Hola vecinos. El precio de una vivienda protegida, como ya se ha comentado aqui en otras ocasiones, viene de multiplicar los metros utiles de la vivienda por el precio de cada m2 (llamado módulo, y fijado por la Comunidad Autonoma).
A continuación os pego un extracto de un mensaje ya publicado en este foro en el que se os explica paso a paso como desglosar el precio final de la vivienda.
"(...) Como decía, la cooperativa cobra a cada cooperativista un precio máximo por cada metro cuadrado UTIL de la vivienda. Ese precio se denomina ´módulo´, y es fijado anualmente por la Comunidad Autónoma competente. En san Sebastián de los Reyes, y para 2003, este módulo está en torno a los 940 Euros. Así, por una casa de 100 m2 útiles se podrá pedir, como máximo, 100 m2 x 940 Euros.
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NOTA: Metros utiles: Los delimitados exclusivamente por los muros privativos de la vivienda (es decir, los que separan nuestra propiedad de la ajena o de la pública), deduciendo de ellos la superficie ocupada por los elementos constructivos FIJOS (tabiques fundamentalmente). Por tanto, no incluyen la parte proporcional que corresponde a cada vivienda del portal, escalera, etc.
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Pero entonces, y volviendo al tema, cómo es posible que yo vaya a pagar por mi vivienda de 85 m2 utiles casi 24 millones de pesetas, en vez de los 13,3 que corresponden por Ley?? Quien se queda con el resto y porqué??. Vayamos por partes.
Cuando usted compra una casa de VPP, no sólo está comprando los (en este caso) 85 m2 de la vivienda. Con ella van como anejos inseparables, un trastero y una plaza de garaje. Ambas se venden al 60% de valor del módulo oficial, esto es, 0,60*940 Euros por cada metro de trastero o garaje. Generalmente una plaza de garaje comprende una superficie total (esta SÍ incluye m2 comunes) en torno a los 25 m2, mientras que un trastero alcanza unos 6-8 m2. Con esto ya hemos sumado otros 3 millones largos (60% de... 940 Euros x (25m2+8m2)).
Si a todo ello le añadimos el IVA (7%), obtenemos una cifra final de:
(13,3 Mpta + 3,1 Mpta)*1,07% = 18 Mpta.
Y sobre todo ello, aplicamos un recargo del 10% que por ley, es el máximo que se nos puede cobrar como gastos de contratación de la gestora, otros dos millones.
Al final nos hemos puesto en 20 Millones de pesetas (caray como sube), lo que nos deja 4 millones de hueco entre lo que pagamos y lo que deberíamos pagar. Entonces, cómo se justifica esa diferencia?. Si nos ponemos por un momento en la piel de la cooperativa, en vez de la del cooperativista, vemos que de los 20 Millones que ingresamos por esa vivienda, 2 se nos van en impuestos y aranceles varios, otros 1,4 para Hacienda (el IVA), y con el resto a duras penas pagamos el suelo, la construcción y el arquitecto.Pero claro, aunque la cooperativa es una entidad sin ánimo de lucro, la gestora que la controla sí está en esto para hacer negocio, y a ser posible lo más rentable que pueda. Por ello, y dado que nadie se mete a un negocio de riesgo como es la promoción de viviendas a cambio de un beneficio menor del que podría dar ése dinero en renta fija, la gestora buscará la manera de sacar su 10% lo más limpio posible. Es decir, si nos venden la casa a 20 millones no hacen negocio.
Así, para colarnos esos 4 Mpta se utilizan gran cantidad de artimañas por todos conocidas. Las más habituales son añadir ´extras´, como piscina o jardines..., bien comprometerse a adquirir con la vivienda una segunda plaza de garaje que la ordenanza obliga a construir, pero que no somete a régimen alguno de protección, sino que son de venta libre (y que nos obligan a comprar a precio de Oro al firmar el contrato), o bien incluir unos locales comerciales que son también de venta libre y cuya titularidad se divide entre todos los propietarios (Usted compra X m2 de local a precio de mercado...o mas).
De todos ellos, la estrella sin embargo es incluir una ´mejora proporcional de zonas comunes´ o ´derrama´, cifrada en una cantidad indeterminada, que siempre aparece verbalmente, nunca escrita, y se refiere a una urbanización de las zonas comunes o a una mejora de calidades, cuyo coste es indeterminado hasta el momento mismo de la subrogación de la hipoteca. Curiosamente, anda siempre en torno a esos 4 milloncetes de los que hablaba.
Sea cual sea el caso, el truco reside en vender al cooperativista estos elementos (piscina, plaza extra o local), a un precio superior al que cuestan, sacando un beneficio cierto que será el que permita sufragar la operación empresarial. Como todos deseamos tener nuestra vivienda lo antes posible, y sabemos que por mucho que nos cobren de más seguirá siendo razonablemente barata, tragamos y seguimos adelante, siendo los ayuntamientos los primeros en cerrar los ojos. Realmente, al precio al que está el módulo de VPP, o las Cooperativas usan estas artimañas o nadie las haría, pues no sería rentable.
Así pues, si a usted le han comentado algo acerca de las zonas comunes, del ajardinamiento, o de una posible piscina, acéptelo sin dudar, ya que el ´extra´ lo tendrá que pagar de todos modos, pero al menos a cambio obtendrá una mejora en su vivienda.
Segunda parte y viniendo al caso:
Alguien preguntaba en cuánto está el módulo y cuánto sube. La Comunidad de Madrid se divide en zonas, cada una de ellas con un modulo propio. En la zona II, donde se enclava San Sebastián, alcanza 938,35 Euros si no recuerdo mal. Esta cantidad se actualiza anualmente según criterios poco claros, pero que suelen ajustarse al IPC. En cualquier caso, creo recordar que subidas mayores al 10% exigen medidas previas en el Parlamento Regional.
En fin, espero haberos ayudado, y mucha paciencia, vecinos.