Escriturar o no sin licencia de habitabilidad

¿Qué consecuencias tiene escriturar una vivienda sin licencia de primera ocupación?

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ESCRITURACION DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA SIN LICENCIA
DE PRIMERA OCUPACION

Centro de Estudios de Consumo se plantea el juicio de legalidad referido a la escrituración de vivienda sin haber obtenido ésta licencia de primera ocupación.

Respecto, el hecho de que sea una licencia que concede el Ayuntamiento no significa que su falta de obtención no sea imputable al vendedor. Por ello el vendedor está obligado a pagar, en su caso, la cláusula penal prevista para el incumplimiento o el cumplimiento tardío de la obligación de entrega del edificio, que se entiende ha
de serlo con las autorizaciones requeridas para ocuparlo. Y además, si el comprador decide no escriturar por falta de la licencia, no sólo es que su posición está justificada en el previo incumplimiento del vendedor , sino que habrían de devolvérseles las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales.

Ahora bien, no hay obstáculo legal (entiéndase por tal, notarial) en otorgar escritura de un inmueble carente de licencia de primera ocupación. El resultado es que se ha transmitido la propiedad, pero el vendedor ha incumplido
de forma esencial el contrato una vez superado el plazo previsto para la entrega efectiva sin haber obtenido dicho permiso.
Esta importancia civil de la inexistencia de licencia viene determinada por dos razones:

a) porque la licencia corrobora las condiciones de habitabilidad de la vivienda, su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad (esto es, la conformidad de la cosa vendida)

b) Porque su falta imposibilita de derecho su uso, aunque la vivienda haya sido entregada al comprador, ya que, a nivel administrativo, las sanciones (que se imponen cuando se produce ocupación efectiva sin licencia) pueden consistir en:
a) Impedir su uso a cualquier ocupante, sea o no propietario (art. 29 Reglamento de Disciplina Urbanística vigente en este punto) .
b) Imponer una sanción urbanística del 1 al 5% del total del valor de la obra en el caso de que la ocupación sea legalizable de la que responden el ocupante y quien coopera en la ocupación entregando las llaves antes de la
licencia (art. 90.1 del Reglamento de Disciplina Urbanística vigente en este punto)
En conclusión:
1- El vendedor que escritura sin licencia está en situación de incumplimiento aunque entregue físicamente la vivienda, porque el dominio que transmite no es apto para el uso en tanto en cuanto no consiga aquella.
2- El comprador puede negarse a escriturar en tanto en cuanto no se conceda la licencia si el momento de la escritura se fijó para después de la terminación de la obra , y sin que el vendedor pueda resolver por esta
negativa en tanto no proceda al cumplimiento (o sea, a la consecución de la licencia)
3- El comprador puede resolver (aunque haya escriturado) con devolución de las cantidades entregadas, sus intereses e indemnización de daños y perjuicios si una vez vencido el plazo de entrega efectiva, y se haya
producido ésta o no, el edificio no ha obtenido licencia de primera ocupación.
4- Si decide no resolver, no debe ocupar la vivienda aunque le sea entregada de forma efectiva,.porque comete una infracción urbanística y porque puede verse privado del uso por la Administración competente.



La Administración (Ayuntamiento de Laguna de Duero).

- En ningún caso se podrán utilizar las construcciones e instalaciones ejecutadas sin que las obras de urbanización hayan sido realizadas por el urbanizador y recibidas por el Ayuntamiento.
- Una vez ejecutadas las obras, se deberá solicitar ante esta Administración, la preceptiva licencia de primera ocupación, acompañáncose de la documentación correspondiente. En ningún caso se podrán ocupar las viviendas sin que el Ayuntamiento haya recepcionado anteriormente las obras de urbanización.
- entre las condiciones de concesión de licencia de obras, figura el compromiso de no ocupar las viviendas hasta en tanto no se haya recibido la urbanización, de acuerdo con el art. 214 RUCYL

- El art.242/1 del Real Decreto Legislativo 1/92, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, vigente a la vista de la Disposición Deroratoria Única de la lLey 6/98 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, indica que todo acto de edificación requerirá la preceptiva licencia municipal.
- Por otro lado el art. 97.1 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, Urbanismo de Castilla y León, establece que estarán sujetos a previa licencia la ocupación o utilización de construcciones e instalaciones, cuestión que se reitera en el art. 288 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
- Art. 5.1 del Título V de las vigentes NN.OO. del P.G.O.U. de LAGUNA DE DUERO
Artículo 5.6. Licencia de primera ocupación
1. Finalizada totalmente la construcción o instalación sujeta a licencia deberá solicitarse licencia de primera ocupación. Deberá hacerlo el titular de la licencia de obras o la persona que se hubiera subrogado en sus obligaciones y derechos sobre tal licencia, en cuyo caso deberá justificarse debidamente tal cambio de titularidad.
2. La concesión de licencia de primera ocupación permitirá la instalación del uso autorizado en cada caso y se concederá previa comprobación de la total terminación de las obras de acuerdo con los planes y proyectos aprobados y del cumplimiento de las obligaciones de urbanizar y de los compromisos contraídos sobre cesiones obligatorias o convenidas.
3. Estos extremos deberán ponerse en conocimiento de los futuros residentes y propietarios de la actuación, incluyéndose en la documentación contractual existente entre éstos y el vendedor del inmueble, junto a un plano, a escala suficiente, de la propiedad adquirida por cada uno de ellos, con indicación precisa de las características y ubicación de los elementos constructivos, e instalaciones existentes tanto en cada vivienda como en las "ZONAS COMUNES".

- ART.21/1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales establece que estará sujeta a previs licencia, la primera utilización de los edificios. La cual está acondicionada a :
- Examinar si el acto proyectado se ajusta a los planes de ordenación urbana.
- Si el edificio puede destinarse a determinado uso, por estar situado en zona apropiada y reúna las condiciones de seguridad y salubridad.
- Si el constructor ha cumplido el compromiso de realizar simultáneamente la urbanización.
- Comprobacion de la total terminación de las obras de acuerdo con los planes y proyectos aprobados y del cumplimiento de las obligaciones de urbanizar y lo los compromisos contrarios sobre cesiones obligatorias o convenidas.

Pasos:
* Notificar al Ayuntamiento la fecha prevista de terminación de las obras con un mes de antelación( art. 163.2 del Real Decreto 1.098/2001 de 12 de Octubre RGLC de las Administraciones Publicas.

* Presentación de la Certificación Final de las Obras.
* El Ayto. en el plazo de un mes deberá proceder a la verificación y recepción( art. 110.2 Real Decreto Legislativo 2/2000 de 16 de Junio).
* Recepción por parte del Ayto., si el grado de ejecución y acabado de la obra es conforme al Proyecto de Urbanización aprobado, comenzaría el plazo de garantía. Si las obras no se hallasen en el estado de ser recibidas se hará constar en el acta señalando defectos observados y se fijará plazo para remediar aquellos. ( No debiendo ser superior a tres meses