OPCIONES DE HIPOTECA, GASTOS GENERALES Y OTROS

¿Cuáles son las posibilidades de hipoteca y gastos asociados?

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Buenos dias a todos,

Me fue imposible conectarme ayer, asi que ahi va la información.

POSIBILIDADES DE HIPOTECA Y GASTOS ASOCIADOS.

A dia de hoy estamos todos en un dilema que ya exprese en un post hace tiempo, sobre la negativa de Hercesa a la entrega libre de cargas.
Las promotoras se financian con dinero bancario y deben ofrecer la posibilidad de SUBROGARSE ( es decir, cambiar el deudor hipotecario ) en su posición por la prte que corresponda a tu vivienda. Pero solo dar la posibilidad, en ningun caso pueden obligar.
El caso es que si veis vuestrios contratos dice claramente que dadas 2 opciones ( financiación y sin financiación ) habeis escogido con financiación. Por lo que tendremos problemas para la guerra con ellos ...
Por tanto primera opcion SUBROGARSE, segunda opcion LIBRE DE CARGAS, tercera opcion NO LLEGAR A SUBROGARSE PAGAR LOS GASTOS DE CANCELACIÓN ECONOMICA ( Por tanto nos ahorramos gastos de subrogación ) Y CONSTITUIR HIPOTECA CON OTRA ENTIDAD.

Sobre un ejemplo de 200.000 euros ( de hipoteca ), las tres opciones generarian los siguientes gastos ( doy por sentado que los gastos de la compraventa son irremediables siendo lo mas gordo el IVA al 7 % correspondiente al montante de la hipoiteca ):

1.- SUBROGACIÓN. Cuando se procede a la subrogación se genera una única escritura de COMPRAVENTA + SUBROGACIÓN. Por lo tanto no se duplican gastos de una doble escritura pero si existen ciertas variaciones. Una escritura de subrogación por 200.000 e seria entre Notario, registro, gestoria 614 euros, sin contar con la comisión de subrogación ( si existe ), por que en principio no es necesaria una nueva tasación ya que la tasación de final de obra antes de ejectar la venta vale como documento publico para la subrogación.

2.- LIBRE DE CARGAS. Ya sabeis que es obligación de la promotora pero .... Su coste sería cero, ya que solo habria que pagar la compraventa que hemos dicho es general a los 3.

3.- CANCELAR PREVIAMENTE Y CONSTITUIR NUEVA HIPOTECA.

Sin llegar a subrogarse, consistiría en el mismo acto juridico, pagarle a Hercesa el montante de la hipoteca más los gastos de cancelación economica que hayan tenido más los gastos de cancelación registral ( vuelvo a repetor, si solo si, nos obligan ). Para 200.000 e si hay un 0,50 % de c economica, serian, 1.000 e mas cancelacion registral de unos 916 euros.
Luego seria necesario constituir una nueva hipoteca donde notario, registro , gestoria e impuesto de AJD para 200.000 e suman, 4.175 euros.
Está claro que la opcion de subrogación inicialmente es más ventajosa que la opcion de cancelar y cambiar.

Podria plantearse la opcion de subrogarse, volver a subrogarse en otra entidad y ya está, pero en este caso, tendriamos 614 por la primera subrogación, comisión de subrogación del 1 % ( habitual ) son 2.000 euros, más la nueva subrogación otros614 euros, más tasación y comisión de apertura en la nueva entidad( 0,5 % ) unos 1.000 euros más 300 de tasación, total 4.528 euros.

TIPOS DE HIPOTECAS, TARIFAS Y NUEVAS OPCIONES.

Existe la hipoteca clasica de mercado, donde ni tiempo ni importe son modificables ( es decir si te dan 10 MM a 20 años, no puedes disponer nuevamente del dinero ya amortizado 2 años despues para comprar un coche, sino que necesitaria de una ampliacion o de un prestamo personal, pero tampoco puedes cambiar el timepo, haciendo que el banco te calculo la cuota a 20 años y modificarla ( aumentando la cuota ) a 15, por que tu situación a mejorado )).
Existe la HIPOTECA ABIERTA, de entre otras La Caixa, donde te permiten disponer nuevamente del dinero amortizado, durante toda la vida de la hipoteca a un coste muy competitivo, solucionando todos los problemas de financiación de cara a futuro y sobre todo, podeis modificar los tiempos de amortización, no como una amortización anticipada clasica ( que requiere que ahorreios para quitaros dinero de golpe ) sino que al modificar y elevar tu cuota al mes ( en vez de ahorrar en tu cuenta ), cada vez reduces mas el capital, pagas en menos años y ahorras muchos mas intereses que amortizando como todos lo conociamos hasta hace poco tiempo.

OTROS TEMAS.

Aunque existen muchas variaciones sobre las hipotecas, es necesario decir que la mayoria se hacen a tipo variable y fundamentalmente con el Euribor, aunque existen mas indices.
Ademas es importante saber que ninguna hipoteca tiene limites de máximo tipo ( salvo las a tipo fijo ), pero que se os puede ofrecer hipotecas donde existe un tipo minimo y un maximo, muy aconsejable en estos tiempos.

Respecto al comentario que hice el otro dia en cuanto a la posible subida de tipos, hay que indicar que una subida del 3 % al 4 % ( que representa porcentualmente un 33,33 % de subida ) representa en la cuota de una hipoteca de 200.000 a 30 años una subida de 843 euros a 954 euros ( un 13,16 % ), por lo que, aunque es dinero, no parace tan grave si lo analizamos con cierta cautela.

Creo que no se me olvida nada más, pero si teneis algo, por favor, como siempre a vuestra disposicion.

Un saludo y buen finde.