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fler2
29/01/2009 12:24
Que no cunda el cunico dijo:

mil gracias elthon1 por ayudarme pero sigo teniendo alguna duda. Tal y como comentas es independiente el mes en el que te revisen la hipoteca. En 2008 se publicó en el BOE la resolución del 4 de Abril del 2008 en el que se calculan estos tipos de interes. En el apartado del plan de vivienda 2002-2005 pone lo siguiente:

Enero 2008: 5.611
Febrero 2008: 5.582

Tipo revisado resultante préstamos:

(5.611+5.582)/2 * 0.9175 = 5.1348

Redondeando sale 5.13

Ahora a ver si me he enterado. Según esto a todos los que nos revisen la hipoteca en el 2008 nos saldría este tipo de interes al 5,13 independientemente de que mes la revisen. Pues ahora bien, a mí en el 2008 me aplicaron una revisión en Mayo del 5,01 que no cuadra con el 5,13

¿que está pasando?

Mi vivienda es una VPP para el plan 2002-2005 y pedí las ayudas...




Yo tengo lo mismo que tu exactamente. 5,01%

Hay que estar atentos al IRPH de entideades de Enero, aunque de 5 no creo que baje.
 
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elton1
29/01/2009 09:13
Que no cunda el cunico dijo:

mil gracias elthon1 por ayudarme pero sigo teniendo alguna duda. Tal y como comentas es independiente el mes en el que te revisen la hipoteca. En 2008 se publicó en el BOE la resolución del 4 de Abril del 2008 en el que se calculan estos tipos de interes. En el apartado del plan de vivienda 2002-2005 pone lo siguiente:

Enero 2008: 5.611
Febrero 2008: 5.582

Tipo revisado resultante préstamos:

(5.611+5.582)/2 * 0.9175 = 5.1348

Redondeando sale 5.13

Ahora a ver si me he enterado. Según esto a todos los que nos revisen la hipoteca en el 2008 nos saldría este tipo de interes al 5,13 independientemente de que mes la revisen. Pues ahora bien, a mí en el 2008 me aplicaron una revisión en Mayo del 5,01 que no cuadra con el 5,13

¿que está pasando?

Mi vivienda es una VPP para el plan 2002-2005 y pedí las ayudas...




Pues la verdad es que no sé qué decirte. ¿tu prestamo es cualificado?
 
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Que no cunda el cunico
28/01/2009 13:02
mil gracias elthon1 por ayudarme pero sigo teniendo alguna duda. Tal y como comentas es independiente el mes en el que te revisen la hipoteca. En 2008 se publicó en el BOE la resolución del 4 de Abril del 2008 en el que se calculan estos tipos de interes. En el apartado del plan de vivienda 2002-2005 pone lo siguiente:

Enero 2008: 5.611
Febrero 2008: 5.582

Tipo revisado resultante préstamos:

(5.611+5.582)/2 * 0.9175 = 5.1348

Redondeando sale 5.13

Ahora a ver si me he enterado. Según esto a todos los que nos revisen la hipoteca en el 2008 nos saldría este tipo de interes al 5,13 independientemente de que mes la revisen. Pues ahora bien, a mí en el 2008 me aplicaron una revisión en Mayo del 5,01 que no cuadra con el 5,13

¿que está pasando?

Mi vivienda es una VPP para el plan 2002-2005 y pedí las ayudas...

 
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elton1
28/01/2009 12:38
Que no cunda el cunico dijo:

Gracias Elthon1, lo que no entiendo es si me revisaron el tipo de interes en mayo de 2008 quedándose en un 5.01 no me salen las cuentas utilizando la fórmula del IRPH de los dos últimos meses multiplicados por el ayuste del 0,9175

Según la tabla de < a href=http://www.irph.es/ target=_blank >http://www.irph.es/< /a > el IRPH de Marzo y Abril son 5.404 y 5.418. Aplicando la fórmula me sale 4.96 y no el 5,01 que me aplicaron... no entiendo nada.

Lo mismo me pasa si intento calcular el tipo de interes que me aplicaron en el 2007 y 2006, no me cuadran las cuentas...


Claro, pero es que no depende de cuándo te la revisen. Depende de cuándo lo fije el gobierno. Si es en marzo los dos últimos publicados son diciembre y enero. Se fija el tipo y se aplica a todos los prestamos cualificados independientemente de cuándo revisen.
 
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Que no cunda el cunico
28/01/2009 12:22
Gracias Elthon1, lo que no entiendo es si me revisaron el tipo de interes en mayo de 2008 quedándose en un 5.01 no me salen las cuentas utilizando la fórmula del IRPH de los dos últimos meses multiplicados por el ayuste del 0,9175

Según la tabla de http://www.irph.es/ el IRPH de Marzo y Abril son 5.404 y 5.418. Aplicando la fórmula me sale 4.96 y no el 5,01 que me aplicaron... no entiendo nada.

Lo mismo me pasa si intento calcular el tipo de interes que me aplicaron en el 2007 y 2006, no me cuadran las cuentas...
 
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elton1
28/01/2009 12:18
Que no cunda el cunico dijo:

Hola a < a href=mailto:tod@s. tod@s.<>>tod@s.< /a > Tengo una duda existencial. ¿Si te acogistes a las ayudas (en mi caso más de 30000 euros ya cobrados) se aplica la misma fórmula para calcular el tipo de interés? Lo digo porque basándome en las tablas de IRPH y cogiendo los dos meses anteriores y haciéndoles el ajuste del 91.75% siempre me da un tipo de interés un poco más alto del que me aplicaron en realidad.

gracias de antemano


El tipo lo fija el gobierno sobre marzo o abril y coge los dos últimos publicados independientemente de cuándo firmaste tú la hipoteca. Que te dieran o no ayuda no interfiere para el tipo de interés aunque sí para la deducción de cuota de la hipoteca en caso de que te dieran esa ayuda
 
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Que no cunda el cunico
28/01/2009 11:30
Hola a tod@s. Tengo una duda existencial. ¿Si te acogistes a las ayudas (en mi caso más de 30000 euros ya cobrados) se aplica la misma fórmula para calcular el tipo de interés? Lo digo porque basándome en las tablas de IRPH y cogiendo los dos meses anteriores y haciéndoles el ajuste del 91.75% siempre me da un tipo de interés un poco más alto del que me aplicaron en realidad.

gracias de antemano
 
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elton1
20/01/2009 15:28
En diciembre el IRPH del todal de entidades se ha situado en el 5,891

http://www.boe.es/boe/dias/2009/01/20/pdfs/BOE-A-2009-975.pdf

En el plan de vivienda 2002-2005 lo que hacen es coger los dos últimos meses publicados, hacer la media de ellos y aplicarle el corrector del 0,9175

Así que cuanto más tarde lo revisen mejor porque sigue estando más alto q
 
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azul2005
20/01/2009 14:18
De momento ya ya salido publicada la de diciembre y aunque ha bajado con respecto a los meses anteriores es mas alta en 0,280 que el mes de diciembre de 2007 veremos que pasa en los 3 próximos meses que es lo interesante
 
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fler2
19/01/2009 08:42
AOrtega dijo:

Richard, tan sólo pendiente del dato del cierre de diciembre la media se situaría en torno al 6,25%.

Esto multiplicado por el factor corrector de 91.75% nos daría el 5.73%

Esperemos que las noticias sobre el valor del cierre de diciembre sean buenas.


Para el plan 2002-2005 es igual?

Por lo que he leido, es la media de los préstamos hipotecarios de los dos últimos meses, por lo que no quitamos octubre y por otra parte, en ningún sitio pone que sea el IRPH, sino una media que se curran ellos.

Espero que nos pongan un 3%

:)
 
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AOrtega
18/01/2009 20:17
Richard, tan sólo pendiente del dato del cierre de diciembre la media se situaría en torno al 6,25%.

Esto multiplicado por el factor corrector de 91.75% nos daría el 5.73%

Esperemos que las noticias sobre el valor del cierre de diciembre sean buenas.
 
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R
Richard_Burton
18/01/2009 17:56
Gracias a todos, usuario22, aortega, tukan, etc. por vuestras aportaciones.

La verdad es que entiendo que tenemos que esperar a que se publique ese tipo de interés que nos aplica antes de hacer ninguna valoración.

A ver si tenemos suerte y ocurre un poco antes de marzo.
 
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U
usuario22
18/01/2009 11:40
sakura, el IAJD se paga sobre cualquier nuevo importe que pidas. Como nuevo importe esta lo que sacas al crear un prestamos de 0 (da igual que inicialmente cancele otro o no, si se crea se paga), y si se hace una ampliacion, se paga por la parte que amplias, el "nuevo dinero" (por el resto ya habias pagado antes cuando constituiste el prestamo).

Una subrogacion no permite cambiar el importe o plazo del prestamo, y por lo tanto no se paga nada. Para modificarlo se hace una novacion. Otra cosa es que si te cambias de banco una hipoteca para ampliar, hagan si se puede subrogacion mas novacion. Firmas 2 contratos seguidos en el notario al hacerlo, uno que es la subrogacion, y acto seguido la novacion donde se refleja la modificacion de fechas y/o ampliacion de importes.

Resumiendo, una subrogacion en si no paga IAJD. Si amplias si lo pagas, sea en tu mismo banco o porque te lleves a otro banco, y pagas por la parte que "amplias". Si cancelas y abres uno nuevo, en el mismo banco o en otro nuevo, pagas IAJD por el total del prestamo, empiezas desde cero.
 
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S
Sakura
17/01/2009 14:37
He llegado aquí a través de google...
Mi banco no puede subrograr de cualificado a libre, y me lo han dejado muy claro. ¿Cabe una novación en la entidad que lleva el cualificado, de cualificado a libre? ¿O esas novaciones en realidad tienen los mismos gastos que las cancelaciones? Es que he visto q con NOVACIÓN tb se paga IAJD...pero no sé si eso es sólo cuando amplías capital o plazo... o tb por el hecho del paso de cualificado a libre sin variar ninguna otra condición....¿sabéis algo? Muchas gracias
 
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B
BeatrizOR
15/01/2009 19:58
Hola,
Yo solicité las ayudas a la compra de vivienda usada en noviembre de 2008 y me vino aprobada en diciembre. En enero fui al banco a tramitar para la hipoteca y me han dicho que tienen todo paralizado hasta que el Ministerio les informe del tipo de interés que tienen que aplicar.
¿Alguien está en mi misma situación? ¿Sabeis algo del tema?
En el banco me dicen que no saben lo que puede tardar y estoy un poco desesperada porque el propietario me da un plazo limitado para efectuar la compra.
Gracias y un saludo.
 
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Cucho
Cucho
14/01/2009 11:10
Buenos días,

simplemente daros las gracias a los que habéis intervenido en este hilo dando datos, conceptos y enlaces (muy interesantes, a mi entender) para conocer un poco más estos préstamos especiales.

Después de darle unas vueltas, creo que lo mejor es seguir el consejo de Marco y esperar unos meses para ver en qué queda el interés del año. Yo particularmente soy un poco reacio a cambiar de préstamo perdiendo las condiciones especiales del crédito (nadie sabe qué pasará dentro de dos años o tres con el euribor, por ejemplo), pero lo mejor es que cada uno heche sus cuentas y vea si le compensa (y no solo a corto plazo).


Saludos
 
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M
Marco Didio Falco
13/01/2009 21:57
Dada la fecha, yo me inclinaría a esperar hasta la publicación por el Banco de España en el BOE del "IRPH entidades" correspondiente al mes de diciembre 2008. Esto se realizará el 20 de enero.

Pienso que el IRPH comenzará a seguir la evolución del EURIBOR y bajará en diciembre aunque menos bruscamente.

De no ser así, las entidades de crédito estarán recibiendo una ayuda doble. Esto es, la prometida por ZP(el antihéroe de Robinhood) vía dinero público y la obtenida por el aumento del diferencial aplicado para las nuevas hipótecas (de nuevo, dinero de algunos contribuyentes)

Otro dato que puede servir de acicate es la próxima reunión del BCE para revisar el tipo de interés (el 15 de enero) Si este baja medio punto más (está por ver), el descenso presionará sobre el EURIBOR y más tarde y con menor intensidad en el IRPH.

Siguiendo esta línea de argumentación y entendida la cadena de transmisión, la revisión de los préstamos calificados interesaría que se produjera al final del primer trimestre del 2009
 
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U
usuario22
11/01/2009 23:58
pedgall, si no tienes cobradas ayudas y te lo quieres plantear, mas que a la consejeria ve al banco. Puedas o no por lo que sea es donde te lo aclararan y si consigues que se hagan cargo de los gastos en el nuevo banco.... pues....

Otra cosa es si tienes ayudas cobradas, en tal caso enterate antes de nada si por el tiempo que haya pasado has de devolverlas (que seria con intereses), lo cual a lo mejor si es asi y te dieron unas ayudas "razonables" hace que el resto de cosas del prestamo sean "accesorias" de cara a planteartelo. Aparte esta el tema que hablan de si cambian el sistema de calculo de intereses (si lo ponen como dicen, pasara a ser como uno libre a tipo variable con un diferencia del 0.65 en vez del lio actual).

Luego esta la diferencia de como estes "mirando" ese cambio en el prestamo, si lo que buscas es pagar menos en conjunto en los 20 o 30 años de prestamo, o si buscas ahorrar de manera directa en la cuota sin que te suponga gastos. Una cosa es la parte "financiera" o otra el llegar a final de mes....
 
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pedgall
11/01/2009 19:45
Hola AOrtega ¿Fuiste a la consejería de vivienda para que te confirmaran si se puede hacer la subrogación? La verdad es que lo unico que me queda claro es que si no es subrogado no merece la pena cambiar la hipoteca, por el palo del AJD
 
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A
AOrtega
11/01/2009 19:17
Sin problema, disculpa si he interpretado ironía donde no la había.

La subrogación de la que te hablo fue de Caja Madrid a Ibanesto en 2008 y efectivamente perdió la condición de cualificado para convertirse en libre, pero con condiciones nuevas y, afortunadamente, sin costes de cancelación ni costes de traspaso que no asumiese la nueva entidad.

De todas formas, lo ideal para los que tienen un préstamo cualificado hubiese sido que el tipo de interés se calculase como se mencionaba aquí en un mensaje anterior por edurosal al EURIBOR 1 año + 0.65 pb, punto que parece que no está completamente confirmado.
 
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U
usuario22
11/01/2009 19:08
Aortega, siento si ves algo ironico en el mensaje, pero te aseguro que en absoluto es la intencion con la que esta escrito. Si hago algun comentario de ese tipo (ironico, con doble sentido) tengo la costumbre de indicarlo entre parentesis, para que no haya dobles lecturas ni equivocaciones.

Solo una cosa. Indicas: "Con este comentario me confundiste, porque daba la impresión de que un préstamo cualificado no se podía subrogar a ningún otro. Como matizas en uno de tus últimos mensajes, se puede subrogar, pero perdiendo la condición de cualificado, pero como decía antes, no hay ningún interés en cambiar de cualificado a cualificado."

Me temo que no he dicho eso. Lo que he indicado es que no se puede subrogar (cambiar a otro banco donde te den otras condiciones economicas mejores que las actuales, que luego tu banco a la vista de la oferta de la competencia puede igualar o dejar que te vayas subrogado). Lo que he dicho es que puedes cancelar y abrir uno libre, pero no subrogar. Como te indicaba lo he conocido extremadamente de cerca y no era posible esa opcion (que hubiera sido la mejor, subrogarlo si hubiera sido viable y convertirlo en libre, para luego ampliarlo/novarlo y no tener que pagar el impuesto de "AJD" por la totalidad del prestamo sino solo por la parte ampliada).

El prestamo sobre el que tengo conocimiento exacto del paso de cualificado a libre esta firmado originalmente en el 98 por la cooperativa, y tras la entrega pasado a libre (cancelando y abriendo el nuevo por ser 100% inviable la subrogacion, no porque fuera la opcion que interesase) en el 2003. Solo los gastos de cancelarlo registralmente ya suponian que todo lo que habria sido una subrogacion si hubiera sido posible hacerla.

El prestamo de mi piso no es cualificado (nos entregaron los pisos en 2005), y no opte por solicitar las ayudas porque me tocaban en tal caso 2 duros. Si las solicitaba (me gustaba la idea de poder cambiarlo de banco en un futuro o ampliarlo por si hacia falta para comprar cualquier cosa o tapar alguna urgencia y con los antecedentes de los que tenia conocimiento no me gustaba la idea) una vez concedidas y pasado a "cualificado" en la caja me indicaron que efectivamente me olvidara de poder negociar intereses evidentemente, no hablasemos de ampliarlo. Ellos me indicaban que tocaria cancelarlo y abrir el nuevo. Si despues (2006 en adelante) hay modificaciones al respecto, no las he llegado a ver.
 
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AOrtega
11/01/2009 18:01
Usuario, no quiero entrar en una guerra de guerrillas, pero como hay cierta ironía en tu mensaje, me parece mejor responder.

Lo que aquí se proponía inicialmente era si merecía la pena pasar de un préstamo cualificado a un préstamo libre dados los diferenciales de tipos de interés entre uno y otro. Estarás de acuerdo en que cambiar de un préstamo cualificado a otro cualificado, aun cuando se pudiese no tiene ningún interés.

Por eso, cuando dijiste lo siguiente en un post anterior:

no se pueden subrogar (cambiar de banco) ni novar (cambiar cualquier cosa de sus condiciones, incluido ampliar el importe del prestamo).
(sic)

Con este comentario me confundiste, porque daba la impresión de que un préstamo cualificado no se podía subrogar a ningún otro. Como matizas en uno de tus últimos mensajes, se puede subrogar, pero perdiendo la condición de cualificado, pero como decía antes, no hay ningún interés en cambiar de cualificado a cualificado.

También, cuando pones a los préstamos cualificados el adjetivo de intocables, creo que habría que matizarlo, especialmente si tenemos en cuenta que pueden sufrir las siguientes alteraciones:

1. traspaso a un préstamo libre
2. modificación a la baja del principal del préstamo
3. modificación del tipo de interés (a decisión exclusiva del ministerio de vivienda)
4. modificación, a la baja, de la duración del préstamo -confirmado por el banco que, como tú dices, más fiable que eso hay poco-
5. En función de lo anterior, cuotas variables durante la vida del préstamo

Lo que no es negociable es la ampliación del principal del préstamo y el tipo de interés en el caso de que tú quisieses negociarlo a la baja con el banco.

Finalmente, el tema de los gastos de cancelación directos del banco, te confirmo que, ahora mismo, no existen en la práctica para este tipo de préstamos y además es lo que establece la ley (extraido del ministerio de vivienda):

Características comunes de los préstamos convenidos:

- No se podrá aplicar comisión alguna por ningún concepto en relación con estos préstamos.
(sic)

No entiendo tu caso concreto en el que nos hablas de que sí existía originalmente una comisión de cancelación, pero quizá en tu caso estaba amparado bajo otra legislación.

Asimismo, y como ya comentamos en su momento, para este tipo de operaciones hay entidades que asumen dichos costes - con unas determinadas condiciones, como es lógico- si traspasas el préstamo a su entidad.

A partir de ahí, cada uno tendrá que evaluar individualmente si le merece o no la pena cambiar de préstamo o no. Dependerá fundamentalmente de:

(i) Importe del principal
(ii) Entidad sobre la que se vaya a subrogar (cada una ofrece distintas condiciones)
(iii) Duración pendiente del préstamo
(iv) Importe y fecha de recepción de ayudas recibidas
(v) Expectativas sobre la tendencia futura del euribor


Por cierto, al igual que tú, hablo desde el punto de vista de un caso real de traspaso de préstamo de cualificado a libre bastante reciente
 
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U
usuario22
10/01/2009 12:23
pedgall, te explico la diferencia rapidamente. Si puedes subrogar un prestamos entre entidades, significa que simplemente pagas unos gastos "minimos" por la subrogacion (nuevo contrato en notario con unas tasas que son ademas reducidas, y la inscripcion de mismo donde aparece el cambio de banco). No es asi exactamente, pero en una vision general es esto mas o menos. No hay mas gastos que esos.

Si cancelas y abres uno nuevo, al anular el actual pagas la comision de amortizacion del prestamo si existiese y fuese aplicable, notaria, registro y gestion como gastos de esa cancelacion (aparte del tema de devolucion de ayudas en el cualificado si fuera el caso concreto). Al abrir el nuevo otra vez los gastos de notaria, gestion, etc, ademas de tasacion (algo que no tiene porque existor en subrogacion salvo que hagas ampliacion o lo quisquilloso que sea el nuevo banco), y lo mas importante y diferencial, impuestos (Actos juridicos documentados). El impuesto se paga sobre la "responsabilidad hipotecaria" que en es una cifra como norma algo superior al propio prestamo.

Los gastos de notaria de una subrogacion son bastante menores a la de una hipoteca nueva, y lo mas importante, el impuesto, puesto que pagas una importante cifra, que para colmo ya habias pagado al constituir el prestamo anterior. Al subrogar como no se constituye un prestamos no se paga este impuesto.

La diferencia de una subrogacion a una cancelacion y apertura puede ser sin problemas de 2500 a 6000 euros de gastos "colaterales" (para prestamos de importe medio). Cada caso dara una cifra, pero siempre hay una notable diferencia a favor de la subrogacion.

Esto aplica a cualquier tipo de prestamos hipotecario, que luego tendra cada uno sus peculiaridades. Pero por norma siempre mejor subrogar si es posible.

Aparte que en la subrogacion puede darse el caso que no te muevas de banco, ya que tu actual banco decida igualar (enervar la operacion) la condiciones que ofrece el otro banco, en cuyo caso o te quedas (ya que te dan lo mismo que en el otro) o si aun asi te quieres ir ya tienes que cancelar necesariamente. Esto un cualificado no te podrian hacer esto, ya que aun si pudieras moverlo como cualificado, en otro banco no podrian ofrecerte otras condicones de prestamo cualificado ya que son las mismas para todos los bancos.
 
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usuario22
10/01/2009 11:59
Aortega. Me he debido expresar mal o no has entendido lo que he escrito, ¿donde he dicho que no se pueda amortizar parciar o totalmente (cancelar)?. Si tienes dinero para hacerlo....... Justamente es lo unico que puede hacerse con estos prestamos (pagarlos de una u otra forma, pero no modificarlos de forma alguna). Una amortizacion ya sea mensual con el recibo, parcial con una aportacion extra o total no se una modificacion/novacion del mismo, ya esta establecido en el contrato que firmas. Lo que he dicho es que no se pueden subrogar ni novar (cambiar condiciones) y que siga siendo un prestamo cualificado. Si por suerte o desgracia tienes uno, pregunta a tu banco y saldras de dudas (mas fiable que eso hay poco).

Donde verlo, una simple busqueda en "SAN GOOGLE". Te saldran fuentes de "dudosa reputacion" con las condiciones y leyes aplicables, como el IVIMA, Ministerio de Vivienda o el Banco de España. P.Ej.:

"En el supuesto de novación modificativa del préstamo, puede entenderse que pierde la consideración de préstamo cualificado, toda vez que han variado las características del convenio (tipo de interés, así como plazos de amortización) con arreglo al que se concedió."


Eso hace que no te lo cambien ya que legalmente cambia el tipo de prestamo/contrato y al no cumplir condiciones a cancelarlo y abrir el nuevo libre. No te hablo de oidas te repito, te hablo con conocimiento muy concreto de causa por un prestamo de este tipo que llevaba BBVA, y no podia ampliarse ni dentro de BBVA y la unica opcion era amortizarlo (cancelarlo) y abrirlo.
¿La cancelacion desde cuando no supone ningun tipo de gastos? ¿Notaria, Registro mas lo que te quieran cobran de gestiones no es dinero?. Recuerdo que del que te hablo de BBVA supuso la tonteria de 100.000 pesetillas de las de antes, que BBVA asumia si "te quedabas" con ellos y abrias la nueva hipoteca.

Aparte de todo esto, la cosa cambia mucho si aparte de ser un prestamo cualificado has cobrado ayudas (generalmente ayudas a cancelacion de capital o intereses del prestamo). En tal caso suma normalmente (dependiendo del caso/plazo) tendras que devolver esas ayudas, con los preceptivos intereses.
 
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pedgall
10/01/2009 00:33
Yo estoy igual que la mayoría de vosotros, temblando por la proxima revisión de tipo de interes. Lo que no tengo muy claro es cual es la diferencia entre cancelar el prestamo con una entidad y abrirme otro en otra entidad o subrogarme.

Yo en mi caso no tengo ayudas de ningún tipo. Si como creo estos préstamos no tienen comisión de cancelación. Los gastos adicionales serían de gestoria, tasadora, notaría y registro.
 
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AOrtega
08/01/2009 05:26
Por partes

tdt: en Caja Madrid te ofrecen ambas opciones, cosa que me sorprendió un poco, pero no he leido en ningún sitio que exista ninguna sanción por ello.

usuario22: no sé a qué normativa te refieres cuando dices que los préstamos cualificados son intocables. Sin acritud, ¿dónde podemos encontrarlo? Lo que te puedo asegurar son dos temas, puedes hacer tantas amortizaciones parciales como desees (por tanto, ya hay condiciones del mismo que se pueden alterar) y no es que te anulen las comisiones de cancelación porque te quedes con la misma entidad, es que este tipo de préstamos no pueden tener comisiones.

sialvu: en caso de que simplemente -y exista la opción- hagas una subrogación del préstamo los costes son mínimos y los asumen muchas entidades donde contratas el nuevo préstamo. Respecto de las ayudas, siempre que quieras liberar la protección, creo recordar que tienes que devolver ayudas más intereses. Lo que ya no estoy seguro es si tienes que devolver el subsidio de 60 euros mensuales, que no conocía.

De todas formas, si se confirma lo que nos dice edurosal -ojalá que sí- y afecta a todos los planes, entonces estamos ante un notición, porque la rebaja será fabulosa. Y de paso, mata la disyuntiva de si moverse o no a un préstamo libre.

 
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jarvgl
07/01/2009 22:39

yupiiiiiiiiii!! esta noticia es un estupendo regalo de Reyes :)




 
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edurosal6996
07/01/2009 17:05
non dijo:

La cuestión es: esto se aplicaría tambien a los prestamos cualificados ya formalizados? o solamente a los nuevos prestamos?




Según la disposición transitoria primera a todos.
 
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non
07/01/2009 13:21
La cuestión es: esto se aplicaría tambien a los prestamos cualificados ya formalizados? o solamente a los nuevos prestamos?

 
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edurosal6996
07/01/2009 01:24
El artículo 12 (punto 1.c.) explica:

"El tipo de interés efectivo para cada préstamo convenido
a interés variable será igual al euribor a 12 meses
publicado por el Banco de España en el «Boletín Oficial
del Estado», el mes anterior al de la fecha de formalización
más un diferencial de 65 puntos básicos".

Además, la Disposición transitoria primera. Medidas para hacer frente a la coyuntura económica del sector, explica lo siguiente: "b) Conceder préstamos convenidos a promotores y préstamos directos a adquirentes, de conformidad con el citado Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, modificado por el Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, salvo por lo que se refiere al tipo de interés efectivo aplicable, que se regirá por lo establecido al efecto en este Real Decreto ".

Creo que esta bastante claro el tema
 
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jtmi
jtmi
06/01/2009 23:23
edurosal6996 dijo:

Han publicado un nuevo Plan de Vivivienda, en el cual han cambiado el método de cálculo del tipo de interés en los préstamos convenidos, así que ahora en vez de aplicar el IRPH se aplicará EURIBOR+0,65 del mes en que se actualice (previsiblemente marzo).

Este método se aplica a todos las hipotecas con Prestamos Convenidos.

Un saludo.



donde lo has visto eso?? me he leido el nuevo plan, y yo no lo he visto
gracias
 
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E
edurosal6996
06/01/2009 16:39
Han publicado un nuevo Plan de Vivivienda, en el cual han cambiado el método de cálculo del tipo de interés en los préstamos convenidos, así que ahora en vez de aplicar el IRPH se aplicará EURIBOR+0,65 del mes en que se actualice (previsiblemente marzo).

Este método se aplica a todos las hipotecas con Prestamos Convenidos.

Un saludo.
 
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tdt
tdt
05/01/2009 13:16
AOrtega, según mi banco, cuando hago amortizaciones parciales de capital, solo puedo reducir la cuota mensual y no el tiempo de amortización. ¿Estás seguro de que puedo reducir el tiempo?
 
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usuario22
05/01/2009 09:59
AOrtega, cuando decia que son "intocables" es que son realmente intocables, salvo que haya algun cambio de normativa que yo desconozca. No se puede modificar nada de ellos, por su condicion legal tan especifica, no se pueden subrogar (cambiar de banco) ni novar (cambiar cualquier cosa de sus condiciones, incluido ampliar el importe del prestamo).

Si lo quieres convertir a prestamo libre, hay que cancelar, aunque lo hagas con la misma entidad donde ya lo tienes. Lo unico que si es con la misma, suelen anular las comisiones de cancelacion ya que te quedas con ellos mismos, pero no lo gastos de notario/registro, puesto que tienen que anotar la cancelacion de esa hipoteca aparte de la creacion de la nueva (con sus gastos de apertura, comision de apertura y estudio, actos juridicos documentados, notaria y registro).
 
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A
AOrtega
05/01/2009 03:38
Gracias Usuario22, estoy de acuerdo contigo en que hay que hacer números antes de hacer ningún cambio, es lo que decía antes, hay que valorar la opción de cambiarse a un préstamo libre, porque efectivamente puede haber bancos que sí que te imputen gastos por cancelación o apertura o que no se encarguen de los gastos de subragación.

Sólo hay una cosa que no he entendido bien de lo que decías. Cuando dices que los préstamos cualificados son intocables, entiendo que te refieres a que no puedes negociar las condiciones dentro del mismo. De hecho, el tipo de interés o ampliaciones del principal creo que son los único no negociables, porque incluso el plazo se puede modificar (a la baja) en tus amortizacines parciales.

Y lo que no tengo duda es que se pueden realizar subrogaciones sobre él y llevártelo a otra entidad en la forma de un préstamo libre.

Haced un ejemplo utilizando el euribor 1 año actual (sobre el 3.5%) y sumadle unos 80-90 puntos básicos y comparadlo con el 5.74% previsible a aplicar en 2009 para los préstamos cualificados. Dependerá del monto pendiente del principal, pero la diferencia puede rondar un sueldo mensual en un solo año (considerando que no tienes gastos derivados de la subrogación, que es un punto a ver con las dos entidades financieras implicadas)
 
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U
usuario22
04/01/2009 23:04
AOrtega, te puntualizo. Conozco el tema por haberlo visto en su momento.

La comision de cancelacion depende del prestamo, de las condiciones adicionales que haya con el banco. Puede tener o no comision de cancelacion.

Lo que comentas de subrogaciones, es verdad. Aprovechando ofertas del mercado puedes salir muy beneficiado. Un primo mio hace 3 meses se ha cambiado a iBanesto con una oferta que tenian que ellos (el banco) se hacian cargo de todos los gastos de la subrogacion (casi 1400€ de ahorro...), claro con la condicion de que no se podia ir antes de X años del banco, y obtenia un diferencia 0,25% mas bajo.

Pero la parte mala. Eso no aplica directamente a prestamos cualificados. Los cualificados, por el tipo de prestamo son intocables. No se pueden cambiar de entidad, ni ampliar siquiera. Hasta dentro del mismo banco donde lo tengas, si quisieras ampliarlo para sacar mas importe, no pueden hacerlo. Tienen que cancelarlo y abrir uno libre ellos mismos. Legalmente este tipo de prestamos estan muy encorsetados, no como las hipotecas normales.

El tema del cambio, depende de cada uno, pero tiene su "miga" salirte de un cualificado (supone una cancelacion y una apertura, aunque lo hicieras en tu mismo banco). Hay que hacer numeros con calma y ver si realmente compensan los gastos con la bajada de cuota.

 
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A
AOrtega
04/01/2009 22:12
Me puedo equivocar, pero creo recordar que:

(i) los préstamos cualificados no tienen comisión de cancelación

(ii) muchos bancos ofrecen ahora mismo subrogaciones que no tienen ni comisión de apertura ni comisión de cancelación parcial

(iii) los costes de subrogación son tan bajos en comparación con los de una hipoteca nueva que muchas entidades lo asumen como coste propio

(iv) algunas entidades por internet te ofrecen hasta ciertas cantidades como regalo por el traspaso de tu préstamo


A partir de ahí cada uno debe valorar al menos los intereses adicionales que le puede suponer mantener su préstamo actual como cualificado en un entorno de bajada de tipos (que, efectivamente, no va a mantenerse indefinidamente)
 
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A
AOrtega
04/01/2009 06:24
Plan de Vivienda 2002-2005 (que será, probablemente uno de los que más impacte en Las Tablas):

será igual a la media de los valores de los dos últimos meses, con información disponible, del tipo porcentual de referencia, redondeado a dos decimales, de los prestamos hipotecarios del conjunto de entidades de crédito elaborado por el Banco de España, afectada dicha media por un porcentaje. Dicho porcentaje será el 91,75 por 100

(sic)

Como dice Tukan, los tipos se encuentran más o menos al 6.25% multiplicado por el coeficiente corrector se iría al 5.74% por desgracia.

Los préstamos libres podrían estar en poco tiempo por debajo del 4% (el euribor a un año ahora mismo está en el 3%). Como dije antes, buen momento para revisar la opción de cambiar a un préstamo libre -incluso con la opción de que sea a menos tiempo-.
 
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A
AOrtega
03/01/2009 16:42
Si lo que dice Tukan es cierto, menudo panorama ...

De todas formas, el Euribor tiene un cierto sentido como indicador y respecto de cómo se fijan sus cotizaciones diarias, pero no entiendo este indicador que está al 6.3%, cuando los tipos del BCE están al 2.5%. Lo único que hay detrás de ese diferencial es que consideran al colectivo cubierto por estos préstamos protegidos de alto riesgo.

Deberiais valorar si merece la pena moverse a un préstamo libre, especialmente si estais al comienzo de la vida del préstamo.
 
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T
tukan
03/01/2009 12:08
Para calcularlo se coge la media de los últimos meses que el Banco de España ha publicado índices de referencia de tipos de interés correspondientes al conjunto de entidades de crédito. No confundir con el EURIBOR


De momento los últimos meses han sido:
SEP 6,265
OCT 6,253
NOV 6,258

http://www.bde.es/infoest/a1901.pdf ver columna Tipos medio préstamos hipotecarios a más de 3 años (conjunto de entidades)

Espero estar confundido y que no sea este el tipo que apliquen pues en la próxima revisión el tipo de inters de los préstamos cualificados sería más o menos 6,257 x 0,9175 = 5,74%

De ahí que en la revisión para 2008, cuando la media del Euribor estaba en 4,66 aproximadamente (SEP, OCT, NOV 2007) la revisión del tipo de interés de los préstamos cualificados fue el 5,09% ya que el tipo con el que se revisa estaba a 5,55 de media (5,55 x 0,9175 = 5,09).
 
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