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vecinita26

29/03/2007 17:21

venta de locales

¿Por qué los gastos de la venta de locales son tan altos?

639 lecturas | 10 respuestas

Buenas tardes:
Yo todavia sigo sin entender lo de los locales y me gustaria que alguien que me lo sepa explicar, lo haga.
Vamos a ver si hemos vendido los locales a 2100m2 y son 700 metros de locales hacen un total de 1.470.000 ; a parte hemos pagado todos una cantidad en concepto de bienes no protegidos (locales y plaza de garaje sobrantes), en mi caso 24.000 euros, pero voy a hacer una media de 20.000 euros por vecino y somos 96, hacen un total de 1.920.000 (creo que si lo hicieras real saldria mas porque como he dicho antes yo personalmente he puesto 24.000 euros) ; esto suman 3.390.000 . Ayer nos dijeron que nos devolverian a cada uno mas o menos la mitad de lo que hemos puesto, es decir, con la media que yo hago seria 10.000 euros x 96 vecinos = 960.000, alguien me puede explicar que tipo de gasto tenemos para que la gestora nos diga que 2.430.000 euros son de gastos.
Yo lo que deduzco de todo esto es que además de no ganar un duro con la venta de los locales, también perdemos la mitad de lo que hemos puesto, os parece normal?? además se supone que la cooperativa hizo una prevision de gastos (como nos dijeron ayer con las licencias) que evidentemente se pueden ir un poco pero tanto como 2.430.000 de euros??
Este mensaje no es para meter cizaña ni para decir que nos roban ni para decir que se estan quedando el dinero........etc etc, pero de verdad si alguien puede explicarmelo, que lo haga.
Saludos

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Z

ZAIS

02/04/2007 21:42

Dos cosaistas:

En cuanto a lo de la normativa, te refieres al llamado apagon análogico, que inció su funcionamiento en Septiembrede 2005, cuando salieron las primeras cadenas de telivisón digital Terrestre, que empezaron ha emitir como tres meses antes para Cataluña y cuyo proyecto de ley estabafirmado desde finales de 2004, según el cual para principios de 2008 (ahora han retrasado para finales), es obligatorio que haya una cobertura de TDT del 90% en territorio nacional y que las viviendas esten adaptadas para recibir la señal de TDT.

Y esto es lo que me comentas que en 2005 cuando la obra empezo no se tuvo en cuenta.

En cuanto a las cuentas estoy convencida de que van cuadrar, la gente no es tonta y mucho menos con esa experiencia. Pero mi pregunta es bastante sencilla, ¿todo lo que nos va ha costar demás la vivienda se va meter en escrituras?, es decir, no solomente queda constancia de que hemos pagado ese dinero de más si no que quede quede constancia legal que la vivienda nos ha subido entre 9000 y 14000 euros, que además como ha sido utilizados para pagar mi vivienda yo me los pueda desgrabar. Por dos motivos:
1. Por la la compra de un piso te degrabas hasta un tope anual el 15% de lo que pagas anualmente, nos estariamos desgrabando una media de 1725 euros (de los que nos devolverian una parte).
2. Como el piso que tenemos es VPP, legalmente se revaloriza cada 4 años, si mi piso me cuesta una media de 12500 euros más, si estos no aparecen en escrituras, para que se revalorice la inversión que supone la compra de un piso deberían pasar unos 8 años. Es decir, que mi piso pierde, y hablo siempre según ley) valor adquisitivo.

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A

alberto glez

02/04/2007 20:45

gracias almugp,pero lo unico que se me ocurre en cuanto a lo de mejora de telecomunicaciones es adaptar las antenas para la tdt digital porque otra cosa no se me ocurre,esperemos que luego con eso no tengamos problemas

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A

almugp

02/04/2007 09:20

Hola alberto glez. y cadianos.
Primero, lo del proyecto de telecomunicaciones, te voy a comentar lo poquito que sé: se había presupuestado el normal, lo que no sé si se acaba de cambiar la normativa, o está a punto de cambiar por lo que se decidió modificar el proyecto para "adaptarse a los nuevos tiempos" y eso, pues supuso un aumento de dinero, que unido a todo lo demás, pues ya sabes suma y sigue.... como se suele decir.
Y en respecto a lo del presupuesto, si no estoy equivocada, sí, la obra se ha retrasado un año, bueno yo creo que un poco más, pero a lo que me refería es que el presupuesto de la constructora se hizo cuando ésta se presento al concurso y si no recuerdo mal, ésto se hizo en el año 2002. Luego, la obra empezó realmente en el 2005, a eso me refería con la diferencia de presupuesto.

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C

cadianos

31/03/2007 13:42

Hola de nuevo almugp.
Si no estoy equivocada nos hemos retrasado un año.
desde que empezados han pasado unos cuantos, pero en principio se pensaban entregar los pisos el primer trimestre del 2006.
Es mas, yo, que no tengo ni idea de costruccion y es la primera casa que me compro, cuando me dijeron la fecha que preveian ya me hize a la idea que seria un año mas.

Una empresa acostumbrada desde hace años a gestionar cooperativas y promociones de viviendas debe saber y contar con todas las subidas que se producen desde que se compra el suelo hasta que se entregan las viviendas.

Creo que todos entendemos q loque cuesta hoy 500 dentro de cuatro años cuesta mucho más, no creo que sea algo que pillara a nadie por sorpresa y menos a una empresa que lleva tantos años dedicandose a esto. Por lo menos eso me dijeron a mi.

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A

alberto glez

31/03/2007 12:46

hola,almugp una pregunta,cuando dices lo de los imprevistos gastos como lo de la fachada monocapa...piscina.....tubos de pvc y telecomunicaciones.....a que te refieres con eso de telecomunicaciones?es que no lo entiendo me lo podrias explicar que es eso?gracias de antemano

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A

almugp

30/03/2007 10:28

Tienes razón cadianos, te entendí mal. Yo ya no sé si se ha presupuestado mal o no, pero creo que uno de los principales problemas es todo el retraso que hemos tenido y todo lo que ha subido en ese tiempo. Ya no solo la construcción, sino licencias,... y es que han pasado muchos años. Por ejemplo, si hubiera yo presupuestado el IBI de mi piso de Madrid hace cuatro años, ahora con la burrada de tanto por ciento que ha subido, me hubiera quedado cortísima. Pues imagínate esto pero no a nivel de un solo piso, sino de un edificio de cien viviendas. Pues todo se dispara. Y yo, personalmente a quien echo la culpa de todo esto es a la administración (me da igual consorcio, comunidad, ayuntamiento , eléctricas,..) que desde un principio nos ha puesto trabas en todo.

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C

cadianos

30/03/2007 10:12

Hola almugp,

Si te fijas en los calculos que he hecho he tenido en cuenta el dinero que nos van a devolver.
Piensa ademas del dinero que habiamos adelantado, del que se nos de vuelve la mitad, tambien se ha utilizado para los imprevistos el beneficio de los locales.
Ese beneficio, si no hubiera habido imprevistos lo hubieran tenido que repartir entre los socios.

Cuando haces un presupuesto, por lo menos en las empresasque yo conozco, también tienes en cuenta que surgen imprevistos y desde el principio te dejas un pocentaje de mas para eso. No se si me explico bien.

Yo en tendi el otro dia que ellos presupuestaron 100.000 euros para licencias, y al final han sido más de 200.000. Desde mi punto de vista se quedaron muyy cortos, y no creo que esas licencias hayan subido tanto de repente.

Siempre he pensado que el consejo rector actua de buena fe. Pero piensa que las facturas se pueden inflar.

Y lo de la hipoteca? Pueden tirar balones fuera, pero lo cierto es que no la tenemos cualificada porque no la han gestionado a tiempo. Y ya se que la puedo pedir ahora, pero las condiciones actualmente son muchisimo peores.

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A

almugp

30/03/2007 09:22

Cadianos, hablas de lo que has puesto de momento, pero en unos meses se te va a devolver dinero. Eso ya va a hacer que a vivienda no se te suba un 23% como has calculado, ya será bstante menos.
De todas maneras, es mucho dinero lo que ha subido, pero voy a resumir agunos imprevistos: el tema del muro por las cotas mal dadas del consorcio, el tema de la piscina (que no estaba presupuestada en el primer presupuesto, aunque yo era la primera que creia que sí, lo del monocapa, lo de los tubos de PVC, lo de las telecomunicaciones, el aumento del coste de las licencias por los años pasados, el propio aumento del presupuesto de la construcción del edificio por el paso del tiempo hasta que el consorcio nos dejó construir, la multa que nos puso porque por otro lado de parla este se habían roto aceras..... y así suma y sigue). Puede que muchos de estos gastos sean cuestionables y podíamos haber pedido responsabilidades a arquitecto, consorcio, ayuntamiento,.... pero al final de cuentas a quien le toca pagar es al cooperativista porque lo que te dicen es que es como las lentejas o las tomas o las dejas. De ahí que no se devuelva el dinero como se ha explicado infinidad de veces. Repito, se puede cuestionar muchos gastos pero que los ha habido pues yo creo que no. De todas maneras, si no llega a ser por los locales, estad seguros que ahora a parte de escrituras, y de IVA de la entrega de llaves, nos hubieraq tocado poner unos cuantos milloncillos, aunque también hay que reconocer que hubiera dado igual al principio al final, pero al menos a mi personalmnete me ha costado menos ponerlo poquito a poco.
Un saludo y a ver cuando nos llaman para escriturar.

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C

cadianos

30/03/2007 00:59

He estado haciendo unos cálculos aproximados de lo de los locales.
No soy una experta, así que en ningún momento digo que sean exactos y si alguien tiene más conocimientos que yo y quiere corregirme en cualquier dato, por favor, lo agradecería.

Mis cálculos los he hecho basándome en que los locales son 700 metros cuadrados.
Para calcular la aportación total de los socios he tenido en cuenta la tabla de precios del 2003 (para ver cuántas viviendas hay de cada tipo) y la que nos dieron en la reunión que nos dijeron que subía el presupuesto de la constructora.

He hecho una tabla, pero no se si se verá bien:

TIPO VIV NUM VIV APORTACION LOCALES TOTAL

V2.1 22 19.190,82 422.198,04
V.2.M 3 15.741,98 47.225,94
V.2.2 1 19.039,71 19.039,71
V.3.1.A 8 25.184,80 201.478,40
V.3.1.B 2 24.927,03 49.854,06
V.3.2.A 5 25.217,39 126.086,95
V.3.2.B 3 24.781,84 74.345,52
V.3.3.A 17 22.370,03 380.290,51
V.3.3.A´ 2 22.088,55 44.177,10
V.3.3.B 3 20.959,68 62.879,04
V.3.3.B´ 1 21.629,30 21.629,30
V.3.4.A 11 24.775,92 272.535,12
V.3.4.B 3 23.650,01 70.950,03
V.3.5 3 22.983,35 68.950,05
V.3.5´ 3 25.098,87 75.296,61
V.3.6 5 22.426,32 112.131,60
V.4.1 4 25.249,98 100.999,92
TOTAL 2.150.067,90

Los socios hemos aportado en total 2.150.067,90 euros por los locales y los garajes.

Si estimamos que hay 700 metros de locales comerciales y 6 garajes:
Garajes: 6*18,68*584,08= 65.463,68
Locales: 2.150.067,90 - 65.463,68 = 2.084.604,22

2.084.604,22 /700= 2.978 Euros el metro cuadrado, hemos pagado por los locales.

Yo “creo” que el coste de construir los locales es de 500 Euros el metro cuadrado aproximadamente ; así que el precio coste es de 500*700= 350.000 euros.

Se han vendido a diferentes precios, pero como mínimo a 2200 y máximo a 3000.
Voy a estimar que la media es de 2350 euros metro * 700= 1.645.000 euros .

Si el coste es de 350.000 y se han vendido a 1.645.000 ; el beneficio de los locales es de 1.295.000.

Asì que si recuperamos la mitad de lo aportado habremos puesto 1.075.033 más 1.295.000 de los beneficios de los locales. Total= 2.370.033 (sin tener en cuenta los garajes).

En definitiva, si mi casa con iva cuesta 83.900 y he puesto a parte 20.000, el coste de su construcción se ha incrementado en un 23%.

No soy una experta, y seguro que hay algunos cálculos mal hechos, en ese caso por favor, corregirme, por que los he hecho bien creo que todo el mundo estará de acuerdo en que es un aumento considerable.

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I

iminvo

29/03/2007 21:28

parece que tienes bastante claro que las cuentas no encajan. Lo de las licencias, de verdad? claamaaa al cieeelooo!! esto es lo mismo de siempre que si ha habido un imprevisto, que si la topografía que paso el Consorcio no era buena, que si se olvidó meter la partida de obra X, .... Pasaos por la Oficina de vivienda, id a una reunión con el director de vivienda de la comunidad, ... esos conceptos, no pueden suponer incremento en el coste de las viviendas. la promoción no puede superar el precio máximo legal de la comunidad, no puede ser más de lo establecido por el módulo.
Son cuestiones legales, no nos quedemos en la ignoracia, no por no saber permitamos que nos cobren más de lo que se debe, de eso se aprovechan.

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