Información muy importante sobre la Junta Extraordinaria.
Juntas Ordinarias y Extraordinarias noviembre 17, 2013 Deja un comentario
El próximo día 27/11/2013 a las 19:30 horas se va a celebrar una junta extraordinaria con la finalidad de tratar de corregir los gravísimos problemas económicos y defectos en instalaciones que tiene la Comunidad. Nos encontramos en una situación crítica, la deuda no ha dejado de crecer desde hace 4 años y las decisiones que se adopten en esta Junta pueden suponer el cambio de rumbo que haga a la Comunidad enderezar la situación.
Si es usted inquilino, por favor, avise urgentemente al arrendador de la importancia de las decisiones que se van a tomar para el devenir de la Comunidad, y sobre todo de la necesidad imperiosa de que o bien asista a la Junta o bien se persone en conserjería antes del día 27 y firme el impreso de delegación de voto (a favor del Presidente) que se ha dejado al Conserje a tal efecto, ya que se va a someter a votación emprender actuaciones contrarias a los intereses de la empresa constructora y no podemos permitirnos que sean vetadas debido a la cantidad de votos que esta tiene.
Si es usted propietario, igualmente se ruega que acuda a la Junta o bien delegue el voto a favor del Presidente firmando el impreso que hay en Conserjería.
Significar que en primer lugar el nuevo administrador se presentará, expondrá brevemente la situación económica de la Comunidad y el tema de los morosos, para a continuación abordar los temas más importantes, motivo de la celebración de esta Junta Extraordinaria, que procedo a resumir, siendo los dos primeros de vital importancia:
Derrama para demanda judicial contra la empresa constructora y mantenedoras: según el informe pericial de Auditec sobre el estado de las instalaciones comunitarias de climatización y agua caliente sanitaria (el cual se colgó hace pocas semanas en el Grupo de Google) estas adolecen de graves defectos tanto constructivos o de diseño como también de mantenimiento, lo cual deriva en que algunas instalaciones estén totalmente inservibles (paneles solares) y otras funcionen muy por debajo del rendimiento óptimo.
Esto está ocasionando unas pérdidas económicas a la Comunidad altísimas. Su reparación supondría un coste de 270.000 euros, i.v.a. incluido, a los que habría que sumar unos 30.000 euros anuales de ahorro en la facturación que repercutiría a favor de los vecinos si los paneles solares estuvieran operativos. Y recordemos que el informe se refiere solamente a la instalación solar térmica, climatización y agua caliente, no existiendo informe aún sobre los posibles defectos del edificio propiamente dicho.
Tras haber resultado infructuoso el intento de negociación con las empresas encartadas (constructora y mantenedoras), se ha solicitado presupuesto al bufete Velasco Abogados para la elaboración de la demanda, que incluiría la reparación de los defectos más el lucro cesante por el mal funcionamiento, lo cual, según la abogada que llevaría el caso, es perfectamente reclamable siempre y cuando pueda ser cuantificado, de lo que se encargaría el ingeniero de Termalia.
Además de ello, se ha solicitado presupuesto a tres arquitectos diferentes para la emisión de otro informe pericial referido esta vez a los defectos del edificio en sí, con el objeto de que la demanda que pueda interponerse englobe todos los defectos (tanto de instalaciones como de estructura del edificio), obteniendo tres presupuestos: uno de 3.400 euros, otro de 4.900 y otro de 5.400 euros, todos con el i.v.a. incluido.
Por ese motivo es crucial que se apruebe el encargo de este informe a uno de los tres peritos-arquitectos, así como el encargo de demanda judicial a Velasco abogados, ya que con una pequeña derrama podría solucionarse un problema cuya subsanación por parte de la Comunidad tendría un coste elevadísimo, más de 10 veces superior al coste de la demanda.
El importe exacto de esta demanda estaría aún pendiente de concretar, a falta del informe del arquitecto sobre los defectos del edificio y conocer en cuánto se valoran esos defectos, pero el presupuesto para la demanda basada en el primer informe supone 18.400 euros, i.v.a. y tasas judiciales incluidas.
El importe de honorarios se calcula en base a la cuantía reclamada según criterios del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, aplicando al resultado un descuento del 40%, de este modo se aplicarían siempre los honorarios con independencia de las personas a las que haya que demandar, es decir, unos mismos defectos o un conjunto de ellos en una misma instalación pueden ir en una sola demanda y los honorarios serían los mismos con independencia de que se distribuya la responsabilidad entre diferentes agentes. Ahora bien, para el caso de los defectos del edificio en sí (los cuales, recordemos, aún no están peritados) habría que calcular los honorarios con los mismos criterios, pero a día de hoy no podemos definir la cuantía dado que no conocemos a cuánto ascendería el coste de las reparaciones, si es que hubiera que realizarlas, que sería a su vez la cantidad reclamada.
Resumiendo, la suma del informe del perito-arquitecto más la demanda judicial calculada en base al primer informe asciende a 21.800 euros, que divididos entre 357 vecinos, saldría a unos 61 euros por vivienda aproximadamente (a falta de aplicar los coeficientes por vivienda), a lo que habría que añadir que la demanda seguramente se presentaría reclamando una cantidad mayor, y por lo tanto se encarecería un poco, acorde con el presupuesto de reparación de los defectos estructurales que pudiera encontrar el segundo informe pericial.
No obstante, la abogada del despacho Velasco Abogados que llevaría este asunto va a personarse en la Junta para explicar este punto.
He adjuntado archivos en el Grupo de Google con los 3 informes del perito-ingeniero con que ya contamos, donde se reflejan los importes que supondría llevar a cabo todas las reparaciones, así el archivo con el presupuesto de Velasco Abogados para la demanda (en base al primer informe pericial solamente). Sería importante que los asistentes leyeran estos documentos antes del día 27 para agilizar la Junta.
Acuerdo con Gas Natural: el segundo punto importante es la votación sobre un acuerdo para el suministro por la empresa Gas Natural, ya que tras una dura negociación con ellos por parte del ingeniero de Termalia, se ha conseguido que, a cambio de la firma de un contrato de suministro de la Comunidad con la citada empresa a largo plazo (unos 10 ó 12 años), Gas Natural asuma el coste de la sustitución y reparación de la instalación de paneles solares y los contadores averiados, comprometiéndose además a dar una garantía de 10 años sobre la nueva instalación de paneles. En esta ocasión por tanto no sería necesaria derrama alguna.
Gracias al ahorro energético que supondrían los paneles y a la optimización de las pérdidas caloríficas de que adolece la instalación, la firma de este contrato de suministro tampoco supondría un sobrecoste en la factura energética de cada vecino, representando la opción más ventajosa para subsanar este problema, por lo que se considera de vital importancia que este punto salga adelante.
La instalación se realizaría durante la primavera de 2014 y sería el primer paso para comenzar con el recobro de las cantidades pendientes respecto a los consumos privativos, lo que llevaría a una disminución progresiva de la enorme deuda acarreada por este problema.
El motivo de que se realizaran estas obras en primavera, y no de manera inmediata, es porque, si se aprobara presentar la demanda contra la constructora y empresa/s mantenedora/s, la parte o partes demandadas querrán comprobar las instalaciones con objeto de poder emitir su informe pericial, lo que supone que si se eliminan los defectos pueden alegar que no se les está permitiendo el acceso a su comprobación. Por ese motivo se les requeriría formalmente para que lo realizasen, concediéndoles el plazo legal estipulado para que comprobaran estos extremos antes de proceder a su reparación, y que la Comunidad, aunque hubiera procedido a solucionar este problema, recibiera, en caso de sentencia favorable, el dinero correspondiente a la sustitución/reparación de los paneles.
Se hace constar que el ingeniero de Termalia acudirá a la Junta para explicar los detalles del acuerdo con Gas Natural, así como la manera en que se realizaría la facturación a partir de ahora (aumentaría un poco la parte del coste fijo y disminuiría la del consumo, quedando el recibo final a pagar aproximadamente en la misma cantidad) y el mantenimiento de la instalación, puntos estos solicitados a incluir en la Junta por algunos vecinos. Hay que tener en cuenta, además de la fórmula para calcular los consumos que aparece en el documento del IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía), que hay una determinada cantidad de pisos sin vender y que deben contribuir a los gastos energéticos, por lo que el ingeniero explicará cuál es la mejor fórmula para lograr un reparto equitativo de los costes. Se recomienda también la lectura, antes de la Junta, del documento del IDAE, el cual colgó un vecino de la comisión de instalaciones en el Grupo de Google.
Por último, trataremos las renovaciones/mejoras en los contratos de servicios de la Comunidad.
3.1. En primer lugar, significar que la deuda originada por el problema de los consumos privativos está repercutiendo en los pagos de la Comunidad a Manserco, adeudándole a fecha de hoy más de 100.000 euros.
Dado que el contrato con Manserco cumple en octubre de 2014, esta empresa ha hecho una oferta a la Comunidad, consistente en una rebaja de un 13%, con efecto retroactivo desde febrero de 2013 (fecha desde la que no se le paga) y una financiación sin intereses de la deuda acumulada, a dividir en mensualidades hasta la fecha hasta la que se desee firmar prórroga de contrato.
Es decir, si no se desea firmar prórroga de contrato, habría que abonar hasta octubre de 2014 todas las cantidades mensuales que corresponden hasta entonces, más todas las adeudadas desde febrero de 2013 hasta ahora (todo ello con el 13% de descuento) lo que supondría casi doblar la cantidad mensual que se venía abonando a Manserco. Si se prorroga el contrato hasta 24, 36 ó 48 meses más, se dividiría la cantidad adeudada en tantos pagos mensuales como resten hasta la finalización de la prórroga (todo ello, nuevas mensualidades y adeudadas, con el 13% de descuento) por lo que se considera que una prórroga, por ejemplo a 48 meses, sería la más ventajosa ya que, contando con el 13% de descuento a aplicar, no supondría pagar mensualmente más de lo que se estaba pagando antes de la rebaja del 13%, por tanto no habría que emitir derrama alguna para hacer frente a esta deuda.
Además, hay que tener en cuenta que el contrato con Manserco se podría rescindir cada año, es decir, no vincula a la Comunidad obligatoriamente durante 48 meses, sino que cada 12 podría rescindirse, eso sí, a cambio de saldar la deuda de las mensualidades atrasadas cuyo pago Manserco estaría financiando, y en este caso, sí habría que abonárselo con intereses.
La no aprobación de este punto supondría una derrama importante (no menos de 300 euros por vivienda, a falta de aplicar los coeficientes) como única vía para abonar a Manserco las cantidades adeudadas, antes de octubre de 2014 (algo más de 100.000 euros).
3.2. Mantenimiento piscina: pequeña derrama para la compra de una lona cuyo coste es de 2.500 euros aproximadamente (7 euros por vivienda, a falta de aplicar los coeficientes) para cubrir la piscina en invierno, lo que en el fondo supondría un ahorro, ya que esta sufre mucho en esta estación y a largo plazo va a repercutir negativamente en los gastos de mantenimiento.
3.3. Cambio de entidad bancaria: el administrador ha calculado que cambiando a Banco Santander la Comunidad de ahorraría unos 3.000 euros al año en comisiones.
3.4 Mantenimiento ascensores: si bien no somos partidarios de contratos a tan largo plazo, dadas las correcciones que habría que realizar en los ascensores, esta sería la fórmula más lógica para que no supongan un sobrecoste para la Comunidad.
Por una lado, el administrador ha negociado con la actual empresa encargada del mantenimiento –Inyman- una prórroga del contrato de mantenimiento por 5 años, a cambio de que se hagan cargo, sin coste para la Comunidad, de la reprogramación de los ascensores en banco multiplex, para que, pulsando cualquiera de los llamadores, acuda solamente el más cercano. Este trabajo lo valora esta empresa en 20.000 euros, y se podría rescindir el contrato con Inyman en cada anualidad de las cinco, pagando la parte proporcional de ese importe, es decir, 4.000 euros por año de cancelación anticipada.
No obstante, una vez oídas las quejas de la comisión de proveedores sobre la empresa Inyman, y sobre todo su negativa a reprogramar los ascensores sin coste para la Comunidad mientras ha estado el contrato en vigor, se presenta una alternativa: la empresa Thyssen, que valoraría esta misma acción correctora en unos 9.000 euros, i.v.a. incluido -más otra actuación que supondría un ahorro en la factura energética como es la sustitución de las iluminación de los ascensores por una de leds, y que además se apague sola cuando el ascensor esté vacío- a cambio de firmar un contrato de igual duración, 5 años, con la misma posibilidad de rescisión, pagando una quinta parte de ese trabajo (1.800 euros) por año de cancelación anticipada.
El administrador facilitará los datos en la junta del importe que cobraría cada compañía anualmente por el mantenimiento, ya que me falta uno de los datos para realizar la comparativa de este coste en el momento de realizar esta nota.
3.5 Contrato seguro de la Comunidad: actualmente existe un contrato firmado con Mapfre, quienes acaban de rebajar la prima que nos van a cobrar a 8.087 euros anuales más el IPC (unos 8.250 euros) frente a los 8.995 que iban a facturarnos. No obstante, una vecina integrante de la comisión de proveedores expondrá una alternativa de la compañía Catalana Occidente para someter a votación si interesa cambiar de compañía cuando cumpla la póliza de Mapfre.
3.6 Dada la situación a la baja de los precios en el mercado actual, y con la finalidad de contener el gasto lo máximo posible, se procederá a someter a votación el autorizar al Administrador y Presidente para el cambio, si se encuentra oferta más ventajosa, de algún contrato de la Comunidad que vaya cumpliendo en la primera mitad del próximo año, siempre y cuando no se trate de alguno de los contratos “importantes” para la Comunidad, o bien, aún tratándose de un contrato pequeño, presente cualquier característica que haga aconsejable someterlo a votación de la Junta.
Por todo lo expuesto, en especial por los puntos 1 y 2, se ruega a todos los propietarios que acudan la Junta Extraordinaria o bien deleguen el voto, ya que, si no son aprobados estos extremos, la situación financiera de la Comunidad estaría abocada a la ruina, pues el agujero financiero que existe seguiría creciendo, tendríamos que hacer frente al coste elevadísimo de efectuar todas las correcciones de los defectos por nuestra cuenta y probablemente la única manera de hacerlo sería proceder en próximas Juntas a aprobar derramas elevadísimas para corregir estos problemas.
Por último deseo dejar constancia de tres puntos:
a) que el voto que me sea delegado lo utilizaré exclusivamente para votar a favor de la aprobación de lo expuesto en los puntos 1 y 2, por considerar que es lo más ventajoso para los vecinos y en previsión de que Coivisa pueda votar en contra con el gran número de votos que posee, ya que intentará evitar una demanda en su contra y quizás tampoco esté conforme con el acuerdo con gas natural, toda vez que se incrementará la parte de cuota fija y disminuirá la de consumo privativo y, según me informa la Comisión de Instalaciones, no están muy conformes con la manera de facturar que viene recogida en el documento oficial del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía.
b) que me abstendré de utilizar los votos delegados para las votaciones del punto 3, que serán decisión de los asistentes.
c) esta nota tiene únicamente carácter informativo, no es una convocatoria formal de Junta Extraordinaria ni tiene validez legal en ningún otro sentido. La convocatoria formal, con los puntos a debatir, la realizará el administrador en las próximas fechas.
Fdo: El Presidente de la Comunidad