ESTATUTOS C.P. (para que leais...)

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Estimados vecinos, próxima la Junta para constituir la Com. de Propietarios, os paso los estatutos que por correo electrónico me ha hecho llegar Oscar, para que los leais un poco...

ESTATUTOS POR LOS QUE SE REGIRA EL GOBIERNO Y ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO RESIDENCIAL URBANO UBICADO ENTRE LAS CALLES TORREMOLINOS, TORREVIEJA, MOTRIL y ALMERIA EN ARROYOMOLINOS (MADRID).

TITULO I.- ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES

Artículo 1.- Son elementos privativos, cada una de las viviendas, plazas de garaje y cuartos trasteros, determinados en el título constitutivo y en sus modificaciones futuras, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a la vía pública o a los elementos comunes del Conjunto Residencial Urbano ubicado entre las calles Torremolinos, Torrevieja, Motril y Almería de Arroyomolinos (Madrid).
Artículo 2.- La propiedad de cada elemento privativo (vivienda, plaza de garaje ó cuarto trastero) lleva consigo la propiedad privativa de sus obras y tabiques interiores, canalizaciones desde las conducciones generales ascendentes y descendentes, y aparatos sanitarios, todos los cuales se consideran siempre parte integrante del elemento privativo mismo. Los tabiques divisorios de elementos privativos en la misma planta se consideran siempre medianeros entre los mismos, excepto los que tengan carácter estructural.
Artículo 3.- Dado que el Conjunto Residencial Urbano consta de una planta de semisótano parcialmente destinada a garaje y trasteros, con rampa y accesos peatonales independientes, y planta baja, primera y segunda, destinadas a viviendas, con catorce portales-escaleras de acceso por las fachadas exteriores del edificio, que adopta la forma de manzana cerrada, en cuyo interior se ubica una amplia zona común destinada a instalaciones deportivas, juegos infantiles, áreas de ocio y jardín y aceras de acceso a los portales, hay elementos comunes pertenecientes a todo el Conjunto Residencial, elementos comunes de uso particular por los propietarios de cada portal-escalera, elementos comunes de uso exclusivo por los propietarios de plazas de garaje vinculadas y trasteros, y elementos comunes de uso exclusivo por los propietarios de plazas de garaje no vinculadas, a saber:
A).- Son elementos comunes generales del conjunto residencial los determinados en el art. 396 del Código Civil y en especial: el solar ubicado entre las calles Torremolinos, Torrevieja, Motril y Almería y, por tanto, las cimentaciones, muros y obra gruesa que constituye la estructura del Edificio, las fachadas y cubiertas, las canalizaciones generales de aguas pluviales y residuales, las conducciones y acometidas generales de agua y electricidad, con todos sus accesorios e instalaciones, referidas unas y otras a las de carácter general que pudieran existir para todos los portales-escaleras, el vuelo, el volumen de edificabilidad, y en general, cuanto en el Edificio y sus Portales-Escaleras esté destinado a servicio común de todos los propietarios o esté destinado al servicio general del Conjunto Residencial, el cuarto de ascensores, la garita del conserje, el cuarto de contadores, los depósitos de agua, los jardines y piscina, las instalaciones deportivas, etc.
B).- Son elementos comunes de cada uno de los Portales-Escaleras, cuyo uso y disfrute será compartido, exclusivamente, por los propietarios de las viviendas, sus accesos peatonales, las zonas de escaleras y sus rellanos, los cuartos de contadores situados los cuartos de basura en semisótano, las respectivas canalizaciones de aguas pluviales y residuales, así como las conducciones y acometidas de agua y electricidad con todos sus accesorios e instalaciones, en el tramo en que discurran a través de cada uno de los Portales-Escaleras.
C).- Son elementos comunes de uso particular de todos los propietarios cuyas viviendas tengan acceso directo o a través de los mismos: la zona ajardinada interior del Conjunto Residencial o plaza particular del mismo, compuesta por las zonas verdes, las aceras, las áreas de juegos y de ocio y las instalaciones deportivas.
D).- Son elementos comunes de uso particular de todos los propietarios de plazas de garajes vinculadas y cuartos trasteros con acceso desde el garaje: la rampa de entrada, la maquinaria de extracción-ventilación y sus conducciones, sistema de bombeo de achique y filtro de grasas, los cuartos de basura las zonas de acceso y maniobra interiores, las escaleras de salidas a la plaza particular del Conjunto Residencial y el conjunto de ascensor y escaleras del acceso peatonal de uso común por calle Motril.
E).- Son elementos comunes de uso particular de todos los propietarios de plazas de garajes no vinculadas con acceso desde el garaje: la rampa de entrada, la maquinaria de extracción-ventilación y sus conducciones, sistema de bombeo de achique y filtro de grasas, las zonas de acceso y maniobra interiores, y el conjunto de ascensor y escaleras del acceso peatonal de uso común por calle Motril.
Artículo 4.- Los coeficientes de participación de cada uno de las viviendas, plazas de garaje y cuartos trasteros en beneficios y cargas de los elementos y pertenencias comunes, son los que resultan del título constitutivo, esto es, en la escritura de división horizontal.

TITULO II.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Artículo 5.-
A.- Los gastos necesarios para la conservación y entretenimiento de las cosas, elementos y servicios comunes generales definidos en el artículo 3.A) serán satisfechos por todos los propietarios en proporción a los coeficientes que corresponden a cada elemento privativo en el edificio.
B.- Los gastos de conservación, entretenimiento y reparación de los elementos comunes de uso particular, definidos en el artículo 3.B) serán satisfechos por los propietarios de viviendas, de los respectivos Portales-Escaleras a que pertenecen, con arreglo a sus coeficientes de participación, siempre que tengan acceso a dichos elementos comunes.
C.- Los gastos de conservación, entretenimiento y reparación de las instalaciones deportivas, las zonas verdes, las aceras y en resumen todo el recinto ajardinado del área interior del Conjunto Residencial definidos en el artículo 3. C) serán satisfechos por los propietarios cuyas viviendas tengan su acceso directo o a través de los mismos, pudiendo establecer entre ellos los pactos y condiciones que consideren oportunos en orden al uso, conservación y administración de estos elementos comunes y en especial los relativos a las instalaciones deportivas.
D.- Los gastos de conservación, reparación y entretenimiento del garaje destinado a plazas de aparcamiento y cuartos trasteros, con sus servicios e instalaciones, serán satisfechos exclusivamente por los propietarios de esos elementos privativos, con arreglo a sus respectivos coeficientes.
Artículo 6.- Las reparaciones de las instalaciones o de cualquier elemento común, sea general o particular, que hayan de hacerse por averías o desperfectos causados por alguno de los propietarios o por quien mediante vínculo contractual o personal con cualquiera de ellos ocupe alguno de los elementos privativos serán de cargo del propietario del elemento privativo que ocupa la persona causante del daño, sin perjuicio de su derecho de repetir contra el culpable.
Los impuestos, tasas y arbitrios que graven independientemente cada elemento privativo, serán satisfechos por sus propietarios respectivos. Los que graven la totalidad del Conjunto Residencial y del Edificio, sin especificación de parte, serán satisfechos por todos los propietarios en proporción a su coeficiente.
Artículo 7.- Cada propietario está obligado a cuanto determina el artículo 9 de la Ley de 21 de Julio de 1.960, y por tanto a ejecutar en los elementos privativos las reparaciones cuya omisión pueda dañar a otros propietarios o comprometer la estabilidad, la uniformidad exterior o el decoro del Conjunto y del Edificio, siendo responsable de los daños causados por demora injustificada o mala realización.
El propietario de un elemento privativo, a requerimiento del Presidente y previo aviso, está obligado a consentir que, con el debido cuidado, se proceda a la inspección y a los trabajos que se hayan de realizar sobre partes comunes, con derecho a ser reembolsado, como gasto común, de los perjuicios que se le ocasionen.
Artículo 8.- Las viviendas solo podrán ser dedicadas al uso o actividad para el que han sido creadas. No obstante, los propietarios de las viviendas, podrán ejercer en ellas una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación, siempre que ello sea legalmente admisible o compatible con la conservación del carácter de vivienda.
Artículo 9.- Se prohíbe especialmente a los propietarios de viviendas:
a).- Destinar los pisos a consultorios o clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios, academias, clubs o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios.-
b).- Instalar motores o máquinas que no sean los usuales para los servicios del hogar o despacho profesional
c).- Ocupar, aunque sea temporalmente con construcciones provisionales o con objetos muebles de cualquier naturaleza, los portales, escaleras y sus rellanos, la plaza particular, sus aceras y zonas de expansión y recreo, y demás lugares comunes.
d).-Almacenar o tener en cantidades inadecuadas en los elementos privativos, materias combustibles, inflamables o explosivas que puedan ser causa de destrucción o deterioro del inmueble.
Artículo 10.- Cada uno de los propietarios podrá realizar en su elemento privativo, las modificaciones que desee, en la medida que establece el artículo 7 de la Ley de 21 de Julio de 1.960, siempre que preceda aviso al Presidente de la Junta Parcial, con diez días de antelación al comienzo de las obras y expresando en él el objeto de las mismas.
Los propietarios de las viviendas podrán cerrar y acristalar sus respectivas terrazas exteriores, siempre que lo permitan las Ordenanzas Municipales, y se ajuste el cerramiento a un proyecto técnico específico y detallado que previamente haya aprobado la Junta General, con objeto de preservar la uniformidad arquitectónica del Edificio y su entorno.
Si los elementos privativos de una misma planta, adyacentes entre sí, pertenecieran a un mismo propietario, éste podrá, sin precisar autorización de la Junta General, pero con las licencias administrativas pertinentes, unirlos, estableciendo libre comunicación y acceso entre ellos, pudiendo con este fin suprimir los tabiques divisorios y abrir huecos en los mismos, siempre que no afecte o cause perjuicio a elementos estructurales, conducciones y demás partas comunes de los Portales-Escaleras. En iguales condiciones podrán unirse dos o más elementos privativos, total o parcialmente superpuestos. La facultad atribuida a los propietarios en este párrafo, comprende también la agrupación, agregación, segregación o división hipotecaria de fincas con asignación del coeficiente de participación que corresponde a las entidades resultantes, con arreglo a su superficie, sin modificar en ningún caso el coeficiente de las restantes fincas no afectadas por dichas operaciones.
Ningún propietario podrá realizar obras o trabajos en las cosas comunes sin autorización de la Junta General de propietarios. Si obtuviere la autorización, el importe de aquellas se considerará gasto común y se reembolsará al que lo hubiere pagado por los demás en proporción a sus coeficientes. Si las obras se realizaran sin autorización, su coste será de cargo de quien las realice y los beneficios se cederán en favor de los demás, sin obligación de indemnizar.
Artículo 11.- Los propietarios de plazas de garaje deberán dedicar las mismas al estacionamiento de vehículos automóviles, precisamente dentro del perímetro de cada plaza, sin presentar salientes ni invadir la superficie de los demás, ni las zonas comunes de circulación y maniobra.
Las zonas de circulación y maniobra deberán estar permanentemente despejadas, sin que pueda estacionarse en ellas ni depositar objeto alguno.
Artículo 12.- La responsabilidad civil de la Comunidad frente a los propietarios de los distintos elementos privativos y frente a extraños, se repartirá entre todos ellos en proporción a sus coeficientes, según el hecho que origine tal responsabilidad, siempre que no sea imputable a uno o más de los propietarios conforme al articulo 9, en cuyo caso el resarcimiento del daño será de la exclusiva cuenta de quien o quienes lo hubieren causado. Cuando el daño procediere de instalaciones, cuyo uso o servicio pertenezca exclusivamente a los propietarios de algún elemento privativo, la responsabilidad civil será exclusivamente de cargo de ellos.

TITULO III.- ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD

A.- LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS
Artículo 13.- Dado que el Conjunto Residencial está compuesto por un único edificio con catorce Portales-Escaleras, (viviendas) y la planta del semisótano (plazas de garaje y trasteros), se establece para una mejor administración de la Comunidad una Junta General para todo el Conjunto Residencial.
La Junta General de todos los propietarios del Conjunto Residencial, es el órgano de gestión y administración de los elementos y pertenencias comunes generales. Sus acuerdos, adoptados en forma, obligan a todos los propietarios citados, aunque no asistan. Los acuerdos adoptados válidamente se notificarán a los asistentes y no asistentes.
Artículo 14.- NOMBRAMIENTO DE CARGOS.
a) La Junta, en la primera reunión que celebre, elegirá un Presidente que tendrá las facultades inherentes al cargo, determinadas en el artículo 13 de la Ley de 21 de Julio de 1.960, convocará y dirigirá las reuniones y hará que se levante acta de ellas en un libro destinado a tal fin, que firmará con otros dos propietarios designados por la Junta, debiendo conservar el libro en su poder, y a disposición de los demás. El cargo de Presidente es gratuito, se renovará en la reunión ordinaria anual o en la primera que se celebre después de ocurrir una vacante; el cargo es obligatorio y para él se puede ser reelegido indefinidamente. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
b) Asimismo, y de la misma forma, junto al Presidente será nombrado un vicepresidente, que le servirá de colaborador y que actuará sustituyéndole en su ausencia o imposibilidad para desarrollar y ejercer las funciones de su cargo.
c) También se nombrarán de la misma forma cuatro Vocales en total, cada uno corresponderá a un grupo de portales según se expone: A, portales con numeración de obra del 1 al 4; B portales con numeración de obra del 5 al 7; C portales con numeración de obra del 8 al 11; y D portales con numeración de obra del 12 al 14. Dichos vocales serán un órgano consultivo sin carácter vinculante en sus opiniones, careciendo por tanto de facultades de decisión ó responsabilidad interna o externa. Su función fundamental será la de actuar como enlace entre los propietarios bajo su cargo y la Presidencia única.
Artículo 15.- La Junta de Propietarios se reunirá una vez al año en sesión ordinaria para examinar y aprobar, en su caso, las cuentas del administrador y formular el presupuesto para el año siguiente, y en reunión extraordinaria, cuando la convoque el Presidente o lo soliciten de éste la cuarta parte de los propietarios o los que representen, al menos, el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.
Artículo 16.- A cada propietario le corresponderá recibir toda clase de citaciones y notificaciones, en el elemento privativo del que sea propietario en el Edificio, o en su caso, el designado al efecto y notificado al Administrador, especialmente respecto de propietarios de plazas de garaje y trasteros no titulares de vivienda.
Artículo 17.- Las citaciones para las juntas se harán por escrito, por el Presidente ó Administrador, en el domicilio indicado de cada propietario, de acuerdo con lo establecido en el artículo anterior, y serán hechos, por lo menos, con seis días naturales de anticipación, fijando fecha, hora y lugar para la primera y segunda convocatoria, así como los asuntos que se vayan a tratar.
En cualquier caso, hallándose presentes o representados la totalidad de los propietarios, y estando unánimemente conformes en ello, se entenderá válidamente constituida la Junta, aunque no la hubieran precedido citaciones.
Artículo 18.- Los acuerdos de la Junta que aprueben o modifiquen las normas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los presentes Estatutos requerirán para su validez la unanimidad del voto favorable de la totalidad de los propietarios.
Los demás acuerdos se adoptarán por el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios, presentes o representados (sean dueños de uno o más elementos privativos), que representen a su vez, la mayoría del valor del coeficiente. Si no pudiera obtenerse la mayoría por falta de asistencia en número suficiente, serán válidos los acuerdos adoptados en segunda convocatoria por el voto favorable de la mayoría de los propietarios, presentes y representados, cuyos coeficientes sumen más de la mitad del valor de las cuotas de los concurrentes en nombre propio y por representación.
Artículo 19.- Ningún propietario puede ser excluido de su derecho a asistir, deliberar y votar en las Juntas, derechos que podrá ejercitar por sí o por apoderado con poder suficiente en escritura pública o mediante carta dirigida al Presidente, válida solamente para la sesión que la motiva.
Si un elemento privativo pertenece proindiviso a varios propietarios, éstos designarán un representante para votar en la Junta. Si el usufructo y la nuda propiedad corresponden a distintas personas, el voto corresponderá al propietario y no se entenderá en ningún supuesto representado por el usufructuario, si no se le ha autorizado al efecto en la forma determinada en el párrafo anterior.

B.- EL ADMINISTRADOR
Artículo 20.- La Junta General de propietarios nombrará un Administrador Único para todo el Conjunto Residencial, con las facultades inherentes al cargo determinadas en el artículo 18 de la Ley de 21 de Julio de 1.960. Dicho Administrador Único podrá ser asistido en las funciones cobratorias o de otra índole por el Presidente. El nombramiento puede recaer en un propietario con carácter gratuito o en un extraño con la retribución que la Junta determine. En los casos de vacante, la administración se ejercitará por el Presidente hasta que la Junta nombre nuevo Administrador.
Artículo 21.- El Administrador rendirá cuenta de su gestión con los debidos justificantes, en la Junta General Ordinaria de cada año, sobre los gastos generales y los particulares de ellas.
Artículo 22.- El Administrador, dentro de los ocho primeros días de cada mes, cobrará a cada propietario la cantidad presupuestada por su contribución mensual a los gastos comunes; el pago deberá hacerse antes del día dieciséis de cada mes.
Las cantidades recaudadas por el Administrador, así como las que las Juntas de Propietarios puedan acordar para constituir fondos de reserva, o las que por cualquier otro concepto puedan percibir para la comunidad, se depositarán en una cuenta en la Entidad que la Junta de Propietarios acuerde.
C.-EL SECRETARIO
Artículo 23.- La Junta General elegirá entre todos los propietarios una persona que desempeñará las funciones de Secretario. El cargo de Secretario se renovará en la reunión ordinaria anual; el cargo es obligatorio. No obstante, podrán encomendarse las funciones del Secretario al Administrador, en cuyo caso se le aplicará lo dispuesto en el apartado B de este título.

TITULO IV.- DISPOSICIONES FINALES

Artículo 24.- Si el propietario de un elemento privativo renunciase a su parte privativa por librarse de las cargas comunes, la renuncia se entenderá hecha a favor de los demás propietarios en proporción a sus respectivos coeficientes.
Artículo 25.- Las disposiciones contenidas en estos Estatutos serán obligatorias para todos los propietarios de elementos privativos, cualquiera que fuere el título por el que lo sean.