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¿Cuáles son los derechos y garantías del comprador al adquirir un piso sobre plano?

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Capítulo 5: Derechos y garantías del comprador

La adquisición de un piso "sobre plano" plantea la necesidad de asegurar al comprador que la vivienda se construirá, que se entregará en el plazo previsto y que reunirá las características, instalaciones, servicios y calidades pactados. La Ley establece una serie de derechos y garantías que usted debe conocer y utilizar.

- Contrato de compraventa
- Derechos del consumidor tras la firma del contrato
- Garantías y derechos por daños sobrevenidos
- Cláusulas abusivas que puede encontrar
- El consumidor tiene derecho a estar informado
- Garantía de las cantidades entregadas a cuenta
- Usted tiene derecho a elegir notario



Contrato de compraventa.

Quien decide comprar una vivienda habitualmente entrega una cantidad en concepto de "reserva". El siguiente paso es reunirse con la parte vendedora para firmar el contrato privado de compraventa.

La redacción del contrato debe responder a los principios de buena fe y equilibrio de los derechos y obligaciones de ambas partes. El contrato debe incluir todas las condiciones generales y especiales y, en particular, que el comprador no pagará los gastos que correspondan legalmente al vendedor y que tiene derecho a elevar a escritura pública el contrato, así como a elegir notario.

Normalmente, el vendedor presenta un modelo de contrato unilateralmente redactado: no lo acepte. Usted puede participar en su confección y si el vendedor se opone puede negarse a firmar exigiendo la devolución íntegra de la cantidad entregada como señal, sin que la parte vendedora pueda alegar incumplimiento.


Derechos del consumidor tras la firma del contrato.

En muchos casos, el consumidor se ve forzado a aceptar el contrato a pesar de no estar conforme con algunas de sus cláusulas, puesto que no quiere perder la vivienda elegida. La legislación se hace eco de esta situación y le ofrece una serie de derechos:

- Nulidad de cláusulas abusivas: Si el contrato incluye cláusulas abusivas (ver cuadro 5) éstas quedan anuladas y se tienen por no puestas aunque las haya firmado y aceptado el comprador.

- Integración del contrato: Toda la información incluida en la oferta, promoción y publicidad es exigible aun cuando no conste expresamente en el contrato celebrado.

- Interpretación del contrato: En caso de duda sobre alguna de las cláusulas la Ley impone la interpretación más favorable al consumidor.

- Sanciones administrativas: El incumplimiento de la normativa de protección al consumidor se considera una infracción administrativa sancionable con multa.


Garantías y derechos por daños sobrevenidos

El constructor y el arquitecto son responsables, por un plazo que puede alcanzar los quince años, si el edificio se arruina o tiene defectos graves. El vendedor también responde de los vicios o defectos ocultos menores, por un plazo de seis meses contados desde la entrega.

Además, la Ley de Ordenación de la Edificación impone a los distintos agentes de la construcción la siguiente responsabilidad:

- Daños materiales por vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de la obra: un año.

- Daños materiales por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad (relativos a la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico): tres años.

- Daños materiales por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales: diez años.




CLÁUSULAS ABUSIVAS QUE PUEDE ENCONTRAR
- Atribución al vendedor del derecho de interpretar o modificar unilateralmente el contrato.
- Inclusión de fechas de entrega meramente indicativas o condicionadas a la voluntad del promotor.
- Declaraciones de conformidad por el comprador respecto a hechos o aspectos que no ha tenido oportunidad de conocer.
- Imposición al consumidor de la adquisición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados por él.
- Autorización al vendedor para incrementar el precio por conceptos que no impliquen prestaciones adicionales que pueda aceptar o rechazar libremente el comprador.
- Obligación del comprador para subrogarse o pagar un préstamo solicitado por el promotor.
- Obligación de pagar por reformas no acordadas previamente.
- Cobro al adquirente de gastos administra- tivos o bancarios no generados por él.
- Renuncia del comprador respecto a su derecho a elegir notario.

! Está prohibido incluir en el contrato cláusulas "abusivas" ; de incluirse, se considerarán nulas



EL CONSUMIDOR TIENE DERECHO A ESTAR INFORMADO
-
Datos identificativos del vendedor, del constructor y del arquitecto.
- Descripción de la vivienda con planos y con expresión de su superficie útil.
- Descripción general del edificio, zonas comunes y servicios accesorios ; detalle y trazado de redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, así como de las medidas de seguridad contra incendios.
- Memoria de calidades: referencia a los materiales y aislamientos empleados en la construcción.
- Copia de las autorizaciones y licencias administrativas.
- Datos registrales del inmueble.
- Estatutos de comunidad.
- Fase de la construcción y fecha prevista para la entrega.
- Precio total de la venta que debe incluir los honorarios de intermediarios y el IVA.
- Forma de pago.
- Copia del documento que justifique estar garantizadas, conforme a la Ley, las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.
- Modelo del contrato y sus condiciones generales y especiales.

La Ley obliga al vendedor a contratar un seguro por si la vivienda no se construye o se retrasa



GARANTÍA DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA
La Ley obliga al vendedor a contratar un seguro o aval bancario que garantice al comprador de una vivienda en construcción la devolución de las cantidades entregadas y sus intereses legales en el supuesto de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. No entregue ningún dinero sin asegurarse de la existencia de ese seguro. Además, esa garantía implica que la compañía de seguros o entidad financiera (Banco o Caja de Ahorros)ha estudiado y valorado favorablemente la seriedad y viabilidad de la promoción.

Las cantidades entregadas deben ingresarse en una cuenta específica: realice el pago mediante abono directo en la citada cuenta o, al menos, solicite al promotor justificación de su ingreso.



USTED TIENE DERECHO A ELEGIR NOTARIO
La Ley reconoce al comprador el derecho a elegir notario: utilícelo.

Usted puede escoger el notario que desee siempre que éste tenga su despacho en un lugar que guarde conexión razonable con la vivienda o con el domicilio del vendedor.

Son posibles los pactos individuales libremente acordados, pero dejar en manos del vendedor el derecho a elegir notario o la renuncia por el comprador a ejercitar este derecho constituyen cláusulas abusivas que deben tenerse por no escritas.