tgh dijo:
Lankas, era esa mi intención.
Ticotico, tu cooperativa: 4.601.186 euros parcela sin IVA. Con IVA 4.923.270. 96 viviendas de MAXIMO 110 Metros cuadrados. Vayamonos a ese maximo. 96*110= 10.560 M2 totales. 4.923.270 / 10.560 = 466,21 Euros/m2.
En mi cooperativa, que tengo los datos exactos de metros construidos sale 495 euros por m2.
Sin gastos financieros.
¿Son casi 400 o casi 500?.
Y ya no vuelvo a tocar el tema, pero no me hace ninguna gracia que me intenten dejar por mentiroso.
Saludos.
No te dejo por mentiroso tgh, pero no estás haciendo bien las cuentas. Los m2 de trastero y garaje también cuentan, y tu no lo estás haciendo, y creo que esos no los regalan. He dicho que la cuenta la he hechado por encima, pero estoy bastante seguro de que está mejor hecha que la tuya. De hecho, ahora la coy a echar bien, para que lo veas. Te voy a explicar un poco la cuenta, a ver si así queda claro:
-7899,3 m2 de viviendas
-2 plazas de garaje por vivienda, de 25 m2 cada una, multiplicadas por su coeficiente correspondiente de 0,6=2880 m2 en garajes
-1 trastero de 8 m2 por vivienda, también multiplicado por 0,6= 460,8 m2
-Dos locales comerciales, cuya superficie no conozco. Tirando muy por lo bajo voy a suponer que son 200m2 entre los dos.
En total, salen 11440,1 m2 equivalentes a m2 de vivienda (porque garaje y trastero se multiplican por 0,6).
- 4.601.186 €/11440 m2= 402,2 €/m2 sin IVA.
- 4.923.270 €/11440 m2= 430,3 €/m2 con IVA.
No voy a incluir costes financieros ya que tu tampoco lo haces, pero tampoco influyen tan decisivamente, sobre todo teniendo en cuenta que son sólo dos años de ejecución.
No te dejo por mentiroso, pero no has hecho bien la cuenta como ves. Si me venden el m2 al precio que tú dices, entonces que no me cobren el suelo de las plazas de garaje y el trastero.
No se si en tu cooperativa/promotora lo hacen, pero en la mía me temo que no, así que también hay que tenerlos en cuenta.
De paso, aquí va un enlace con los costes de referencia de edificación para el año 2006 en la comunidad de Madrid.
http://www.madrid.org/bdccm/utilidades/costesreferencia/CORA_HTML_2006/documentos/METODO06cora.pdf Para un caso como el de Alcalá, Área 3, con acabados con soluciones o costes superiores al medio (que no creo que sea el caso por lo general), y teniendo en cuenta que se trata de viviendas colectivas de protección oficial, salen unos precios para el año 2006 de entre 416 y 497 €/m2. Incluye costes indirectos, pero no gastos generales ni beneficio industrial. Se que son datos de 2006, pero no creo que los costes se hayan disparado desde entonces a ahora
Ya me dirás tu el BI que se estarían llevando las constructoras para llegar a los 900€/m2 de los que hablabas
En resumen, y fiñandome de otros datos que dices, que no voy a ponerme a buscar porque no tengo tiempo:
- 430,3 €/m2 coste del suelo (IVA incluido), que a un 6% de interés anual, durante dos años, lo que dura la construcción, para incluir ya los costes financieros da un total de 470 €/m2
- 220 €/m2 la gestora (lo cual ya me parece un abuso, pero me quedo con tu cifra)
- 497 €/m2 la construcción. Vamos a ponernos en el caso, de que desde 2006 los costes de construcción hayan subido un 15% (lo cual estoy seguro que no es cierto, pero más atu favor), lo que da un coste de construcción de 572€/m2. Suponiendo Gastos Generales y Beneficio Industrial de un 16% (bastante más de lo que sería razonable, por cierto), da un total de 663€/m2 en 2008.
TOTAL COSTES = 470+220+663 = 1353€/m2. Con lo que queda un margen de unos 232€, un 17% de margen para pagar proyecto, seguimiento de obra, etc, etc...que nos van a meter seguro.
O sea que si me piden que pague más del módulo ya saben a donde se pueden ir.
A mi no me hace gracia que me tomen por tonto.