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M2006M

03/07/2006 16:15

Información en caso de no subrogarse

¿Cómo comprar una casa sin subrogarse con la entidad que te tocó?

2.244 lecturas | 13 respuestas

Hola a todos.

Alguien que haya comprado sin subrogarse con la entidad que le tocó me podría decir:

- qué gastos ha tenido (comisión de cancelación?? tasación?? otros?? si no te subrogas, éstos que he citado no se deberían cobrar. Hay alguna forma de no pagar estos gastos, por ejemplo abonando directamente a Hercesa el precio el día de la escritura.

- cómo se ha procedido. Lo gestionásteis con Hercesa o con el Banco directamente?

- pudisteis elegir notario? a mi me interesa elegir uno en concreto.

Mi casa es un M2 con Caja Madrid en el sector 4.

Os agradecería toda la información que me podáis dar al respecto.

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J

jinkx

26/07/2006 10:04

Hola A todos.

Me toca empezar ya con los lios de la hipoteca y la verdad es que soy novato en el tema...he encontrado este hilo y me crean algunas dudas.

Kris,
dices "Un tercer supuesto es que CANCELES directamente (mi caso) entonces SOLO pagas la cancelación registral de esa hipoteca (900 euros + ó -), por que no nos pueden obligar a pagar una cancelación de ALGO que nosotros no habíamos contratado."

Es decir que en caso de no subrrogación con la entidad asignada, la cancelación registral de la hipoteca la pagamos nosotros??, aunque no hayamos firmado absolutamente nada con Cajamadrid (mi caso).

Gracias

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D

david28

12/07/2006 19:45

gracias cris, pero para la hipoteca joven de caja madrid tienes q cancelar obligatoriamente, no te la aceptan si te subrogas desdes otra entidad. En ese caso sabes qué gastos tiene cancelar la hipoteca además de los gastos de cancelación q m marcan el 1%.

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Kris2006

12/07/2006 09:25

Consultorio de Kris responde:

Que conste que seguro que en muchas cosas me equivoco, hablo por lo que nos ha costado a nosotros enterarnos hace unos meses, si alguien sabe más por favor que nos asesore.

En cuanto a lo que pregunta Kaster NI SE TE OCURRA AVISAR CON 15 DÍAS, nosotros avisamos 1 mes antes o más, ten en cuenta que tienen que prepararte los papeles de cancelación y si avisas muy justo te pueden poner esto de excusa para retrasar la firma.

Una vez que avises de que quieres cancelar e irte con otro banco (o cancelar simplemente y pagarlo en mano) no tienes que contratar NADA con ellos, lo de contratar o no es simplemente condiciones para que te den la Hipoteca con el banco asignado, si no la vas a pedir no vale para nada.

David28®, la mejor decisión la decides tú mirando en un banco y otro, viendo que te piden cada uno y qué condiciones te dan, hay opiniones de todo tipo, yo me decidí por que la hipoteca joven de Caja Madrid tenía muy buena pinta, no me pedían tantas cosas como en BBVA, el valor era Euribor + 0,39, en vez de 0,55 y ¡qué narices! por que me gustaba el banco, el trato, la gente y lo más importante nadie me lo impuso. El BBVA y nosotros no nos caímos nada bien, su respuesta era NO cada vez que intentábamos negociar algo y la directora....ejem.... sin comentarios.

Si alguien se ha subrogado que explique su experiencia.

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J

japg

12/07/2006 00:25

Gracias kris.

Si esta gente (bancos) hablasen de:

- cancelación de la deuda: 1%
- subrogación por cambio de deudor: 0,5 %
- subrogación por cambio de acreedor: 1%

para mí, personalmente, quedaría más claro.

Saludos

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D

david28

11/07/2006 22:39

hOLA A TODOS, yo tb tengo una duda con esto de la hipoteca, ya que no se cual es la mejor opción ; si cancelar directamente la hipoteca e irme a otro banco antes de escriturar, o primero subrogarme a la hipoteca q me ofrece hercesa y luego irme a otra entidad.
Alguien sabe en qué situación te ahorras más dinero?
Gracias
Gastos de cancelación 1%
Gastos de subrogación 0,25%

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K

kaster

11/07/2006 19:50

Kris, que te vemos muy puesta en el tema...

Si no te subrrogas con el banco que te pone hercesa, y a éste 15 días antes de la escrituración le informas de tu decisión, entiendo que no tienes que contratar, domiciliar, etc... todo lo que te pide el banco de hercesa, en mi caso el BBVA, no es así?.

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Kris2006

11/07/2006 13:32

Japg, si TE SUBROGAS CON ELLOS no hay que pagar el 0.5% se supone que esa cantidad la perdona el banco al ser el elegido por la Promotora, o mejor dicho, no hay que pagarla por que TÚ no has elegido ese banco, te lo han impuesto, normalmente NO cobran nada.

La CANCELACIÓN de la que hablamos es si primero te subrogas con ellos y al año CANCELAS LA HIPOTECA PARA SUBROGARTE A OTRO BANCO entonces es cuando digo que tienes que pagar el 1 % de CANCELACIÓN DEL DINERO HIPOTECADO.

Un tercer supuesto es que CANCELES directamente (mi caso) entonces SOLO pagas la cancelación registral de esa hipoteca (900 euros + ó -), por que no nos pueden obligar a pagar una cancelación de ALGO que nosotros no habíamos contratado.

Lo del plazo para cancelar y cambiarte a otro banco, normalmente lo puedes hacer al día siguiente de firmar si quieres pero los bancos son muy listos y te obligan a firmar por 1 año (seguro de vida, seguro de hogar, no se cuantas cosas más) el primer año te tienen pillao.

Si te he liado más dímelo jejeje

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4

49xx pumuky2

11/07/2006 13:16

gracias por la información.

Creo que soy un poco torpe y me he equivocado, ya que mi hipoteca es con el Santander. Lo siento

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J

japg

11/07/2006 00:24

Kris2006,

En el contrato de compraventa pone:

- Comisión cancelación: 1%
- Comisión subrogación: 0.5%

Tu hablas del 1% si te subrogas posteriormente a otro banco y esto me ha despistado totalmente.
Si el 0,5 es la subrogación a la hipoteca de Hercesa, entonces quién paga el 0,5%?
Yo hasta ahora entendía la subrogación y la cancelación como cosas distintas. Me puedes aclarar el tema cuando puedas?
Y otra cosilla, qué plazo debe pasar para poder realizar la subrogación?

Saludos y gracias por adelantado.

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Kris2006

10/07/2006 15:17

Me había despistado ya de este mensaje, bueno para mayo04 el precio de la casa es el M1 vivendi, no me acuerdo pero la hipoteca es de 199.000 euros, en nuestro caso la hemos puesto a 30 años.

Y para 49xx pumuky2, las condiciones del BBVA te las rescato de otro post escrito por mi:

SUBROGACION BBVA

- Domiciliar las 2 nóminas
- Contratar las 4 tarjetas y abrir una cuenta corriente (4,5 Euros al mes)
- 2 Seguros de vida (400 Euros +/- ambos)
- Seguro de hogar (280 Euros)
- Tenemos que abrir un PLAN DE PENSIONES, aunque sea solo la apertura (aportaciones 30 Euros/mes)

DATOS GENERALES

Valor del inmueble: 243.000,00
Importe de la Hipoteca: 199.000,00
Gastos estimados: 22.481,1

Desglose de los Gastos Aproximados.
Gastos Compra del inmueble..................Gastos de la hipoteca
Impuestos IVA (1) ..18.225..................... (2) 2430,00
Notario ........................584,34........................585,86
Registro........................255,37........................194,05
Gestoría........................360,61........................300,51
Tasación..... ........................ ...........................234,11

TOTAL........................19.425,32........................3.744,53

NOTA FINAL ACLARATORIA:

(1) = IVA lo pagamos a entrega de llaves
(2) = IAJD "Actos Jurídicos" lo paga Hercesa

SUMAMOS TODO MENOS IVA (se supone ya lo has pagado) y MENOS IAJD (lo paga Hercesa) el resto serían = **** 2.514,85 Euros ***** + 2 Seguros de Vida + Plan pensiones + Tarjetas ...etc

Tener en cuenta que si NOS SUBROGAMOS y a los 6 meses o un año nos cambiamos de banco hay que pagar el 1 % de CANCELACIÓN osea 1.999 Euros + apertura en el nuevo banco (notaría+gestoría+tasación...).

-------------------------------------------

NO SUBROGACIÓN AL BBVA

- 2.514,85 (suma de los gastos arriba escritos) + 2.430 IAJD + unos 800 Euros de la NO SUBROGACIÓN (cancelación registral de la hipoteca).

--------------------------------------------

Nos ahorramos 10 ó 15 euros mensuales al tener el Euribor + 0,39. (BBVA Euribor + 0.55), que esto en 30 años equivale casi a 6000 Euros.

Espero que te sea útil tanto número, es todo aproximado en realidad los gastos han sido los que puse al principio del post.

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4

49xx pumuky2

10/07/2006 12:20

hola Kris2006, yo también tengo un M2 que me entregan ahora en octubre con el BBVA. todavía no me han dicho cuales son las condiciones de la hipoteca con ellos. ¿me puedes decir mas o menos cuales son, o eso depende de la negociación de cada uno?. Yo también estoy pensando no subrogarme y cambiar de banco antes de firmar.
un saludo

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M

mayo04

04/07/2006 12:49

Hola Kris2006,

gracias por la información. Nos podrías decir el precio de la casa (con o sin IVA) y el importe de la hipoteca? Así nos podemos hacer una idea aún más aproximada de lo que nos supondría a nosotros. Gracias.

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Kris2006

04/07/2006 10:38

Hola m2006m te pongo lo que nos ha costado a nosotros la NO SUBROGACIÓN pero no te asustes, depende de la previsión de fondos de cada banco, posiblemente algo devuelvan, nosotros cancelamos con el BBVA e hicimos la hipoteca joven de CajaMadrid.

- Cancelación Registral con el BBVA = 990 Euros
- Tasación Cajamadrid = 450 Euros
- Gastos Hipoteca nueva con CajaMadrid = 3200 Euros
- Gastos Escrituras de la casa (Notario)= 3500 Euros

Si te SUBROGAS te ahorras la Cancelación + Tasación + Impuestos de Actos jurídicos (IAJD) 1% del valor de la vivienda. Pero las escrituras, notario, gastos de hipoteca tienes que pagarlos, por lo que he visto la diferencia viene a ser más o menos:

- TE SUBROGAS = 4500 Euros de gastos
- NO TE SUBROGAS = 7500 Euros

Los gastos los pagas igual, aunque canceles en el momento de la escritura con el dinero en un maletín, lo único que te ahorrarías si llevas el dinero en negro es la Escritura de Hipoteca con el banco, pero las escrituras y la cancelación registral de pagan de todas todas.

A nosotros nos lo gestionó nuestro banco TODO, solo tuvimos que avisar en Hercesa de que cancelábamos hipoteca.

El notario CON PRESIÓN lo puedes elegir TÚ pero te arriesgas a que te dejen el último para firmar.

CONCLUSIÓN: Nosotros lo hicimos por que a la larga (con los años) nos ahorramos casi 7.000 Euros NO SUBROGÁNDONOS y asi nos quitamos de líos de cambiar de banco después del primer año, pero la mayoría de los vecinos se subrogan.

Un saludo y espero haberte ayudado !!.

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