Breve Resumen de una JUNTA DE PROPIETARIOS

¿Cuáles son las competencias y tipos de Juntas de Propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal?

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1. Introducción.

La Junta de Propietarios, que supone la reunión de todos los propietarios de pisos y locales, es el órgano soberano y protagonista de la Comunidad y es el que desempeña las funciones básicas y el que está sujeto a una regulación más compleja dentro de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Ley de Propiedad Horizontal regula todos los aspectos relacionados con la Junta: sus funciones, la asistencia de los vecinos a la Junta, convocatoria, funcionamiento, adopción de los acuerdos, impugnación de los mismos, redacción de las actas, .

2. Competencias de la Junta de Propietarios.

Las principales competencias, de forma esquemática, son las siguientes:

Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
3. Clases de Juntas.

Las Juntas de propietarios pueden clasificarse en ordinarias y extraordinarias, siendo importante esta distinción, ya que diferentes son los requisitos exigidos, para cada una de ellas.

La Ordinaria debe reunirse, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas de la Comunidad.

Y la Extraordinaria son todas las demás.

Esquema

Bajo una perspectiva práctica, la única diferencia positiva entre ambas viene establecida por el plazo de antelación que la Ley señala para su convocatoria, de manera que:

Las Ordinarias deberán convocarse con un mínimo de seis días de antelación.
En tanto que las Extraordinarias serán convocadas con la antelación que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados.
4. Convocatoria de la Junta.

La celebración de la Junta exige su previa y formal convocatoria, la cual habrá de cumplir los términos y requisitos establecidos en la propia Ley de Propiedad Horizontal.

La Junta debe reunirse previa convocatoria que debe efectuar el Presidente. Si él no quiere o no puede hacerlo, la cuarta parte de los comuneros o un grupo de ellos (sea cual fuere su número) cuyos coeficientes de propiedad reúnan, como mínimo, el 25% del total, también podrán convocarla.

4.1 Requisitos de índole material:

El lugar de la Junta.
La fecha y la hora de la reunión, tanto en primera como en segunda convocatoria, caso de que ésta también se convoque.
La segunda convocatoria puede llevarse a cabo junto con la primera, exigiendo la Ley un único requisito: que ambas estén separadas por un tiempo mínimo de media hora. Pero si no se hubiera hecho la segunda convocatoria y no pudiera celebrarse en primera, la segunda habrá de convocarse dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada.

El orden del día.
La persona o personas que la convocan.
La relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la Comunidad, advirtiendo, a este respecto, de la privación del derecho de voto.
4.2 Requisitos de índole formal:

Que la convocatoria se entregue por escrito.
Que se practiquen las citaciones en el lugar que se hubiese indicado al Secretario o, en su defecto, en el piso o local del comunero que hubiera que citar, de modo que y si tampoco fuese posible entregar a nadie ahí la citación (aunque no fuese el mismo comunero), la notificación deberá practicarse mediante exposición en el tablón de anuncios de la Comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, indicándose con firma del Secretario y del Presidente la fecha y los motivos por los que se procede a esta última forma de notificación.
Cualquier propietario puede solicitar que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier asunto de interés para la Comunidad, a cuyo fin deberá presentar al Presidente el correspondiente escrito en el que se especifique esos asuntos.
El Presidente, en consecuencia, tiene la obligación de incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Por fin, y aunque la Ley no lo establezca expresamente, hay que recordar que los comuneros han de contar con la documentación necesaria para que puedan preparar debidamente su decisión.
5. Asistencia a la Junta de Propietarios.

La asistencia a la Junta es un derecho que corresponde a todo propietario, que puede ser personal o bien otorgando su representación a otra persona, en cuyo caso deberá formalizarla por escrito.

Si el piso o local perteneciese a varias personas, éstas deberán designar a un representante, que será el que esté facultado para asistir y votar en la Junta.

Cabe destacar que el comunero que no tuviera pagadas todas las deudas con la Comunidad al comienzo de la Junta (y no las hubiera impugnado judicialmente, o no hubiera procedido a consignar, notarial o judicialmente, la suma adeudada) no podrá votar, aunque sí podrá participar en sus deliberaciones. Esta prohibición de voto tendrá que advertirse en la correspondiente convocatoria y hacerse constar en el acta, ya que para el cómputo del quórum respectivo no se tendrá en cuenta al comunero ni a su cuota.