Contrato Compra Venta

Hola a todos!! Se apunta al foro un nuevo vecino que firmó el contrato ayer.

He estado haciendo un repaso rápido a los comentarios del contrato y más o menos tenía las mismas dudas. Comentadolas ayer antes de la firma, nos tranquilizó bastante la comercial, ya que nos dijo que suelen ser razonables y que como habéis comentado, suelen intentar buscar soluciones antes que ir con el contrato en mano.

Una de las cosas que preguntamos nosotros fue lo de los gastos que podrían derivarse de las zonas comunes. La comercial nos indicó que la única parte común de todas las viviendas en la antena de televisión y que nos convocarán a una junta de vecinos para ver si formamos una comunidad para gestionar el tema de la antena o cada vecino se instala la suya propia. Una de las cosillas que podríamos ir adelantando por aquí.

Una de las cosas que veo que nos "preocupa" a todos son las posibles modificaciones que se puedan realizar en la casa. Ayer me comentaron que a priori que contemos con que no, pero conozco gente que reuniendo un % de firmas para secundar una modificación, se podría enviar a Hercesa y que lo tuviesen en cuenta. No soy un expero en foros, pero creo que podríamos abrir un foro adicional para no mezclar el tema del contrato con los cambios. Si os parece lo intento abrir ahora, y os comento las ideas que se nos habían ocurrido a nosotros y lo que ya hemos comentado con Hercesa.

Espero que entre tod@s podamos aclarar las dudas que nos vayan surgiendo. Un saludo a tod@s!!

Nosotroe firmamos el dia 4, pero novedades de ningun tipo ( no a la bohardilla, abal para Enero?????, licencia de obra para enro ?????,

las mejoras o modificaciones nos iran diciendo segun se avance en la obra ), Nosotros particularmente estamos pensando mandaremos  cartas a la direccion de hercesa para el asunto bohardilla hasta que nos aburramos o se aburran. Animaros o pensar alguna forma de presionar.

Saludos y ya estamos con ello

Buenas,

que está esto muy parado....¿Al final habeis firmado los contratos? ¿O habeis ampliado reservar? Sabies algo nuevo?

Saludos,

No quiero se quien les defienda, pero nada más entrar el otro día a firmar el contrato, lo primero que nos dijeron fue lo de la clausula nueva que se comenta en el hilo. Por lo demás el contrato es el mismo.

Saludos.

Areira, Lo que pone, efectivamente es que ellos abre una hipoteca con las condiciones que pacte con el banco, que puede ser, como bien dices con unas condiciones desorbitadas. Ahora, la nueva clausula que han puesto en el nuevo contrato (es lo único que se modifica del contrato) es que en caso de no querer esa hipoteca, ellos corren con los gastos de cancelación de dicha hipoteca. Eso sí, has de avisarles con tiempo antes de la escrituración. Asiq por eso, el contrato lo deja claro, que si no te convence la rechazas y ellos asumen el coste de cancelación. Si te convence y la quieres pues nada, la quieres.

Repito que esta clasula no está en el borrador como bien han especificado en el hilo otros vecinos y si en el contraro definitivo. ;-)

Gracias a todos por los aportes.

Katatsu, me gusta la idea de la consultoría!!!!!! ;-P

Saludos.

Buenas tardes a todos

Nos gustaria comentar una cosa que nos parece cuando menos rara. ME refiero a la pagina 5 del antiguo contrato, donde se indica lo siguiente:

"Por tal motivo, la parte compradora faculta y da poder tan amplio como en derecho se requiera en favor de la sociedad vendedora para que pueda concertar dicha hipoteca incluso en su propio nombre y formalizarla en documento publico......"

Aqui entiendo  que Hercesa puede pedir la hipoteca que quiera en mi nombre (sin especificar´en qué condiciones, Intereses, comisión de cancelación total o parcial, etc.)

Es decir, que si Hercesa, acuerda con el banco X, para no perder clientes, que la comisión de cancelación sea del 5% (por poner un ejemplo), y que las condiciones son Euribor +2, nosotros nos tenemos que comer esa Hipoteca, y si no, nos haremos cargo de los gastos de cancelación de la misma.
A mi esta clausula me parece muy rara, si yo quiero hipoteca, seré yo quien la pida, no ellos en mi nombre, y mucho menos, dar poder tan amplio poder como en derecho se requiera. Otra cosa es que Hercesa nos proponga subrrogarnos a su hipoteca, puesto que se supone que las condiciones deberían ser mejores, pero de eso, a que pida una hipoteca en mi nombre, hay un abismo.

Alguno sabeis algo de esto? La futura vecina/o, que conocía un Notario, creo que seria muy interesante que se lo pudiera preguntar.
Por mi parte, he enviado el contrato a la gestoría para que me lo aclaren, y este fin de semana veré a un abogado amigo.

Creo ademas que se debe especificar, como ya han comentado, un plazo de terminacion de las obras, el decir que es 18 meses despues de la obtencíón de licencia de obra, no aclara nada, porque:
¿Y si la licencia de obra no la obtienen hasta pasados 2 años?

Tambien es cierto que estando la situación como está, creo que el primer interesado en hacer la obra, y entregar las viviendas cuanto antes, es Hercesa, pero al mismo tiempo, creo que no deben aprovecharse de la situación incluyendo clausulas que no son normales, o como tb se ha comentado, ilegales (que desconozco si lo son)

Katatsu,

Si, tengo una copia de esa consulta que ha hecho Hercesa a Hacienda y la pregunta vs respuesta de estos es: (literal)

La pongo para los que no la tengan.

Pregunta:

"Contribuyente que firma un contreto privado de compraventa con una promotora para la adquisición de la que será su vivienda habitual, realizando pagos mensuales durante su construcción, hasta que se produzca la entrega de la misma ¿Tiene derecho a aplicar la deducción por adquisición de vivienda?"

Respuesta:

"Con carácter general para poder aplicar la decucción por vivienda es necesario que se produzca la adquisición de la misma. No obstante, la normativa permite parcticar la deducción respecto de cantidades invertidas con anterioridad a la adquisición, en los casos de depósitos en cuenta vivienda y determinados supuestos de construcción o ampliación de vivienda. En el presente caso, la entrega de cantidades al promotor, en el caso de que se trate de un supuesto de construcción de vivienda, dará derecho a practicar deducción por las cantidades entregadas a aquel. Para ello deberán cumplirse el resto de requisitos exigidos en la normativa, entre otros, el de la adquisición de la vivienda en el plazo máximo de cuatro años desde que se inicie la inversión."

Bajo mi posible ignorancia....la respuesta me deja más dudas, ya que, la frase "dará derecho a practicar deducción por las cantidades entregadas a aquel (promotor)", me da que pensar que solo nos deduciremos por las cantidades aportadas ahora y no por el valor de la hipoteca.....veo muchos flecos sueltos y hablan de contrato de compravente y no de reserva. Espero no haberte creado más dudas.

Joe, que dificil es todo, eh!! Repito, esperemos que todos tengamos suerte y no tengamos que arrepentirnos de nada.

Siento la parrafada.

Saludos!

Katatsu,

Tú estás seguro que con una reserva Hacienda te lo va a respetar con la nueva ley? Yo creo que es mínimo con el contrato de compra-venta y aún así esta por aprobar la ley, es decir, que antes de sacarla adelante pueden meter alguna modificación y nos quedemos fuera....asiq, seguro creo que hay poco. Repito que no lo se al 100% y puede ser cualquier cosa. 

A nosotros tb nos han ofrecido la posibilidad de ampliar la reserva y esperar a que esté concedida la licencia y esten los avales. Por miedo, a que por un mes de diferencia, pueda perder las deducciones acabo de firmar el contrato. Espero no arrepentirme.

Emilson, el comerial me ha dicho que la altura de la bohardilla o techo es muy pequeña y que ni para maletero.....cada comercial cuanta una cosa.

Saludos.

Emilson,

Si la altura fuera de 1,50m o mas.....entonces podríamos estar hablando de una bohardilla cerrada...En muchos chalets es lo que hacen y luego cada propietario las abre o no...En ese caso, sería abrirla y colocar la escalera.... No tendremos esa suerte!! Señores, crucen los dedos!!!  ;-P

En cuanto a las modificaciones, la verdad, que al prinicipio pensaba que si se iban a poder hacer, pero ya lo veo muy negro....ojala me equivoque y de todas las que hemos propuesto, a mi personalmente, la que quiero es el muro de la cocina porque sino, me veo tirandolo yo mismo.

Saludos.

Ok gracias TittoSan. Bueno, y de las demás modificaciones, las puertas correderas en cocina y aseo y lo de la ventana al salón desde la cocina, qué os parecen? alguno lo había pensado ya?

De todos modos creo que al final cada uno hará lo que quiera en su casa porque no veo yo a Hercesa muy dispuesta a hacer ningún tipo de cambio, por mínimo que sea, salvo los que ellos mismos propongan, como lo del aire acondicionado o la puerta automática del garaje.

Cualquier novedad, estamos en contacto! :)

TiTToSan

Si quedaria como maletero pero no estan seguros de la altura, por que si la altura fuera de 1,50 m o mas ya no seria un simple maletero. ????

Hasta que no vayan avanzando en la construcion o nos faciliten planos en alzado no nos podremos hacer una idea exacta. Aunque espero la ultima opcion que te he comentado.

Para Piedra luna:

Deje caer la idea que comentas del garaje y eso seria  a realizar por cada vecino despues de la entrega del inmueble, por que el garaje esta contemplado asi en el proyecto y no lo van a modificar.

Un saludo

Hola,

Gracias a todos por comunicar por el foro las dudas presentadas en el contrato.

La verdad es que nosotros tb. dudabamos del apartado d, ya que cuando reservamos nos dijeron que nos podriamos subrogar o pedir hipoteca en otra entidad, y que los cargos de cancelacion eran por cuenta de Hercesa. Ahora les llamaré para que me manden el nuevo borrador.

Lo de la modificacion de la cocina a nosotros tb. nos dijeron que lo estudiarian, el problema es que el proyecto ya esta visado y aprobado por el ayuntamiento. Es decir que si modifican lo del muro el ayuntamiento podria pasarlo por alto o bien decir que hay que entregar una modificacion de proyecto, si fuera asi el problema es que eso llevaria mas tiempo y demoraria el comienzo de obra. Me dijeron que si por ellos fuera ( hercesa) no tendrian problema en hacerlo.

Lo que me parece tremendo es que por mover un muro el ayuntamiento te pida una modificacion de proyecto!!!

Lo que propone piedraluna es buena idea, podemos proponer cambios sin que se toque nada de estructura, en un principio eso no conlleva tanto problema.

Saludos

Emilson,

Si,  me has aclarado la duda, gracias.

Lo del "hueco" de la bohardilla, quedaría como una especie de maletero, verdad? Si, eso nos lo comentaron a nosotros tb cuando hicimos la reserva y preguntamos por la posibilidad de constuirla. Nos dijeron que en caso de no hacerla, quedaría ese espacio y que si se abre podría dar lugar a una especie de maletero......es a eso a lo que te refieres, no? Te dijeron en qué momento te lo proponen? o en qué momento nosotros podemos decirlo? Cuando nos ofrezcan las supuestas mejoras?

Saludos.

Subo en fotos un ejemplo de lo de la ventana en la cocina, porque así dicho igual no se entiende, es una foto que he pillado de internet asi que no es muy artística. La idea es que sea una ventana sin molduras ni nada de nada de cristal, que no se abre, como si fuera parte de la pared. Y luego pues se pone una persianita si se quiere.

Ciao!

Pues siguiendo tus consejos yo comento simplemente un par de cosillas. Entiendo que cada uno luego tendrá pensado cómo quiere decorar su casa y qué le interesa más pero yo creo que a todos nos puede parecer buena idea poner puertas correderas en el aseo y en la cocina (siempre que de esta última no se hagan reformas como habéis propuesto), porque se gana muchísimo espacio, y el aseo es bastante pequeñín y la cocina estrechita, por lo que creo que sin afectar a la estructura de la casa es una propuesta viable.

Por otro lado nosotros (mi pareja y yo) habíamos pensado cerrar una parte del garaje para hacer una salita para la lavadora, secadora y despensa, y quedarnos con una plaza, no sé si alguien más puede estar interesado en esto.

Y por último otra de las cosillas que estamos viendo es la posibilidad de abrir una ventana, con su cristal, en la cocina que de al salón para captar más luz, pero no un pasaplatos, sino una ventana corriente con cristal transparente. Lo he estado mirando en algunas revistas de decoración y queda muy bien, y así entra más luz, sobre todo para los que nos da el sol en la cocina por la tarde.

Estas dos últimas propuestas nos las aconsejó un comercial de Hercesa, de vecinos que lo habían hecho en otras promociones (aunque después de entregadas las casas eso sí).

Saludos!!!

Hola

Si los demas apartados son corectos, donde dice que si no llegas a ejecutar la compra que te penalizano de los  con el 30% es correcta, a ese respecto me comento que hay promotoras con el porcentaje de penalizacion mas alto. Y la opcion via judicial ademas de no cumplir obligarte judicialmente a compra la vivienda normalmente no la ejecutan la gran mayoria las promotoras. Este ultimo punto se lo comente a Hercesa y ellos me respondieron que siempre intentan otras alternativas como por ejemplo, ofrecerte otro producto de vivienda mas barato u otras soluciones. A ellos les interesa vender no ejecutar al comprador.

El asunto de los 18 meses, les pregunte que a partir de cuando tienen la licencia y no me aseguro 100%, pero si afirmo que a lomas tardar en Enero al igual que los abales de las cantidades aportadas.

Hice una ultima pregunta  con respecto a la bohardilla y me dijo que no, pero que si queda debajo del tejado un hueco de entre( cree ) 15 ó 16 m2. Que segun avance la obra podriamos pedir que nos dejaran en el techo de la planta de arriba un falso techo de escayola, para que a postiriori nosotros habrieramos el hueco y lo adaptaramos. La reforma de hacer  entrada del garaje directa a la cocina lo han presentado al departamento tecnico y lo estan estudiando.

Animo a los demas vecinos a que sehagan mas propuetas porque entre todos sacaremos buenas ideas.

spero haberte aclarado la duda y sin mantenemos el contacto

Un saludo a todos

Buenas,

Antes de nada, agradeceros a todos las explicaciones expuestas.

Emilson,  los demás apartados del contrato te han dicho que está ok? (Me refiero a la gente de los temas de vivienda de la comunidad de Madrid.)

Saludos.

hola a todos,

ya tengo el contrato nuevo, podeis pedirselo ya porque me lo enviaron ayer mismo por mail. solo han metido un parrafo nuevo.

creo que con eso vale pero tengo que leerlo mas

saludos

Hola a todos,

La verdad es que leyendo el contrato el fin de semana, a nosotros no nos gustó nada el punto D.

Ayer le mandé un mail comentándoles los puntos con los que no estaba de acuero.

Esta mañana mi marido ha estado en la calle Asturias ( hay una oficina de consultas  que tiene la Comunidad de Madrid para temas de viviendas) y ha estado viendo el contrato con ellos.

La obligación de subrogarnos a su hipoteca era una claúsula abusiva y como tal eran nula ( RD 1/2007 Consumidores y Usuarios) , que intentaramos hablar con la promotora para cambiar este punto pero en el caso de que no lo hicieran que no nos preocuparamos porque es una claúsula abusiva . Los gastos de la cancelación de hipoteca si no te subrogas tienen que ir siempre a cargo del promotor.

Por otro laso el párrafo 3, dice que suele ser práctica habitual de este tipo de contratos, pero que normalmente se suele llegar a un acuerdo con la promotora.

En cuanto a temas de avales, le han comentado que tendrían que habernos dado aval desde los 6000 euros que dimos como señal.

Otro punto que le han señalado es la fecha de entrega de la vivienda, auque en el contrato pone una fecha de duración de dieciocho meses, esta fecha aunque es determinante no es determinable , ya que no se pone fecha desde que empieza a correr dicho plazo ,desde la obtención de la licencia de obras, pero esta cuando se va o obtener en enero, dentro de dos meses???, no se si me explico.

Luego se ha pasado por Hercesa, y a estado hablando con Hercesa, ellos le han confirmado que había habido un error en los contratos, y que tenían que cambiar este punto. Que no estabamos obligados a subrogarnos a su hipoteca y que 60 días antes a la escritura de la vivienda se nos avisaría de las condiciones que nos ofrece el banco con el que tienen suscrito el prestamo, para ver si nos interesa subrogarnos o no.

Lo de los avales en Enero y la licencia creen también que para Enero.

Le han dicho que el nuevo contrato estaría para el Jueves, Rakel si por casualidad te mandan antes una copía, te agradecería que nos avisaras, para llamar a Hercesa y que me la envién también.

Buenos espero, que os sirva de algo todo este rollo que os he contado.

Nos mantenemos en contacto.

Saludos,

Igualmente TittoSan,

Por cierto el pasado domingo me confirmaron que ya tienen toda la parcela vendida...vaya éxito!

Puesto que compramos sobre plano, tenemos casi dos años por delante hasta entrar a vivir (eso quiere decir que prácticamente no nos veremos las caras entre vecinos). Por lo que si alguno conoce algún vecino de la parcela animadle a que se meta aquí ya que va a ser nuestro punto de unión para comentar dudas y tal (y mira que nos surgirán mientras estén construyendo...)....

Encantado Herode, serás mi vecino de pared! (Parcela 8) ;-)

Hola a todos,

Somos nuevos (piedraluna y yo) vecinos, en concreto tenemos la parcela nº 9. Encantado de conoceros (por el momento por esta vía) a todos.

Respecto este tema, es interesante y a la vez no es muy concluyente en el contrato, por lo que deberemos andar con cuidado lo que firmamos.

Comentaros que hará dos o tres semanas hablé con ellos el tema de la hipoteca, dado que yo trabajo en una entidad financiera y, como cabe esperar, estoy interesado en un cambio de hipoteca en el momento de la escritura.

Me comentaron que, no hay problema alguno con el cambio de hipoteca a otra entidad. A mí me confirmaron que LOS GASTOS DE CANCELACIÓN DE SU HIPOTECA CORREN A SU CUENTA, MIENTRAS QUE LOS GASTOS DE APERTURA DE UNA NUEVA HIPOTECA (IMPUESTO DE ADQUISICION DE BIENES INMUEBLES, NOTARIA Y TASACION) CORRERÍAN DE NUESTRA CUENTA. A mí me parecio correcto y razonable, otra cosa es cómo negociemos nosotros con la entidad para que nos paguen estos gastos...

Sin embargo, como bien dice Rakel yo esto, o no se mucho de derecho, o no lo veo en el contrato por ningún lado.

Este tema debe de quedar claro antes de firmar nada......

Ok Rakel, pues tras tu llamada, esa parte está aclarada.

Gracias.

Rakel29,

O he leído mal o ....

Por lo que leo, sólo pagas la cancelación si cuando llegue la hora de escriturar decides cancelar el préstamo hipotecario o amortizarlo al 100%. Al igual, que si tu luego decides irte a otro banco, los gastos siempre corren a cuenta del comprador, salvo que el nuevo banco decida asumir los costes (suele pasar, depende como negocies) si te quiere a ti como cliente.

Yo dónde veo cosas que no me gustan o no termino de entender al 100%:

"La parte compradora se subrogará en la  obligaciones que le correspondan en el acto de la firma de la escritura publica de compraventa." Esta parte, si se refiere a que me subrrogue a su banco es la que es abusiva. Ahora, si se refiere a ir y finalizar el contrato de compra-venta con el final de la parte hipotecada, siendo indiferente el banco, entonces si.

"En el supuesto de que por las condiciones económicas personales de la parte compradora en el momento de la subrogación, éste fuera rechazada...." Esta parte, o no quiero entender lo que pone o no me gusta un pelo.....es la que espero que me aclaren tb.

Hola de nuevo

Acabo de hablar con ellos. Os cuento:

En su momento nos daran a elegir entre hacer una hipoteca nueva con la entidad financiera que ellos nos ofrezcan o subrogarnos a la que tengan ellos si queremos. Los gastos de amortizacion de hipoteca ahi si que correrian de nuestra cuenta, pero solo si nos subrogamos a la suya y luego amortizamos parcial o totalmente.

Pero por ningun sitio hace referencia a que nosotros podremos elegir hacer la hipoteca con otro banco; y si es ese mi caso los gastos de la cancelacion economica y registral de SU hipoteca correrian por cuenta de ellos.

Han hablado con el departamento legal y efectivamente SE LES HA OLVIDADO esa clausula. Me van a mandar el contrato rectificado por mail. Lo digo por si lo quereris pedir, llamarles.

Espero haberos servido de ayuda y haberme explicado bien

Saludos

hola a todos,

yo estoy pensando lo mismo, voy a hablar ahora mismo con ellos porque yo no quiero que me hagan hipoteca y tampoco estoy dispuesta a pagar los gastos de cancelacion economica y registral de la que hagan ellos a su nombre si es que la hacen.

en cuanto sepa algo os lo comento

un saludo

Pues el 3º y 4º parrafo son los que no me gustan y los tengo marcados para hablarlos con ellos. Imagino que son estos a los que te refieres, no?