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M
Macsystem
06/08/2008 20:43

CONTACTO JUNTA DIRECTIVA ROSALEDA DE LAS MERCEDES

¿Cuáles son las funciones de los distintos órganos de gobierno de una Comunidad de Propietarios?

749 lecturas | 2 respuestas
A continuación transcribo escrito que envié el pasado 27 de julio al correo abierto como contacto con la Junta Directiva de Rosaleda de los Apartamentos.

"Os adjunto información sobre las funciones de los distintos organos de gobierno de una Comunidad de Propietarios, y dada la situación existente con la Administración de la Comunidad de Propietarios y la Empresa de Explotación impuesta por Títulos e Inversiones S.A., me he visto en la necesidad de dar pasos en el área administrativa, con escrito enviado al Colegio Oficial de Administradores, y requerimiento de asesoramiento legal por medio de una Asociación de Consumidores y Usuarios, previos a posibles denuncias a Turismo y Ayuntamiento.
Mi mayor deseo, es no crear problemas a quienes estén ocupando sus apartamentos como vivienda habitual, pero esta irregularidad administrativa, que trataré de defender hasta donde sea posible, no puede convertirse en freno para que pueda defender mis intereses como inversor en unos apartamentos turísticos, presuntamente mal gestionados por una empresa impuesta por el promotor, sin habilitación legal para ejercer dicha explotación, cuyo representante asume aparte de la explotación de los apartamentos turísticos la administración de la Comunidad de Propietarios, sin respeto a los estatutos de la misma, en claro incumplimiento de lo legalmente establecido y de los intereses de parte de los propietarios que queremos tener legalmente explotados nuestros apartamentos.
Por otra parte desde que aparecieron en el foro mis participaciones, advirtiendo de las presuntas irregularidades existentes en el reparto de los costes de sumistro eléctrico, no tengo acceso a la facturación de Fenosa, por lo que os ruego me hagais envío de copia de las últimas facturas de Fenosa (junio y julio), asi como de las lecturas de los contadores de suministro a los apartamentos de mediados de junio y julio, a fin de poder verificar los cargos que se realizan.
Así mismo, dado que espero esteis deseando cobrar los recibos de Comunidad atrasados, como el Administador no me envia el certificado de deuda en el que claramente se determinen los distintos conceptos que integran los recibos pendientes, con lectura anterior y actual del suministro eléctrico que se incluya en cada uno de los recibos, que le tengo solicitado, os ruego intermedieis, para que me haga envio de dicho certificado de deuda al día de la fecha, y partir del mismo, proceda a previo envio de copia del recibo emitido cada mes, para que pueda ingresaros en cuenta de forma inmediata los atrasos, y dentro de la semana siguiente a disponer del recibo de cada mes el montante correspondiente a cada mensualidad de la que se emita el correspondiente recibo. Esta solicitud se ha hecho por medio de burofax al propio administrador y como a vosotros, he solicitado la intermediación del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Madrid.
Un atento saludo
Miguel Angel Campo Seoane"


Transcurridos diez días desde ese envio, no he recibido respuesta alguna, sobre mi petición de envio por parte del Administrador, de un certificado de deuda, para proceder al pago de la misma, como paso previo a la posible impugnación de las cuentas y el acta de la última junta general.
Con el correo electrónico anterior, enviaba un archivo adjunto con copia de lo que la Ley sobre Propiedad Horizontal señala como funciones del Presidente y del Administrador, rogando que por parte de la Junta de Gobierno (Presidente incluido) no se interfiriese en las responsabilidades del Administrador, permitiéndole justificar sus actos, como imposiciones de la Junta de Gobierno, ya que ésta, solo puede tener como función, la exigencia del cumplimiento de los acuerdos de la Junta General de Propietarios, y en ningún caso sustituir la voluntad colegiada de la misma.
 
M
Macsystem
13/08/2008 12:18
Rosaleda 13, no estes perpleja, ya que si durante el año anterior en que era miembro de la junta de gobierno, no di paso alguno que pudiera perjudicar a nadie, fuese cual fuese su situación, y traté de informar, sobre la realidad existente, al resto de miembros de la Junta.
En estos momentos, el contenido de las cuentas de la Comunidad, los recibos que se pasan por valor mayor del aprobado en Junta, del presupuesto aprobado en 2007 resultaba un cargo de 52,11 € mes para los apartamentos de 1 dormitorio, sin embargo en los recibos que me cargaron en cuenta se cargaban 67,09 € ; si fuese la única irregularidad, podría ser pasada por alto, pero como he señalado en otras intervenciones en el foro, no es fácil asumir unas cuentas, que si reflejan la realidad de los hechos, lo hacen al estilo de las del "Gran Capitan" ya que se presento un presupuesto ordinario de 205.039,62 € (cifra del proyecto de presupuesto presentado en la Junta de 2007, y se ha liquidado con un gasto de 415.220,21 €, mezclando conceptos de ordinario y extraordinario, sin justificar de forma clara las desviaciones existentes).
Puedo comprender que quien este ocupando su apartamento como vivienda habitual, tenga que someterse al "tragala" que le imponga el administrador y empresa explotadora de los apartamentos, para que les dejen tranquilos ; pero no es el caso de quienes invertimos nuestros ahorros en un apartamento turístico para ser alquilado por una empresa explotadora, a quién tenemos todo el derecho de exigir claridad en las cuentas y profesionalidad en su actuación, situaciones que no se dan en la gestión de estos apartamentos ; importantes diferencias en la facturación de energía electrica y la negativa a presentar los recibos debidamente confeccionados, para proceder al correspondiente ingreso, creo que son causas mas que suficientes para solicitar una Auditoría de la cuentas presentadas ; y si la Comunidad de Propietarios no lo hace, lo tendremos que hacer los propietarios que no estamos conformes con su manera de hacer.
Para tu información, te voy a transcribir una pequeña parte de lo que dice la Instrucción 11/2005 del Area de Gobierno de Urbanismo, Vivienda e Infraestructuras, relativa a los apartamentos turísticos, que en su punto A Licencias de obras y actividad apartado 5.2. dice: "Prescripciones que de forma clara, establezcan las prohibiciones de destinarlo a uso residencial y de efectuar la división horizontal del edificio. Asi mismo, deberá constar la prohibición de contratar suministros propios, (instalación eléctrica, agua caliente y fría, telecomunicaciones, climatización, etc.), de forma independiente e individual para cada uno de los apartamentos turísticos." .
El hecho de que pese a la prohibición de hacer la división horizontal, el promotor la hiciese, puede jugar a nuestro favor, si somos capaces de unirnos para exigir cuentas ; ya que aparte de la responsabilidad de éste, el Ayuntamiento ha dado la licencia de actividad provisional, claramente en contra de sus propias instrucciones, aunque intente matizarlo, con el pretexto de que dicha licencia es provisional.
Y en su punto B. Licencia de funcionamiento, señala:
"En la licencia de funcionamiento se deberá exigir la documentación establecida en el artículo 56 de la O.M.T.L.U, y además se tendrá en cuenta lo siguiente:
1. El titular de la licencia debe ser una empresa explotadora, habilitada legalmente para el ejercicio de la actividad turística solicitada,...
4. Procedera denegar la Licencia de Funcionamiento si transcurridos seis meses desde la solicitud de Autorización e Inscripción en el Registro General de Empresas y Entidades a la Dirección general de Turismo de la Comunida de Madrid, no se hubiera obtenido ésta. A tal efecto, se mantendrán las oportunas comunicaciones con aquella Dirección General, alobjeto de obtener dicha información."

Con respecto al punto B.1.- Managering Madrid S.L. no es una empresa legalmente habilitada, ni tiene licencia de actividad para explotar esos apartamentos, ya que lalicencia de actividad esta extendida a nombre de Títulos e Inversiones S.A. empresa promotora de los apartamentos, y M.M. dispone solamente del contrato de cesión que le hace Títulos e Inversiones, y que puede ser un contrato nulo de pleno derecho, por cuanto no cumple MM la primera condición exigida para dicha cesión, que sea hecha a una empresa legalmente habilitada.
Con respecto al punto B.4. ya han transcurrido mas de seis meses desde que MM pidio la habilitación y clasificación de los apartamentos, cosa que no podrá lograr como consecuencia de la existencia de apartamentos utilizados como vivienda habitual, hecho que desde el Area de Urbanismo del distrito se esta verificando por medio del censo, ya que como consecuencia de los burofax enviados a Turismo por propietarios del jardín de las Mercedes, y algunos otros de nuestro complejo y de la Alameda, la Dirección general de Turismo se vió obligada a enviar al Ayuntamiento relación de los complejos de apartamentos turísticos a los que no se han sido clasificados y por tanto no disponen de licencia de actividad por parte de turismo.
En estos momentos la situación es que se ha solicitado por parte de la Concejal del Distrito de San Blas un informe jurídico sobre la situación existente, y que su futura actuación va a depender de lo que de dicho informe se desprenda ; y la situación jurídica es clara, sin que como consecuencia de los engaños a que os tiene sometidos MM, tengamos muchas posibilidades de hacer oir nuestra voz en los organismos competentes.

El que no querais ver la realidad de la situación, no quiere decir que ésta no sea lo suficientemente preocupante, como para que todos "como las avestruces,
sigamos metiendo la cabeza en el suelo, para no verlo",
por descontado que estoy dispuesto a ir a por todas, e incluso a intentar defender los intereses de quienes de buena fe, han querido disponer de una vivienda para uso propio, (dado el gran número de apartamentos turísticos existentes, es bueno para su comercialización que una parte puedan quedar retirados del mercado).
Mis actuaciones hasta el momento las estoy limitando al área administrativa, sin perjuicio de que tenga que llegar a la via judicial, solo o acompañado, eso dependerá de todos los que estamos metidos en el mismo barco, con el problema añadido de que cada uno rema en diferente dirección.
 
R
rosaleda13
13/08/2008 09:28

Me dejas un poco perplejo... Me da la sensación que vas a por todos, incluida la gente que vive tranquilamente en la comunidad... Dices así: "Mi mayor deseo, es no crear problemas a quienes estén ocupando sus apartamentos como vivienda habitual, pero esta irregularidad administrativa, que trataré de defender hasta donde sea posible, no puede convertirse en freno para que pueda defender mis intereses como inversor en unos apartamentos turísticos, presuntamente mal gestionados" . Queda claro que solo te interesa lo tuyo aunque consigas poner "en peligro" a los que vivimos aquí.
Tengo entendido, y creo recordar bien de la 1ª reunión general, que tú pertenecias a la junta...¿No hiciste nada para arreglar la situación? Quiero decir, hablarías con la gestora y administradora, no? Podrías haber hecho algo.
También creo que es tu obligación pagar los recibos de la comunidad, como hacemos todos, a pesar de las desavenencias que tengas con la gestora. La comunidad te sigue brindando (a ti o a tus inquilinos) uso de instalaciones comunes que no pagas, eso es injusto y tampoco me parece bien que digas "dado que espero esteis deseando cobrar los recibos de Comunidad atrasados" ... Macsystem las cosas no se solucionan así, el moroso no puede exigir derechos puesto que no cumple con sus obligaciones.
Te informo, por si no te lo han comunicado, que todos los meses ponen las lecturas de la luz de cada piso en conserjería... Como dices que no te las mandan...Yo bajo todos los meses a echar un vistazo, y cuando no puedo llamo por teléfono.
Saludos
 

Fin del hilo
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