Efectivamente los gastos de escritura y demás honorarios rondan el 2-3%. ¿Meterlos en la hipoteca? Supongo que si.
Nos quedará de hipoteca aproximadamente el 80% del valor de la casa, normalmente es el máximo de hipoteca que se suele conceder pero, como para dentro de dos o tres años el valor de tu vivienda habrá subido, el 80% será del valor mayor que la cantidad que debes así que no habrá problema para pedir una ampliación de hipoteca y pagar así los gasto de escritura.