibercaja, se ahorra unos 4.500 euros en AJD. Lo que no nos libra nadie es de otros 4.500 euros que se pagan por escriturar, te subrogues con ellos o con otras entidades.

La diferencia es que en vez de 9.000 euros (4.500 + 4.500), si te subrogas con ellos sólo tienes que pagar los 4.500 euros de gastos escriturales por elevar el contrato de compraventa a escritura pública ante notario. Cuando vas al banco no siempre te informan de ésto, y hay que tenerlo presente.

Para los que no se subroguen con el Santander o Ibercaja deberán ir preparando 4.500 más por AJD. Esa es la auténtica diferencia, pero los otros 4.500 ante el notario por elevar a público el contrato de compraventa los tienes que pagar igualmente, te vayas al banco que te vayas. Vaya dineral.

Resulta que hay una gran diferencia entre Ibercaja y el Santander. Si te ha tocado con el Santander te dan el 0,65 y veo dificil que bajen, aún teniendo buenas condiciones. Lo harán con gente, pero son reacios.

Si te ha tocado con Ibercaja, y tienes buenas condiciones, te van a ofrecer la hipoteca joven a un 0,37 y sin comisiones.
Fijaros la diferencia: siendo por ejemplo un cliente que pide el 80%, en una entidad (Ibercaja) te dan el 0,37 sin comisiones y en el Santander 0,65 con letra pequeña. Resulta que ambas hipotecas están realizadas con Pinar, pero la diferencia es sustancial.

Sería un chollo que los del Santander (Parcela M-28.2) se pudiesen subrogar con ibercaja (Parcela M-28.3), porque aparte de ahorrarse los 4.500 por no cambiarse de entidad (de esos 9.000 que indicaba), te dan mejor diferencial (0,37).

Bueno, vamos avanzando, si seguimos así sacaremos todos buenas condiciones, ya vereis, aunque sean malos tiempos para pedir hipotecas. A seguir pateando bancos.

Saludos.

Saludos.
 
R
RVL
18/11/2008 16:36
A mi me calcularon a 40 años, aproximadamente 180.000€, y me quedaba en ese momento es decir a fecha 17-11-08 y lo digo así por como estaban los intereses..., una letra de 880€ aproximadamente.

Requisitos? seguro hogar y domiciliación de nómina o transferencia fija desde otra Entidad todos los meses.

Cancelación? me dijo que por ejemplo para 6.000€ no tenía penalización.

De todas las formas yo estoy mirando en otro Banco y me lo están estudiando pero me anticiparon que a parte de las escrituras probablemente me tocaría pagar aproximadamente 5.000€ más, y no creo que el diferencial varíe mucho de lo que tiene el Santander.
 
S
Simo
18/11/2008 13:38
Pues sí, motivos para subrogar hay bastantes. Interesante también el que es más fácil que te den la hipoteca si te subrogas con la entidad que ya tiene formalizado el préstamo con la constructora, ya que ésta tiene más capacidad de presión sobre el banco. Esto especialmente importante para aquellos que puedan tener problemas con la concesión de la hipoteca en otros bancos/cajas.

Todo será ver a qué nos obliga el Santander (seguros, visas...) y lo que nos quiere cobrar por cancelaciones y esas cosas. Saludos.
 
S
sinai
18/11/2008 01:19

Buenísimo ese apunte josesther.
Eso ya es de nota, totalmente de acuerdo.
Es hilar fino y preciso, veo que controlas.
Muchas gracias.

Por cierto, mirad si hay convenios con vuestras empresas, en algunos casos exite.
Saludos
 
J
josesther
17/11/2008 23:35
Buenas,

simplemente un pequeño comentario sobre el ejemplo expuesto por Sinai.

"Por ejemplo. Si por un prestamo X pagas 180.000 euros de intereses en el Santander, y en otro banco pagas 170.000 euros de intereses por esa misma cantidad, pues la diferencia (10.000) ya supone más de 4.000 y te interesaría irte."

Ojo que esto tiene otro punto de vista. No es lo mismo ahorrarte 4.000 € hoy que ahorrarte 10.000 € durante toda la vida del préstamo. Y es que gracias a nuestro "amigo" el IPC, 4000€ de hoy son muchísimo más dinero posiblemente que 10000€ de dentro de 30 o 40 años. Yo por ejemplo en este caso cogería la subrogación sin dudarlo siempre que no haya otros condicionantes. Esos 4000€ en un plan de pensiones simplemente dan mucho mas dinero seguro.
 
S
sinai
17/11/2008 23:19

El TAE (Tasa Anual Equivalente) es lo más importante.

Lo que más hace variar el TAE es el diferencial.
Cuando vayas a pedir la hipoteca le pides que te indique cuantos intereses pagas por todo el capital solicitado...no te asustes, saldran un monton de millones.
Bien, de esos millones que vas a pagar como intereses totales a cambio de que te presten dinero, tendrás que ver si los 4.000 (más o menos) que te ahorras por subrogarte con el Santander compensan o no.
Por ejemplo. Si por un prestamo X pagas 180.000 euros de intereses en el Santander, y en otro banco pagas 170.000 euros de intereses por esa misma cantidad, pues la diferencia (10.000) ya supone más de 4.000 y te interesaría irte.
OJO! tambien tienes que mirar las comisiones (por ej. a lo mejor la del Santander te cobraba 180.000 de intereses totales pero no tenía comisión de apertura y la otra te cobra 1.000 euros, con lo cual la diferencia real entre una hipoteca y otra ya no serían 10.000, sino 9.000.....aún así te seguiría interesando irte a otro banco y pagar los 4.000 de AJD al constituir una nueva hipoteca)

A mí me han dicho que normalmente las hipotecas se calculan sobre Euribor BOE anual (que me parece que tambien es el había oído, así es que preguntaré,...veis, vamos sacando patrones que nos van a beneficiar a todos. Luego cada persona podrá forzar más o menos, pero de momento, que no nos pillen de ignorantes, debemos patearnos todos los bancos....y compartir los conocimientos porque, en temas de hipotecas, nadie lo sabe todo, siempre el director de la sucursal sabe más. Es lo que me gusta de este foro, que si tengo dudas, sé que la gente echa un cable.

El euribor viene a ser el precio del dinero que se prestan entre los bancos. Digamos que antes daban mejores condiciones porque tenían más liquidez (más cantidad de dinero en circulación y en depósito) y se prestaban sin problemas. Es como la carnicería (perdón por el ej. pero es didáctico), resulta que si antes a ellos el kilo de carne les costaba 20, lo vendían por 25. Si ahora les cuesta 25 ya no lo pueden dejar a 25, por lo menos a 28. Nos ha tocado un momento un poco dificil, que se le va a hacer.

...vamos a terminar un poquillo cansaos de tanta hipoteca, pero no importa, merece la pena.

Saludos
 

Fin del hilo
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