N

nick1

08/02/2005 17:59

Hipoteca

¿Deberíamos subrogarnos a la hipoteca de Jufema con la Caixa?

2.160 lecturas | 15 respuestas

Hola a todos,
nos gustaría conocer vuestra opinión sobre que tengamos que subrogarnos a la hipoteca que ya tiene hecha Jufema con la Caixa.
Según hemos estado leyendo esta clausula que tenemos en el contrado es abusiva y es como si no existiera. Parece que hay jurisprudencia que confirma este hecho, pero igual vosotros teneis alguna otra información.
La hipoteca con la Caixa creemos que es a euribor + 0.75 y en el mercado hay alguna de euribor + 0.49 sin costes de cancelación ni apertura.
Esperamos vuestros comentarios.
Gracias y un saludo.

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E

Emily

11/05/2005 17:58

txiqui, que yo estoy de acuerdo, que no procede firmar un crédito a 25 años sin saber hasta la última condición, pideló por escrito a la sucursal o la oficina superior de la que dependa y te lo darán.
en cuanto a la información que das de la web del banco de españa, creo que está muy bien, pero en estos asuntos hay que estar y pasarpor lo que digan juzgados y tribunales. Además, mira lo que dice el avisolegal de la página que indicas:

# Toda la información que proporciona el Banco de España a través de esta página web, incluida la facilitada mediante la utilización de bases de datos o la que se pudiera aportar en las respuestas a consultas y sugerencias recibidas de los usuarios de la página web, está destinada exclusivamente a orientar a los clientes de las entidades supervisadas, y a intentar ayudarles a resolver sus dudas en los temas sobre los que se informa.

Esto es, dicha información tiene finalidad meramente informativa u orientadora y, por tanto, no es vinculante para la resolución de procedimientos administrativos ni contiene sugerencia, invitación o recomendación alguna para realizar inversiónes, depósitos o contratar servicio bancario alguno.

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Vamos, que si de ellos dependes para que te solucionen un problema, vas a tener que reclamar al maestro armero.

El sujeto pasivo de la "plusvalía" (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana") es el vendedor, pero el pacto por el que se traslada dicho pago al comprador es legal, si bien no exime de la condición de sujeto pasivo al vendedor. Vamos, como si el piso te costara ciento cincuenta o doscientos euros más.

saludos

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T

Txiqui

10/05/2005 14:09

Emily,
Ley de Protección de Datos o no, creo que, por la Ley de Consumo debiera disponer del contenido "completo" que voy a firmar.
La Ley a este respecto es muy clara, sin ir más lejos echad un vistazo a la página del Banco de España (en concreto a http://www.bde.es/clientebanca/productos/prestamo/prestamo_descripcion.htm, y veréis, claramente lo que todos estamos diciendo:

< < En el caso particular de la financiación de la compra de una vivienda de nueva construcción, debe tenerse en cuenta que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo del promotor, aunque así lo haya firmado en el contrato privado de compraventa. A la hora de elegir entre la subrogación y un nuevo préstamo hipotecario, el cliente debería comparar las características particulares de cada préstamo, para lo que es necesario disponer de información completa sobre el préstamo del promotor > >.

Con respecto a lo que comenta Gato Encerrado, por lo que he leído, hay de todo, sentencias que declaran nula dicha cláusula y sentencias que obligan al comprador a hacerse cargo de la Plusvalía si así se ha pactado. Lo que si es cierto es que la Ley exige el pago al vendedor, motivo por el cual nos exigen una provisión para hacer frente a dicho pago (el pago es responsabilidad de Jufema aunque lo paguemos nosotros).
Saludos.

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E

El gato encerrado

10/05/2005 13:25

Aisss, se me olvidaba:
¿Sabeis algo sobre la plusvalía que nos han dicho que tenemos que pagar? Tengo entendido que lo debe pagar por ley el vendedor (Jufema) y no nosotros. Si alguien sabe algo del tema, please...
Saludos.

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E

El gato encerrado

10/05/2005 13:07

Buenas a todos!!!
Vamos a ver, Emily, en primer lugar, ninguna promotora va a pedir el 70 u 80% del precio de la casa en los dos primeros años, pero no porque la promotora mire por el interés de los futuros propietarios, si no porque si lo hiciera, en vez de vender 80 pisos, vendería 2 o 3 como mucho. La promotora, evidentemente, necesita dinero para construir, y por ello pida un crédito a la caixa, pero de ahí a que nos metan a nosotros, los futuros propietarios, en ese crédito...no me parece a mi que sea muy limpio.
Yo por supuesto, igual que todos ley el contrato, y lo sigo leyendo, y por más que miro, te puedo asegurar que no encuentro donde pone que yo tengo un "Credito hipotecario" con la Caixa, en mi contrato sólo leo la palabra "Préstamo", que creo es bien diferente.Por este motivo pienso que si te metes a juicio, tan sólo por este motivo estaría más que ganado.
En cuanto a las condiciones de los Bancos que te ofrecen Euribor + 0,5% , los hay con estas condiciones: apertura 0%, cancelacion parcial 0%, cancelacion total 0%, vinculación ninguna.No hay más. Claro y limpio. (Contrastado por gente con esta hipoteca). Así que no se a que oscuras y ocultas condiciones te refieres.
Luego está el tema de si con la Caixa quieres hacer una amortización anticipada de dinero, (para reducir cuotas) la diferencia en el dinero con otros bancos empieza a aumentar, ya que tienes que pagar el 1% cada vez. Pero lo cierto es que a mi más que por el dinero, lo que me ha hecho decidirme por cambiarme a sido los malos modos de hacer, y la falta de claridad que he visto en todo momento en la Caixa. En fin, la hipoteca va a ser una compañera de todos durante mucho tiempo (sin animo de deprimir a nadie), y pienso que deberiamos pensarlo bien antes de decidirnos por cualquiera de ellas.
Hasta pronto.

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E

Emily

10/05/2005 11:39

txiqui, veo que tras un comienzo revolucionario, acabas por darme la razón, vas a subrogarte y ya está. No trabajo en un banco ni en una caja, ni ganas de hacerlo, mi argumento era que no creo que yo haya sido elegido por un consejo Jedi para poner patas abajo el sistema bancario español por subrogarme en una hipoteca, y no valen los argumentos del tipo "si todos lo hicieramos...es un granito de arena...", lo siento, pero eso no va conmigo, solo me meto en batallas que puedo ganar, y ésta, desde luego, la perderá todo particular que se meta en ella, aunque en teoría la gane, le costará más dinero del que se ahorra, y si la pelea es por dinero, eso es perder.
En cuanto a las cuestiones que planteas:
- Me gustaría ver el resto de condiciones de esas subrgaciones a euribor + 0,5 (he visto muchas txiqui, y no conozco ningún banco o caja que regale dinero, estamos en coste 0 mientras ese tipo de interés esté por debajo de la subida del IPC, y te lo cobran de una forma u otra).
- Supongamos que te has comprado una vivienda de 40 millones y la forma de pago es la siguiente, 8 mill a la firma del c. privado, 24 pagos mensuales de 1 mill, y 8 millones en la escritura pública. ¿Te la puedes comprar? pues a subrogarse. Te puedo asegurar que el promotor prefiere la forma de pago que planteo, no creo que tenga ningún interés en tener clientes hipotecados, les suele gustar más ganar dinero (fin legítimo de toda empresa).
- Mis experiencias con bancos me dicen que están muy bien para empresas y buenos patrimonios. Y salvo que fuera propietario de alguna caja, me parece que sería absurdo, aunque trabajara en ella, defenderla a capa y espada.
- ¿Seguro que si te doy una TAE sabes calcularme lo que me va a costar de intereses, por ejemplo, un préstamo de 300 mil euros? Es posible que tú sepas, pero el 99% de los que se subrogan NO.
- La copia de la escritura de hipoteca supongo que no te la dan porque tú no eres uno de los intervinientes (tonterías del deber de confidencialidad notarial, Ley Orgánica de Protección de Datos y cosillas sin importancia así). En cualquier caso, si te vas a subrogar, pide mejor un extracto de las condiciones de subrogación, y te lo darán, en el Registro de la Propiedad la tienes inscrita y puedes ver las condiciones, pero es posible que te cueste una pasta sacarla. Y las cláusulas que vas a firmar, te las puedes imaginar, ni el testamento de Pol Pot. Eso sí, si les quieres pegar un buen corte, vete con todo el dinero y les cancelas el préstamo según firmas la compra, ¡vas a ver que cara se les queda!
Saludos

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T

Txiqui

09/05/2005 18:32

Emily, convincente pero no:

> Existen Constructoras que ofrecen subrogaciones a Euribor + 0`5 sin que eso suponga adelantar un 70% del precio ; simplemente, hacen las cosas bien y "no hipotecan" a sus clientes.
> Que la vivienda sube es un hecho, pero de ahí, a admitir que debemos regalar parte de ese precio a una Entidad Financiera es algo altruista por tu parte ; si esa es tu forma de ver la vida genial, regala 30€ por aquí, 30€ por allá, pero eso sí, no te olvides pasar por mi casa y contribuir con algún donativo ; seamos serios, dame una buenas condiciones y yo decidíré si con esos 30€ de diferencia que me ahorro cada mes me tomo unas cañas, o lo meto en una hucha.
> Decir que son mejores las Cajas a los Bancos me da que pensar ; ¿cuantas Cajas de Ahorro conoces que ofrezcan prestamos a menos de E+0`5 con 0% de comisiones -cancelación, subrogación- ? Yo, muy pocas ; Bancos, en cambio, se me ocurren unos cuantos. Pero bueno, no olvidemos tu sentimiento altruista (o tu vinculación profesional...).
> Saber cómo se calcula el TAE me es indiferente tanto como saber cómo se calcula el IPC ; eso sí, necesito saber el dato concreto para -como punto de partida- hacer cálculos.
> Si en la oferta del Banco tienes -como debe ser- una oferta vinculante, olvídate de que te engañen a la firma ; el otro día me pasé por la oficina de La Caixa y les pedí una copia de la escritura de la hipoteca (creo que lógico, dada la bonita relación que surgirá entre nosotros en los próximos años) y, sorpresa, hasta la firma no me pueden facilitar esa información. Sin duda, eso es transparencia y buen hacer. Iré a la firma con el tipo de interés, las comisiones de cancelación/subrogación, los compromisos a asumir para mejorar el tipo, y poco más, sin saber en detalle las cláusulas que voy a firmar.
Pero bueno, como dicen Dario y Ana, más vale lo malo conocido ; total, me voy a quedar igual.
Saludos

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E

Emily

05/05/2005 19:09

Gracias por el saludo, Ana y Darío (disculpamé por invertir los nombres, no puedo evitar saludar primero a las señoras - ó señoritas-).
No trabajo ni en Jufema ni en La Caixa, simplemente he intentado aconsejaros por la experiencia que yo mismo he vivido, ya dije que había comprado una vivienda a esa promotora, y no suelo entrar en dejarme llevar en fenómenos borreguiles de masas, doy mi opinión aunque sea la políticamente menos correcta.
Lo que intentaba decir, es que se trata de una situación en la que, como se suele decir, "los árboles no dejan ver el bosque" y pelear esas cuestiones creo que no merece la pena, suele ser igual de difícil que alterar un menú en McDonalds.
En cuanto a la pregunta de la T.A.E. era una ironía que me permití, para que mostraros cómo nos encelamos con algunos aspectos de la hipoteca y otros nos resbalan a pesar de que los firmamos como si nada. ¿Alguien se ha preguntado por qué cobra La Caixa - o cualquier otro banco- comisión de apertura? Suele ser una cantidad considerable, pero ¿apertura de qué? ¿son cerrajeros? En realidad es un concepto que se han inventado para cobrar un porcentaje por nada, ya que el estudio de la operación es lo menos que pueden hacer si se dedican a eso, imaginaté eso en una zapatería, le pides unos zapatos del 41, va a buscarlos y si no los tiene no te cobran (a excepción de los honorarios del experto medidor-tasador de pies) pero si los tienen y los quieres comprar, te cobran, además de los honorarios del medidor de pies, y además del precio de los zapatos, un porcentaje por haber ido a por ellos al almacén.
Estoy completamente de acuerdo con que no hay banco bueno, pero entre banco y caja, mucho mejor caja (para el particular).
Y no os quejéis tanto, que todos hemos ganado una pasta con el incremento del valor de las viviendas dando un porcentaje del precio de la misma mínimo, que ni en wall street ha ganado nadie tanta pasta invirtiendo tan poco.
Bueno, supongo que algún día tomaremos unas cañas y desvelaremos las identidades.
Si alguien tiene una duda que yo pueda resolver o ayudar en algo, lo haré encantado, siempre que sepa.
Espero vuestras respuestas.

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D

Dario y Ana

29/04/2005 21:53

Buenas a todos,
primero de todo un saludo Emily...que no sabemos todavia si es un empleado de Jufema o de la Caixa,pero que es de uno de los dos está bastante claro! Y preguntar como se calcula el TAE despues de las dos magistrales que ha dado sobre hipotecas en sus mensajes lo deja bastante claro...pero vamos que tiene bastante razon en lo que dice...nosotros seguiremos con La Caixa, y lo haremos por que para lo que ibamos a ganar con el cambio (si es que ganamos algo) preferimos dejarnos de lios, ademas que el banco bueno ya se sabe cual es...ninguno! asi que mejor lo malo conocido...
por cierto hemos ido a La Caixa de Villanueva a preguntar..¿habeis ido vosotros? lo decimos por que tienen una "oferta" llamemoslo así, de que si uno contrata 5 productos con ellos te dan un tipo de interes mejor (2,81% el 1er año ; 2,96% los años restantes). 5productos como por ejemplo: 1 hipoteca, 1 cuenta para la hipoteca (estas vienen de serie), 1 cuenta corriente, 1 cuenta nomina (cuentan como 2) y 1 tarjeta de debito. Con eso ya teneis 5 productos...vamos que ademas de ir a otros banco a ver que os ofrecen ir a La Caixa a ver si tb os cuentan esto.
Bueno que esperamos que esto os hay servido de algo, aunque supongo que a estas alturas la mayoria ya habreis pasado por La Caixa..
Bueno ya queda menos para el 24, 25 de Mayo! un saludo a tod@s
Dario y Ana

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E

Emily

28/04/2005 17:09

Hola a todos ; agradezco vuestras respuestas, siempre es un placer estar en contacto con futuros vecinos!!. Sin ánimo de parecer pesado, creo que hay algunos conceptos que no están claros.
Nick1, la opinión que pueda tener el defensor del pueblo en el asunto de la subrogación en la hipoteca del promotor es igual de importante que la que puedo tener yo sobre el segundo puesto de Bisbal en operación triunfo. Es un asunto de obligaciones contractuales civiles (hablo un poco por referencias de lo que me han contado, y perdonar si hay alguien que sepa de leyes y ve que meto la pata) en la que se tendría que pronunciar un juez, el defensor del pueblo atiende atropellos de la administración pública con ciudadanos (y atiende más bien poco), y no se mete en conflictos entre particulares, promotoras y bancos, y por lo que yo he podido asesorarme, no es un asunto sobre el que haya, como dice el abogado al que he preguntado "pacífica jurisprudencia". Simplemente creo que no es nuestra guerra, y que ante el riesgo de tener una condena en costas por ahorrarme el equivalente de dos cañas y ración de patatas bravas al mes, simplemente paso.
La opción de gato encerrado es buena, siempre y cuando haya leído bien la letra pequeña, hay veces que te ofrecen un euribor + 0,60 y parece bien, pero luego lees bien las treinta páginas de la escritura de hipoteca que en la notaría no lees y te das cuenta que has firmado un tipo fijo alternativo del 8,65 %, dentro de cinco o diez años se dispara el euribor y ya tienes regalito para los veinte o treinta años que te quedan de hipoteca (¿alguien sabe cómo va a evolucionar el mercado hipotecario en treinta años?)
Bueno, espero que os haya aclarado algo. por cierto ¿alguien sabe como se calcula la T.A.E.? -creo que se firma en la hipoteca también-

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E

El gato encerrado

28/04/2005 11:59

Estoy deacuerdo con nick 1,si alguien se mete a juicio contra esto lo más probable es que lo gane, pero pierdes tiempo y quiza dinero, otra cosa es que nos uniesemos todos los vecinos a denunciarlo...pero veo que hay quien no está muy dispuesto.
En cuanto a lo de cambiarte a otro banco nosotros al final nos cambiamos, aunque nos quedemos mas o menos igual, (no saquemos beneficio en el cambio) tampoco perdemos, y las condiciones de flexibilidad que te dan otros bancos al final nos han hecho decidirnos (subrogacion parcial 0, total 0 etc...)
Otra cosa, si vais a firmar con la caixa presionarlos diciendo que teneis una oferta mejor, ya que asi conseguireis que os bajen un poco el tipo de interés, nosotros llegamos al 0,65% aunque aún asi no nos interesa.
Un saludo, y ánimo, que ya queda poco.

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N

nick1

28/04/2005 10:54

Me he estado asesorando y lo que me han dicho es que el promotor no puede obligar al cliente a subrogarse a una hipoteca que el previamente tenga, aunque haya alguna clausula en el contrato así lo informe.
Sobre este punto hay jurisprudencia y el caso estaría ganado aunque si bien es cierto habría que ir a jucio y eso ya se sabe es tiempo y dinero aunque luego ganes.
Pero me fastia que abusen en una cosa segun el defensor del pueblo es ilegal, no se como lo es tú pero creo que si ya nos dan pocos derechos y estos no nos los respetan tendríamos que hacer algo, pero cada uno tiene sus principios.
Un saludo.

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E

Emily

27/04/2005 16:38

Hola, soy un cliente de Jufema y si me permitis, creo que los comentarios acerca de la hipoteca son un poco exagerados.
En primer lugar,gatoencerrado, porque cuando compramos las casas ya nos dicen que tiene una carga, y que yo sepa, nos parece bien (salvo que alguien firme un contrato sin leerlo, que no creo que sea el caso).
En segundo lugar, y esto es para nick1, porque a lo mejor si no tuviera carga, las condiciones de pago serían otras (no olvidéis que se permite pagar SOLO un 20 % del precio porque el banco financia al promotor, si no hay crédito, es posible que nos pidieran un 70 % en los doce o catorce primeros meses de construcción).
En cuanto a lo de las cláusulas nulas, nick1, eso de que es como si no existiera... una cosa es que una cláusula haya sido declarada nula y otra es que porque una nuestra se parezca lo sea ; tendrá que ser un juez quien lo diga, y si queréis cambiar de banco por una diferencia de precio en el préstamo de 14 euros por cada 600 euros de préstamo, ¿vais a invertir 5000 euros -abogado, procurador, poder notarial, etc..- en ver si un Juez declara nula una cláusula? salvo que alguien quiera pelar el "fuero" y no el "huevo" no parece muy coherente.
Que disfrutéis las viviendas, que es lo importante.

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N

NAV

16/02/2005 12:10

por cierto, se me olvidaba:

La hipoteca de La Caixa es un "crédito hipotecario" y no un "préstamo hipotecario" ; esta diferencia, aparentemente trivial, hace que dicho producto No Sea Subrogable, ni tan siquiera con productos similares de otras entidades (p.e. Hipoteca Sin de Bankinter).
La única posibilidad de cambio de hipoteca es a través de cancelación y posterior constitución, con lo que los costes se disparan y no compensa cambiar de Banco.
Son listos estos de La Caixa... (habrá que esperar a la reforma del mercado hipotecario de este año, a ver "si tocan" la legislación de este tipo de productos).
Espero no haberos desanimado (lo que si puedo decir en favor de Jufema es que, al menos, construyen bien).
Saludos,
Rafa.

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N

NAV

16/02/2005 11:57

Hola,
He visto el tema y creo que puedo aportaros algo en lo relativo a Jufema / Hipoteca.
Adquirí una vivienda unifamiliar en Navalcarnero (Promoción 2004) y con el tema de la hipoteca me encontré ante las mismas dudas que planteáis vosotros.
Viendo como siguen funcionando con el tema de las modificaciones (90 euros x cambio), MCC, ..., supongo que -por desgracia- siguen igual. Os cuento.
Un par de meses antes de la firma les plantee la posibilidad, de acuerdo a la Legislación de Consumo (y jurisprudencia al respecto) de no "acogerme" a la maravillosa hipoteca con La Caixa (en mi caso, E+0´9), y a partir de ahí vinieron los problemas:
Me enviaron una carta certificada indicándome que hacían uso de la cláusula de retracto convencional que figura en el contrato de compraventa (echadle un vistazo, por si la siguen poniendo) y que "se quedaban" con la casa devolviéndome las cantidades ya aportadas más una indemnización de 12.000 euros ; teniendo en cuenta que en Navalcarnero entre la fecha de adquisición y "dicha oferta" la vivienda se había revalorizado aprox. 72.000 euros, os podéis imaginar, abogados de por medio y, finalmente, conseguí llegar a la firma de la escritura.
Dicho retracto, como tal (y al igual que la subrogación forzosa), tampoco es legal pero... en caso de que lo ejerciesen hay que meterse en juicios para paralizar la venta a una tercera persona y la resolución son, mínimo 2 años sin casa...
Con respecto a La Caixa, las condiciones son mejorables, en mi caso, ha pasado de E+0´9 a E+0´75 sin demasiados esfuerzos, así que, en vuestro caso, que tenéis E+0`75 seguro que podréis llegar a E+0´6 sin problemas.
Con ese tipo, os sería indeferente subrogaros en La Caixa que constituir una nueva hipoteca con otra Entidad que os ofreciera un E+0,45, por el ahorro impositivo que supone la subrogación frente a la constitución (echad los cálculos y veréis). Lo que hace La Caixa con esos diferenciales es "comerse" los beneficios que supone la Subrogación frente a la constitución.
Y poquito más, espero haberos ayudado.
Saludos,
Rafa.

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E

El gato encerrado

16/02/2005 11:06

Buenas a todos:
Pues la verdad es que nosotros tambien andamos fastidiados por este tema porque hemos empezado a comparar hipotecas y hay una diferencia considerable entre las cuotas mensuales de un banco y de otro, y nos parece una clausula abusiva por parte de jufema.De todos modos vamos a ir preguntando a ver si esto es legal o no, y en el peor de los casos, si tuviesemos que contratarla con la caixa ¿teneis idea de por cuanto saldrian los gastos de subrrogación si la queremos cambiar a otro banco?
Hablando de otro tema el otro dia hablamos con Mª jose y nos comento que para el mes de mayo ya estarán listos los pisos y que nos llamarian un mes antes para ver lo del banco y que hagamos una primera visita a la casa para ver posibles fallos, etc...
Un saludo a todos

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Hipoteca

¿Deberíamos subrogarnos a la hipoteca de Jufema con la Caixa?

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