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¿Quién tiene derecho a una vivienda de protección pública según el plan 2002-2005?



El RD 1/2002 que regula el plan de la vivienda 2002-2005 supuso que la Comunidad de Madrid (CAM) readaptara su norma en materia de vivienda para los años 2001-2004 (Decreto 12/2001) con el Decreto 39/2002.



En ambas normas se recoge que la referencia a partir de ahora para el cálculo de los ingresos es el Salario Mínimo Interprofesional (a partir de ahora SMI).



Este cambio de referencia es muy bueno, puesto que la actualización es automática año tras año conforme el Gobierno establece el SMI para el siguiente ejercicio.



El Ministerio de Trabajo establece en el Decreto 1466/2001, de 28 de diciembre, que el SMI para el ejercicio 2002 es de 6190´80 euros anuales (1.030.062 ptas.).



El articulo 13 del RD 1/2002 es el que establece que ´Las viviendas de nueva construcción que en su calificación o declaración como protegidas se acojan a las disposiciones del presente Real Decreto, se destinarán, obtengan o no financiación cualificada, a adquirentes, adjudicatarios, promotores individuales, para uso propio, o arrendatarios, cuyos ingresos familiares no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional´.



Otra cosa es la percepción de ayudas, las condiciones que deben cumplirse para la percepción de ayudas están reguladas en el articulo 3.



Este articulo tiene muchos detallitos que se ramifican en otros artículos que definen los conceptos que se expresan, por ello, para simplificar (y a sabiendas que me dejo cosas) diré que las condiciones son:



a) que la casa a comprar esté calificada como vivienda de protección pública por la CAM y se dedique a residencia habitual y permanente del comprador. La definición de vivienda habitual está en la norma sobre el IRPF, podéis buscarla en la ayuda del programa PADRE.



b) Que no se sea propietario de otra vivienda VPO en todo el territorio nacional, o propietario de otra vivienda libre en la misma ciudad cuyo importe sea el 40% del valor de la nueva vivienda (el importe estimado es el que haría la CAM para el calculo de transmisiones patrimoniales)



c) Se establece una serie de segmentos de ingresos familiares con un tope máximo de 5´5 el SMI según los cuales es posible obtener más o menos ayudas. d) Que la vivienda no exceda de 90 metros útiles (120 para familias numerosas)









¿Cómo puedo calcular los ingresos de mi unidad familiar?



Esto está explicado en el RD 1/2002, pero en el Decreto 39/2002 de la CAM viene mucho mejor.



Lo primero es definir lo que se consideran ingresos de la unidad familiar. Consideremos un miembro de la unidad. Cojamos su declaración de la renta.



En la misma hay dos conceptos que hay que sumar: la parte general de la Base Imponible (casilla 35) y la parte especial de la Base Imponible (casilla 289). Pues ahora hay que sumar esas casillas de todos los miembros de la unidad familiar.



Una vez ya tenemos sumados todas cantidades tenemos que las suma (BI) debe ser menor a 5´5 el SMI.



(5´5 * SMI) >= BI



Pero la norma introduce dos factores de corrección:



Factor 1: (N) depende del número de miembros de la unidad familiar



Para 1 ó 2 miembros. 1,00



Para 3 miembros. 0,97



Para 4 miembros. 0,93



Para 5 miembros. 0,88



Para 6 o más miembros. 0,83



Cuando un miembro tiene una discapacidad reconocida se le aplica el siguiente segmento al que le corresponde.



Factor 2: (V) Lo determina la Comunidad Autónoma en razón de los precios básicos que establece. Para Madrid capital es 0´8.



Con estos nuevos factores tenemos que la fórmula queda:



(5´5 * SMI) >= BI * N * V



Si despejamos BI tenemos



BI [= (5´5 * SMI) / (N * V)



Ahora sustituyamos valores fijos



: BI [= (5´5 * 6190´80) / (N * 0´8) à BI [= 34049´4 / 0´8 * N



Veamos un par de ejemplos: Un matrimonio de dos miembros sin hijos:



BI [= 34049´4 / 0´8 = 42561´75 euros (7.081.679 ptas.)







Un matrimonio con dos hijo y uno de ellos es discapacitado (entonces se considera una familia de 5 miembros).





¿Que es un plan parcial?



Aplica y desarrolla en cada zona lo que indica el Plan General o el Pau de forma detallada: reservas para equipamiento, espacios libres, trazado de calles, así como la evaluación económica y las etapas a seguir.





¿Que es un proyecto de compensación?



La Junta se ocupa del proyecto de compensación, en el que se describen las fincas antiguas y las resultantes y la localización de los terrenos de cesión obligatoria al Ayuntamiento, las compensaciones en metálico y las parcelas que se reserva para pagar los gastos de urbanización.



Lo aprueba la asamblea formada por los propietarios antes de remitirlo a la Administración.



¿Cómo puedo calcular el precio de mi vivienda?



El RD 1/2002 Establece que la fórmula que hay que aplicar para el cálculo del precio de una vivienda es la siguiente:



precio =



(precio_base_modulo * metros_utiles) * coef_autonómico * coef_municipio_singular * coef_tipo_promocion



El articulo 7 del RD 1/2002 establece que el precio_base_módulo es de 623,77 euros y su importe será revisado anualmente en el mes de diciembre y publicado en BOE.



El articulo 14 determina que el coeficiente_autonómico no puede superar el 56% de incremento (1,56). En la actualidad la Comunidad de Madrid (CAM) aplica como coeficiente 1,250 aplicando el articulo 23 del Decreto 11/2001



El articulo 8, regula la aplicación del coeficiente_municipio_singular, diciendo que cada primer trimestre se publicará una lista de municipios singulares los cuales se podrán encasillar en tres categorias. La categoria ´A´ establece que se podrá incrementar el precio del metro cuadrado hasta un 40% por ciento sobre el máximo establecido por la Comunidad Autónoma. En la actualidad la CAM aplica un 30% (1,30).



Sobre el coeficiente del tipo de promocion tenemos los siguientes casos (los definiré en otra FAQ):



VPO Regimen especial: 0,90



VPO Regimen General y VPP tipo 1: 1



VPP tipo 2 (y VPT): 1,25



el metro cuadrado para madrid capital tiene un precio de 623,77 * 1,25 * 1,30 = coef_tipo_promocion * 1013,63 euros



El articulo 14 en su apartado C) Cuando se trate de promociones de vivienda para uso propio, el precio máximo de adjudicación, o valor de la edificación sumado al del suelo en caso de promoción individual para uso propio, que tendrán los límites establecidos en los apartados anteriores de este artículo, incluirán el conjunto de los pagos que efectúe el promotor individual, el cooperativista o comunero imputables al coste de la vivienda, por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo en su caso, los honorarios de la gestión.



Se entenderán por gastos necesarios los de escrituración e inscripción del suelo y los de la declaración de obra nueva y división horizontal ; los del préstamo hipotecario ; seguros de percepción de cantidades a cuenta y otros análogos. No tendrán tal consideración las aportaciones al capital social, las cuotas sociales ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa o comunidad de propietarios.



Todo lo que debe saber de su cuenta vivienda



Su sencillo funcionamiento y las ventajas fiscales que proporciona a la hora de planificar la adquisición de una vivienda, han convertido a la cuenta vivienda en uno de los productos con mejor aceptación entre los ciudadanos, especialmente, entre los que pretenden acceder a su primera vivienda. La cuestión fundamental a la hora de considerar si es interesante o no la contratación de una cuenta vivienda, no es la pura rentabilidad como suele ocurrir con otros productos financieros, en este caso, la clave está en determinar el objetivo de la inversión.



La cuenta vivienda no admite medias tintas al respecto, los únicos fines que reconoce para beneficiarse de sus ventajas es la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, entendiendo como tal aquella que se habite en un plazo máximo de doce meses desde la adquisición o terminación. Desde entonces, tendrá que ser su residencia habitual durante, como mínimo, tres años de forma continuada, a menos que se den ciertas circunstancias específicas como:



cambio de domicilio por matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral o fallecimiento.



Si se cumple la premisa inicial de que todo el dinero que se acumule en esa cuenta estará destinado a dicho fin, es el momento de empezar a considerar otras variables. Entre ellas, una de las más importantes es la ventaja fiscal que proporciona al permitir que el titular se deduzca un 15% por las cantidades aportadas a lo largo del año, con un límite máximo de 9.015,18 euros por titular.



Al margen de ello, la ley del IRPF exige una serie de requisitos que debe cumplir el producto que elija como cuenta vivienda para poder aprovecharse de sus ventajas fiscales:



- Han de ser cuentas independientes de cualquier otro tipo de imposición, pero no es necesario que se denominen ´cuenta vivienda´ como tal, puesto que se trata sólo de un nombre comercial que las entidades utilizan para que los clientes identifiquen fácilmente el producto.



- Los saldos depositados deben estar destinados a la adquisición o rehabilitación de la primera vivienda habitual.



- Cada contribuyente sólo podrá tener una única cuenta vivienda, cuyo código deberá registrar en su declaración.



- Los fondos deben emplearse para la adquisición, ampliación o rehabilitación de su primera vivienda habitual en un plazo inferior a 4 años desde la fecha de apertura o de cinco, si se abrió anteriormente al 1 de enero de 1999.



- Si en el pasado se dispuso de alguna vivienda habitual o se disfruta de una vivienda en usufructo vitalicio, no es posible beneficiarse de las deducciones, aunque nunca se hubiese sido titular de una cuenta vivienda.



A la vista de lo anterior, se concluye que cualquier cuenta a la vista o imposición a plazo podría ser utilizada como cuenta vivienda, por lo que bastará con localizar el producto que le ofrezca la mayor rentabilidad y ausencia de comisiones.



Una vez conocida la teoría inicial, es conveniente tener en cuenta algunos aspectos de interés a la hora de manejarse correctamente con su cuenta vivienda:



- No existen ningún límite a las cantidades que se pueden aportar anualmente a la cuenta vivienda, aunque si se encuentra limitado el importe con derecho a deducción en 9.015,18 euros por titular, por lo que conviene acomodar las aportaciones a dicha cantidad, puesto que si se ingresa una cantidad superior, la ley no permite trasladar el exceso de deducción al año siguiente.



- Es posible trasladar los fondos acumulados en una cuenta vivienda a otra que localicemos en el mercado con mejores condiciones, pero siempre ha de respetarse la fecha de apertura de la primera cuenta a la hora de contabilizar los cuatro años que la ley permite disfrutar del producto, no pudiéndose prolongar con aperturas sucesivas de cuentas.



- La ley permite realizar aportaciones de forma simultánea a una cuenta vivienda y a una cooperativa de viviendas, siempre que no se haya entregado aún la vivienda. Desde el momento en el que eso suceda, las cantidades aportadas a una cuenta vivienda no darán derecho a deducción.



Lo que en ningún caso se contempla es que una vez que se hayan disfrutado de las deducciones por las aportaciones realizadas a la cuenta vivienda, se utilicen esos fondos para aplicar la deducción por adquisición de vivienda, ya que sería un fraude beneficiarse de dos deducciones sobre las mismas cantidades. Por último, no está de más hacer un breve repaso de las circunstancias que nos llevarían a perder el derecho a deducción:



· Si transcurridos los cuatro años reglamentarios, no se adquiere una vivienda.



· Si se cancela la cuenta o se utiliza el dinero para alguna otra cuestión, independientemente, de que luego se reponga. El procedimiento a seguir en cualquiera de los dos casos anteriores, consiste en imputar en la siguiente declaración de la renta las cantidades que deducidas en los años anteriores, en el apartado ´deducciones indebidamente practicadas´, incluyendo los intereses de demora correspondientes.