RESUMEN JUNTA GENERAL 13 JULIO 2005

¿Cuáles son los avances en la urbanización del terreno de la Fase III?

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Debido a que esto va para largo, y para que no se nos olviden las cosas de un año para otro:


JUNTA GENERAL 13 JULIO 2005 A LAS 17:00 EN SEGUNDA CONVOCATORIA

En la mesa se encontraban:
Javier Martín: Arquitecto de G12
Óscar Castro: Casmar
Rafael Vecina: Bitango (el del día del paseo por los terrrenos)
Rodrigo Sánchez: Promovid
Presidía la mesa Milagros, la pija.

Primer punto del día.

Aprobación del acta 2ª de la Junta Genreal de Junta General Julio 2004. (Primera Junta General).

Segundo punto del día.

Se explica todo lo que se ha hecho durante este año:

- Segregación de la parcela correspondiente a la Fase III. Se hizo en verano y nos corresponde la parcela M1-C
- Se realiza la compra del suelo el 14-oct-2004, según porcentaje cada comunero. Para ello se abre hipoteca con Caja Castilla la Mancha.
- Se realiza la inscripción en el registro durante Agosto 2004.
- Se termina el proyecto básico de ejecución en Septiembre de 2004.
- Se ha solicitado la calificación de vivienda VPP a la Comunidad de Madrid. (A la dirección general de arquitectura de la Comunidad de Madrid)

En cuanto al proyecto de ejecución:

- Falta realizar los estudios geotécnicos del terreno.
- La solicitud de licencia de obra no presentada. Tienen pensado presentarla a primeros de octubre.
- Han firmado un "compromiso" con la empresa urbanizadora de que ésta va a peritir simultanear las obras a finales de año. (Después de la reunión se nos enseña dicho documento, en el que apreciamos que no se asegura nada, es muy ambigüo)
- Según un informe de la urbanizadora entregado a Bitango, se tiene previsto terminar de urbanizar en el primer trimestre de 2006. (Creemos que existía un contrato desde el principio en el la urbanizadora tenía hasta Diciembre de 2006 para terminar de urbanizar los terrenos, de otro modo se ejecutaría el aval, entraría el Ayuntamiento de Arroyomolinos por medio. Hasta entonces, según el Ayuntamiento va todo según plazo).

Explicaciones técnicas: (Dadas por Javier Martín, arquitecto)

- El proyecto de ejecución está siendo desarrollado por Juan Manuel Bernardo y Javier Martín, ambos de G12.
- El estudio en detalle ya ha sido aprobado por la Comunidad de Madrid. La C.M. ya ha dado el visto bueno para que los pinos se quiten. Si no se han quitado ya ha sido por la urbanizadora. Los pocos que se van a transplantar se harán en el Zarzalejo.
- Obtenida calificación de VPP provisional.
- La urbanizadora ha quitado mucha tierra, pero todavía no se puede realizar el estudio geotécnico, tienen que quitar más. Se han realizado unos presondeos (VCT). Faltan sondeos para cimentación, que se realizarán a finales de Septiembre. No son obligatorios para obtener calificación VPP provisional.
- Infraestructuras comunes de telecomunicaciones (ICT) realizado.
- Alzados terminados.
- Obtenida licencia de obra (basta para ello con calificación provisional de VPP)
- El ayuntamiento no deja solicitar licencia de obra hasta llevar un porcentaje de urbanización alto. (Hay que tener en cuenta que una vez solicitada, la licencia tarda entre 3 y 4 meses en ser concedida)
- La empresa urbanizadora haentregado una carta a Bitango asegurando que entre los meses de Septiembre y Octubre de 2005 alcanzarán el 70%.
- En el proyecto de ejecución falta la parte de comentación (debido a que no se ha podido realizar el estudio geotécnico necesario)
- Algunas mediciones realizadas ya por constructoras.
- Se cree que a mediados de Octubre se dará por finalizado el Proyecto de Ejecución, momento en el cual se solicitará la licencia de obra al Ayuntamiento. El Ayuntamiento ha prometido darla prioridad.
- Piensan que a finales de 2005 se tendrá la licencia de obra, a partir de ahí habría que contar 20-22 meses, no llega a dos años para la finalización de las viviendas.
- Por lo tanto, se prevee terminación finales del 2007.
- Después habría que añadir 2 meses más para la obtención de la calificación de vivienda VPP, licencia de primera ocupación, etc.

Ruegos y preguntas

- Intereses de preamortización (intereses de carencia): Debido al préstamo pedido para la compra del terreno.
- Se ha pedido un préstamo pequeño para la compra del terreno, para que los intereses de preamortización sean bajos.
- Después habrá que ampliar el préstamo para todos los demás gastos. En ese momento, (cuando empiecen a construir), se amplia el préstamo a "crédito promotor". Este préstamo será a 21 meses. De aquí se derivan las 100.000 pesetas por trimestre de gastos de preamortización de dicho segundo préstamo. Estos pagos en principio no deben superar las 800.000 pesetas en total.
- Los propietarios del terreno en un primer momento son San Edi y Tifán, los cuales entregaron un aval garantizado a Bitango de que la urbanización se acabaría en el primer trimestre del 2006. Si no se cumple, se ejecuta el aval, y San Edi y Tifán correrían con los gastos restantes de urbanización. Estos avales van unidos a las escrituras entregadas del terreno, entregados en el momento de la venta del terreno.
- Por lo tanto, nosotros hemos comprado un terreno urbanizado. Los gastos de urbanización los están pagando San Edi y Tifán.
- Por lo tanto son San Edi y Tifán los que tienen el contrato con la empresa urbanizadora, y no Bitango ni el Ayuntamiento.
- A parte de los avales de la comra del terreno, la empresa urbanizadora está obligada a firmar un aval de urbanización con la administración local pertinente: el Ayuntamiento de Arroyomolinos. Este aval es diferente al explicado más arriba. Este tipo de avales suelen tener plazos lo suficientemente largos como para que la administración no tenga que intervenir.
- Los camiones de arena en un primer momento salían por la parte alta del Zarzalejo (más cercana a la radial), y por la parte de abajo (polideportivo). La urbanización se está retrasando también porque ahora los camiones de arena sólo puede salir por la parte baja, ya que el Seprona no permite la salida de los mismos por la parte alta, debida a la existencia de un acuífero.
- Cada fase puede llevar constructoras diferentes, y por lo tanto, diferentes plazos de entrega final.
- Se firmó el día anterior a la reunión (12 Julio 2005) un compromiso de que como muy tarde podrán empezar a simultanear las obras en el primer trimestre del 2006. Según dicho papel la empresa urbanizadora es urbaciv, s.a.
- Edisan y Togasa posibles constructoras.
- El Ayuntamiento deja simultanear siempre que la empresa urbanizadora de su visto bueno, ya que si la empresa constructora se carga los bordillos, es la urbanizadora la que corre con los gastos de volver a ponerlos, les interesa por tanto curarse en salud.
- La empresa urbanizadora es elegida por los propietarios originales del terreno, el Ayuntamiento del lugar tutela. Así funciona siempre. Nosotros hemos comprado un terrneo urbanizado.


Espero os haya aclarado.