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¿Cuáles son los efectos de la nulidad del plan general de Madrid?

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PROFESIONAL
Una sentencia que da en el corazón del urbanismo
La declaración de nulidad total o parcial del plan general de madrid perjudica a todos los que intervienen en el mercado

JUAN ARNAIZ RAMOS







Obras de construcción en el PAU de Sanchinarro, al norte de la capital. / José Aymá
 
 
 
 



La situación de los propietarios del suelo, y el tráfico inmobiliario en general, se ve fuertemente alterado cuando la potestad judicial interfiere en la actuación urbanística de la Administración, declarando la nulidad total o parcial de un plan general que es lo que ha sucedido recientemente en Madrid capital.

La sentencia de 27 de Febrero de 2003 del Tribunal Superior de Justicia declaró nulos los acuerdos del Consejo de Gobierno de la Comunidad relativos a la aprobación definitiva de la revisión del Plan General de 1997, respecto a aquellos terrenos clasificados en su día por el anterior Plan General de 1985 como suelo no urbanizable, y que fueron clasificados posteriormente por el nuevo Plan como suelos urbanizables.

Efectos

Esta anulación afecta a la mayoría de los PAUs que en la actualidad se están desarrollando y a los que están pendientes de iniciarse.

Sin entrar a valorar las causas que justifican dicha sentencia, las consecuencias más próximas perjudican al conjunto de agentes que intervienen en el mercado inmobiliario, pues conllevan, en gran medida, la paralización del desarrollo urbanístico, impidiendo la concesión de licencias por el Ayuntamiento y creando una gran incertidumbre. Sus efectos inmediatos son los siguientes:

Conlleva un aumento del precio de la vivienda y del alquiler en el mercado inmobiliario por la falta de suelo, provocando que la vivienda sea inaccesible a los jóvenes y a las personas con escasos recursos económicos.

Perturba los presupuestos municipales ante la imposibilidad de recibir los aprovechamientos edificatorios en el tiempo programado, que después dispondrá el Ayuntamiento para su venta, o para la construcción de viviendas públicas, y obliga además a costear una nueva revisión del Plan.

Altera el derecho de propiedad de los titulares del suelo, que en muchos casos son promotores de la ejecución de los planes.
Se trata por lo tanto de un problema político y social.
Como clarificación previa, es necesario examinar en que situación jurídica quedan los propietarios de suelos y viviendas afectados por esta Sentencia.

Las licencias otorgadas con anterioridad a la Sentencia mantendrán su plena eficacia y por lo tanto las obras que se han ejecutado conforme a las mismas son plenamente válidas. Aquellas que hubiesen sido impugnadas expresamente estarán sujetas a la posterior resolución judicial.

En cambio, los procedimientos de solicitud de licencias iniciados con anterioridad a la Sentencia, pero que aún no han sido concedidas, deberían ser resueltos conforme al planeamiento vigente, es decir, de acuerdo a aquellos planes y proyectos que ha desarrollado el Plan General, pues fueron aprobados con garantías suficientes para salvaguardar la correcta ejecución de las obras de urbanización y la posterior edificación de los solares, lógicamente si no han sido impugnados y no se ha llegado a producir sentencia firme o ejecución de sentencia que anule también dichos desarrollos.

Los planes iniciados que desarrollan los suelos urbanizables anulados no podrán completar su tramitación, ni alcanzar su aprobación definitiva, en tanto no se produzca una nueva clasificación que subsane la deficiencia apreciada por el Tribunal Superior de Madrid.

Tampoco cabe iniciar nuevos procesos de desarrollo de planeamiento pues no se tiene la seguridad de que se va a efectuar su posterior aprobación.

El derecho a edificar, reconocido con el aprovechamiento en los planes aprobados, con o sin licencia, en suelos que por su ejecución pueden considerarse prácticamente urbanos, no tendría una interpretación fácil con los textos legales actuales, pues sería discutible si genera derecho a indemnización o no.
Debería equipararse en este caso la nulidad del Plan General a la alteración del mismo por causas imputables a la Administración, supuesto contemplado en el artículo 41 de la Ley del Suelo de 1998, pues lo que impide en la práctica la ejecución del Plan se debe a un error de la Administración en su elaboración o aprobación.

En este sentido, también la pérdida de vigencia de las licencias o la nulidad de las mismas debería ser causa de indemnización, pero en la práctica no se puede materializar por incapacidad económica de los ayuntamientos, lo que deriva en situaciones de ilegalidad hasta tanto se produce una nueva revisión del Plan General, con la consiguiente perturbación a los titulares correspondientes.

Soluciones

De todo ello, se deduce la gran importancia que para el desarrollo socioeconómico tiene la correcta actuación pública en materia urbanística, tanto de los ayuntamientos como de las comisiones de urbanismo, sobre todo en un Plan General cuyo objeto es regir la vida urbanística del municipio determinando sus crecimientos.

Cualquier intervención judicial que se efectúe una vez aprobado puede conllevar situaciones de inseguridad, como en el caso analizado. Por ello, se deberían propiciar medios suficientes de coordinación para aplicar con eficacia y agilidad las resoluciones judiciales que eviten en la práctica la paralización del desarrollo urbano, pues los efectos descritos son muy perjudiciales para todos, incluidos los consumidores finales.

Juan Arnaiz Ramos es abogado de Arnaiz Consultores.