La entrega de vivienda
Aspectos clave Promoción
El promotor constituye el primer interlocutor de un comprador de vivienda.
En la mayoría de los casos es el promotor quien materializa la venta y, consecuentemente, es el único firmante, junto con usted, del contrato que formaliza la operación que va a realizar: la compra de su vivienda.
Este capítulo, por tanto, trata de identificar y situar en el mercado al promotor de la vivienda, para lo que es preciso que usted disponga de la siguiente información.
Información necesaria a la entrega de vivienda
Número y fecha de emisión de la cédula de habitabilidad del edificio.
Nombre del autor del proyecto. (El mayor porcentaje de la patología que ocasiona la ausencia del control de calidad radica en la elaboración del proyecto, cuyo coste ha sido financiado con parte del dinero que cuesta su vivienda).
¿Quiénes han sido los consultores de Geotecnia, Estructuras e Instalaciones?.
¿Quién compuso la Dirección de la Obra?.
Consigne el nombre e infórmese de la actividad de la Organización Independiente de Control de Calidad que ha efectuado el Control Técnico del Proyecto.
Usted debe poder examinar el ejemplar del Proyecto facilitado a la Comunidad de Vecinos (RD 515/1989) (*).
Nombre de la empresa constructora y si dispone de un Departamento de Garantía de Calidad de Producción (RD 515/1989) (*).
Conozca quiénes fueron los subcontratistas de Cimentación, Estructura, Calefacción, Aire Acondicionado, Electricidad, Fontanería… Fecha de finalización de la construcción (RD 515/1989) (*).
Asegúrese que existe una documentación que refleje el estado final del edificio construido, incluso sus instalaciones (RD 515/1989) (*).
Averigüe si existe un Manual de Mantenimiento del edificio.
Conozca en detalle la superficie útil de la vivienda y la superficie de terrazas, balcones y servicios comunes.
La información anterior es muy importante a la hora de decidir una compra. Pero es natural que también tenga constancia de que la inversión que está a punto de realizar se corresponde con el bien adquirido.
Y en este punto, la CALIDAD es imprescindible.
Asegúrese, pues de que además de la correspondiente a la empresa constructora, existe una Garantía de Calidad. Pregunte qué empresa es ésta. Finalmente, cerciórese de que se ha contratado una Póliza de Seguro Decenal para el edificio.
Estas pólizas, obligatorias en algunos países y habituales en la mayoría de los países desarrollados, han comenzado a emitirse en España por diversas Aseguradoras para algunos Promotores. Cubren los defectos de calidad del edificio durante diez años, de forma que el Comprador es indemnizado inmediatamente por la Compañía de Seguros sin necesidad de reclamar a las distintas partes que intervienen en la construcción.
Las Compañías de Seguros, para la emisión de estas pólizas exigen que el proyecto, los materiales empleados y la ejecución de obra sean controlados por una Organización Independiente de Control de Calidad aceptada por la Compañía.
Infórmese de si la Póliza cubre solamente la estanqueidad y solidez (es decir, estructura, cimentación, fachadas y cubiertas) o si es una Póliza general, cubriendo la totalidad de la construcción, incluso las instalaciones.
(*) Real Decreto de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamientos de viviendas.
Estructura
Este aspecto de la edificación resulta difícil de comprobar por el comprador de una vivienda. Sin embargo es, como los demás, básico en el conjunto de la construcción.
Para ayudarle a formarse una idea acerca de la correcta estructura de su edificio o vivienda es importante que el vendedor le dé respuesta a las siguientes preguntas:
PREGUNTAS:
¿Ha sido efectuado un estudio geotécnico del terreno?.
¿Quién lo realizó?.
¿En qué fecha ha sido finalizada la estructura?.
Si la estructura es de hormigón,
a) ¿Ha sido realizado el control de calidad de materiales de estructura en cementos, armaduras y hormigones?.
b) ¿Existe la documentación sobre el estado final de la estructura y su control a que obliga la Instrucción de Hormigón EHE (*).
Si la estructura es metálica:
a) ¿Se han realizado los controles de calidad previstos? ¿Existe documentación acreditativa del control realizado?.
Una vez obtenida la anterior información, a usted le cabe aún realizar las siguientes comprobaciones:
COMPRUEBE:
Observe la posible presencia de fisuras o deformaciones en suelos, tabiquería, cerramientos de fachadas o techos. Si existen, es recomendable el asesoramiento de un técnico experto en Patología de Construcción.
(*) Este artículo obliga a entregar a la propiedad por parte de la Dirección de Obra la siguiente documentación: Planos con el estado final de la estructura, Memoria de incidencias y Documentación acreditativa de que se han llevado a cabo las operaciones de control a que obliga la Inspección de Hormigón citada.
Instalaciones
Las instalaciones resultan de fácil examen por el comprador a la entrega de vivienda. Veamos, de acuerdo con una serie de preguntas a las que habrá de responder quién vende, es estado de tres instalaciones básicas:
ELECTRICIDAD, CALEFACCIÓN Y FONTANERÍA.
Instalaciones eléctricas
PREGUNTAS
¿Cuál es el grado de electrificación previsto para la vivienda, en vatios?.
¿Existe caja para el interruptor de control de potencia (Limitador)?.
¿Se encuentra perfectamente identificado el fusible de protección de la acometida en la centralización de contadores?.
Usted puede directamente realizar las siguientes comprobaciones a la entrega de vivienda:
COMPRUEBE:
Compruebe que la instalación tiene puesta a tierra, verificando la existencia de tres orificios o patillas metálicas laterales en bases de enchufes y tres cables, uno de los cuales debe tener una envoltura verde o amarilla.
Si el grado de electrificación es MEDIO (5.500 W., el más habitual en viviendas), compruebe:
Que hay al menos un punto de alumbrado por habitación.
Que en los pasillos hay al menos un punto de alumbrado cada cinco metros.
Que hay tres bases de enchufe de 10 amperios (la placa del mecanismo debe tener grabada la expresión 10ª) en cada dormitorio, uno en el cuarto de baño, uno en el vestíbulo, dos en la cocina y uno por cada 6 m2 de superficie del salón.
Que en la cocina haya demás dos puntos de 16A y uno de 25A.
Que existen en el cuadro de la vivienda cuatro interruptores de las siguientes intensidades: 10A, 15A, 20A y 25A. estos calibres van impresos en los propios mecanismos.
Compruebe que junto a la toma de TV haya una base de enchufe con puesta a tierra.
Compruebe que en los cuartos de baño, la distancia entre la vertical del borde de la bañera y el punto de luz más próximo en pared y cualquier base de enchufe no es inferior a un metro.
Pida copia del acta de las pruebas finales de funcionamiento realizadas.
Instalación de calefacción
PREGUNTAS:
¿Qué tipo de combustible utiliza?.
COMPRUEBE:
En los radiadores:
Que existe un radiador por estancia, al menos, y preferiblemente situado debajo de las ventanas.
Que existe una válvula de reglaje.
Que existe un purgador en el radiador.
Que existe un termostato en el salón (si dispone de calefacción individual).
Si tiene calefacción individual, compruebe que en la caldera:
Existe una válvula de seguridad.
Existe un termómetro y un termostato.
Existe una adecuada salida de humos.
Tiene la placa de características.
Existe un manual de uso.
Pida copia del acta de las pruebas de funcionamiento realizadas.
Instalaciones fontanería
PREGUNTAS:
¿De qué material está hecha la red de distribución del agua? (¿cobre, acero u otro material?).
COMPRUEBE:
Existe válvula de corte (llave de paso) para agua fría y caliente identificadas mediante distintivo azul y rojo en cada estancia húmeda (baños, cocinas, etc.).
Existe además válvula de corte en, al menos, en el lavabo, inodoro y bidet de cada cuarto de baño.
Existe un bote sifónico por local para aseo o cocina (se aprecia una tapa circular en el suelo o sifón en todos los aparatos.
Haga funcionar todos los grifos de cada estancia, uno a uno. Observe el caudal de agua.
Haga funcionar simultáneamente los grifos de bañera y lavabo en los cuartos de baño, y el del fregadero de la cocina y una bañera de un cuarto de baño. Con estas simultaneidades no debe apreciarse ninguna reducción del caudal respecto al que tenían funcionando individualmente.
Al accionar los grifos no se producen ruidos ni vibraciones.
Pida copia del acta de las pruebas de funcionamiento realizadas.
Cerramientos, particiones y acabados
La estanqueidad y el aislamiento respecto a los agentes externos son dos condiciones básicas para asegurar en su vivienda la ausencia de ruidos, humedad y cualquier otra inclemencia meteorológica de las que la habitabilidad de su casa debe quedar salvaguardada.
Para conocer la necesaria calidad a la entrega de su vivienda, obtenga respuesta a las siguientes
PREGUNTAS:
Infórmese si el cerramiento de fachada tiene cámara de aire. ¿Tiene algún material de aislamiento? ¿De qué clase?.
¿Qué tipo de cubierta tiene el edificio y, en su caso, tipo de aislante térmico e impermeabilización?.
¿Se ha hecho una prueba de estanqueidad al agua de la carpintería de fachada (ventanas, etc.) y de la cubierta por una Organización Independiente de Control de Calidad?.
Si las fachadas son de ladrillo visto, infórmese de si la hoja exterior está enfoscada interiormente. (El enfoscado es un revestimiento de mortero de cemento, aplicado sobre la hoja exterior del cerramiento, pero por su cara interior, es decir, la que limita con la cámara de aire, no es observable una vez terminada la obra. Es importante para la impermeabilidad de la fachada.).
COMPRUEBE:
Compruebe que las juntas de pavimento son uniformes en ancho y sin desniveles en altura (cejas).
Compruebe diferencia de color en pavimentos.
Use los nudillos para golpear, con el fin de detectar mal agarre en aplacados verticales cerámicos (azulejos) en estancias húmedas (baños y cocina) y en solados de baldosas.
Compruebe que el viento no penetra por la carpintería exterior (ventanas).
Compruebe que no hay manchas de humedad en el entorno de la carpintería exterior.
Compruebe que el perímetro de la carpintería exterior está sellado.
Compruebe que las hojas de ventanas (especialmente correderas) no se alabean al aplicar una fuerza perpendicular a su plano.
Compruebe el funcionamiento de las persianas.
Compruebe que las puertas interiores llevan recercado en el borde superior (basta pasar los dedos por ese borde) y en la inferior (es simple desmontar una hoja).
Compruebe que las puertas no giran solas o rozan en el suelo
Compruebe que el número de bisagras es, como mínimo, tres en cada puerta.
Presione con los nudillos el yeso de las paredes, con el fin de detectar una insuficiente dureza en éste.
Compruebe que la pintura de las paredes y techos no presenta abombamientos.
Compruebe que todos los tabiques que forman las paredes de cuartos de baño y cocina, con instalaciones de fontanería empotradas, tienen un espesor (incluidos los revestimientos) no menor de 12 cm.
Solicite por escrito el nivel de aislamiento acústico de las paredes de separación con los pisos contiguos. El aislamiento debería ser, al menos, igual a 45 dB A, lo que equivale a un muro de ladrillo macizo (espesor con revestimiento incluido de unos 15 cm) y no de tabique (7 cm) o tabicón (12 cm).
Compruebe si la cámara de aire de los cerramientos de fachada tiene los correspondientes lagrimeros en fachada. Observará desde el exterior orificios o tubos para desaguar las condensaciones de agua en la cámara.
Compruebe que los mecanismos de apertura y cierre de ventanas y puertas funcionan correctamente.
Compruebe que todos los conductos de ventilación (shunt) de cuartos de baño y cocina funcionan correctamente (basta aproximar un cigarrillo encendido y observar que desaparece el humo).
Servicios Comunes
Los servicios comunes (antenas, escaleras, ascensores, etcétera) no son con frecuencia excesivamente visibles hasta que la reparación de sus defectos obliga al establecimiento de derramas extraordinarias.
A la entrega de su vivivienda, procure obtener respuestas a las siguientes preguntas:
PREGUNTAS:
¿Están hechas las conexiones definitivas de las instalaciones de servicios (agua, gas, electricidad y teléfono?.
El contrato de los servicios comunes ¿se ha efectuado a nombre de la Comunidad de Propietarios?.
¿Se conocen los nombres y direcciones de los instaladores respectivos, en su caso? (bocas de tubería en las que los bomberos empalmen mangueras para el suministro de agua a todas las plantas).
¿Existe contrato de mantenimiento de las instalaciones? ¿Con quién?.
¿De qué tipo es la antena colectiva de TV? ¿Parabólica o normal?.
Si es exigible o conveniente en la zona, ¿se ha dispuesto grupo de presión para el suministro de agua?.
Solicite documentación escrita sobre el cumplimiento de las Ordenanzas Municipales relativas a garajes.
Solicite justificante de la entrega del Expediente de Industria correspondiente a los servicios de agua.
Solicite Certificado de la instalación individual de gas, emitido por el instalador autorizado.
Solicite Boletín del instalador autorizado, correspondiente a la instalación eléctrica.
COMPRUEBE:
Si es correcto el funcionamiento de alumbrado de la escalera.
Tienen piloto de señalización los interruptores de los rellanos.
Si el edificio es de más de 24 m de altura, hay un extintor por planta en los rellanos de la escalera y cuenta con columna seca.
Si el edificio es de más de 12 m de altura o de más de 30 viviendas, cuenta con alumbrado de emergencia en la escalera.
Si el edificio es de más de 50 m de altura, cuenta con detección de incendios.
Funciona el portero electrónico.
Compruebe que en el cuarto general de contadores existen rótulos claros para cada contador.
Compruebe el acceso a la plaza de garaje con su vehículo.
Las dimensiones de la plaza de garaje son, como mínimo, de 2,20 x 4,50 m.
Compruebe que no hay humedades en las paredes del garaje.
Compruebe en el garaje que tiene:
Rejillas en el pavimento para evacuar el agua.
Alumbrado general bajo tubo con desconexión temporizada en un tiempo razonable.
Alumbrado permanente de señalización.
Pulsadores de alumbrado con luz piloto.
Puerta resistente al fuego en accesos.
Extintores y mangueras con sistemas de presión de 3,5 Atm.
Sistema de detección de monóxido de carbono y ventilación forzosa si el garaje no tiene ventilación natural.
Alumbrado de emergencia sobre puertas de salida con indicación de la palabra SALIDA.
Recomendaciones adicionales
Siete cuestiones clave en la entrega de vivienda:
El precio se olvida, la calidad queda.
Es importante que usted no tenga, una vez comprado el piso, gastos anormales de mantenimiento o adicionales de correcciones de defectos o mejoras que, en definitiva, constituyen un sobrecoste y deben ser considerados al decidir entre diferentes ofertas.
No olvide que usted NO ES un comprador profesional de pisos. El promotor SI ES un vendedor profesional. A la menor duda, aconséjese de un profesional de la Construcción.
No compre nunca un piso sin asesoramiento jurídico.
Procure no introducir modificaciones en el piso. Si son imprescindibles, establezca por escrito, para cada una, su definición y conserve el coste adicional acordado por escrito con el PROMOTOR.
No olvide que la garantía más eficaz que usted puede recibir es la POLIZA DECENAL DE SEGURO que se describe en el apartado PROMOCION, y que significa, para el piso (quizá la compra más importante de su vida), una garantía de gran eficacia, tan segura como la garantía que usted recibe al comprar un electrodoméstico o una cámara fotográfica. Este tipo de pólizas ya es ofrecida por algunos PROMOTORES y está en rápida expansión en España. Su repercusión en el coste del piso es de muy poca entidad.
Recuerda que la base de la calidad es la evidencia documental de que se han realizado actuaciones preventivas, como las que representa un Sistema de Calidad que incluye, además del autocontrol de los fabricantes y del constructor, la realización de un Control de Recepción, independiente de quienes intervienen en el proceso de construcción y afectando al proyecto, los materiales y la ejecución.