Hola a todos:
Según el contrato de compraventa recibido por email, el 30 de noviembre de 2021 es la fecha señalada para la “formalización de la escritura de compraventa”, para información de quienes todavía no lo hayan recibido.
Por otra parte, en este contrato de compraventa se han hecho modificaciones respecto al modelo de contrato de compraventa que se entregó al firmar el contrato de reserva. La que puede ser la más importante se ha hecho en el apartado 5.3 de la estipulación quinta (entrega y posesión), que es el equivalente al apartado 4.3 del modelo entregado con el contrato de reserva. Está copiado al final en cursiva. Se ha añadido prácticamente 1 página.
Según el añadido, una vez pasada la prórroga de 6 meses, si las viviendas no se han entregado “por causas imputables a la VENDEDORA”, a principios de junio de 2022 “la VENDEDORA podrá desistir unilateralmente del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 1153 del código Civil, (...)”. Sin ser expertos, puede entenderse que podría suceder que NO se nos entregarían las viviendas NUNCA y que con esta NUEVA cláusula nos conformamos con recuperar el dinero adelantado (el 20%) con intereses y como indemnización únicamente 3 meses de alquiler de un inmueble similar en la zona (llamado “Renta Media” y definido en el contrato).
Artículo 1153 del código civil al que hace referencia el contrato: “El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.” Sin ser expertos, puede entenderse que la vendedora quiere que expresamente le reconozcamos (y gratis) el derecho a eximirse de cumplir la obligación (entregar las viviendas) pagando la pena/indemnización ridícula de 3 mensualidades de alquiler.
A efectos comparativos, 3 mensualidades de alquiler podrían ser unos 2000-3000 € frente al 20% (50000-75000 € aproximadamente) que perderían los compradores en caso de incumplimiento por su parte. Es decir, en caso de incumplimiento los compradores pagarían unas 62500/2500 = 25 veces más que la vendedora.
He solicitado por email que se cumpla la estipulación segunda del contrato de reserva firmado, que dice "El contrato privado de compraventa definitivo y, en particular, sus condiciones esenciales, serán sustancialmente idénticas a las reflejadas en el borrador adjunto." Es decir, he solicitado que se elimine este añadido para que quede como el modelo del contrato de compraventa que se adjuntó al contrato de reserva.
¿Alguien tiene más información sobre esta modificación sustancial o lo entiende de otra forma? ¿Podéis pedir aclaraciones a Neinor sobre este punto y, si procede, que deshagan este cambio antes de proceder al pago y a firmar? Cuanta más gente lo pidamos, más fácil es que nos hagan caso.
Sin intención de preocupar sin necesidad, espero que os haya sido de utilidad. Y, si alguien ve alguna otra cosa extraña, por favor, que lo comparta. ¡Muchas gracias!
EXTRACTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
A lo que ya venía en el modelo:
“5.3 Si por cualquier motivo el Inmueble no pudiera ser entregado en la fecha mencionada anteriormente, el COMPRADOR concede desde ahora a la VENDEDORA una prórroga de seis (6) meses para la entrega de la misma.”
Se ha añadido todo esto:
“Si transcurridos los mencionados seis (6) meses de prórroga todavía no resultara posible la entrega del Inmueble, las partes pactan que:
a) Si la imposibilidad de entregar el Inmueble viene determinada por causas no imputables a la VENDEDORA (siempre que la VENDEDORA haya cumplido con todas sus obligaciones frente a la administración), el COMPRADOR deberá optar en un plazo de diez (10) días entre desistir del presente contrato con devolución por la parte VENDEDORA de las cantidades adelantadas más los correspondientes intereses legales o por conceder una prórroga adicional de seis (6) meses para la entrega del Inmueble. Si, transcurrido el citado plazo de diez (10) días, el COMPRADOR no hubiera optado por ninguna de las referidas alternativas, dicha decisión será adoptada por la VENDEDORA en un plazo adicional de diez (10) días.
De optarse por la prórroga adicional, si transcurrida esta la entrega continuara resultando imposible por causas no imputables a la VENDEDORA el contrato de compraventa quedará automáticamente resuelto y el COMPRADOR tendrá derecho a que se le reembolsen todas las cantidades entregadas más los intereses legales correspondientes, pero no tendrá derecho a reclamar ningún tipo de indemnización por daños y perjuicios.
b) Si la imposibilidad de entregar el Inmueble viene determinada por causas imputables a la VENDEDORA:
(i) Dentro de los diez (10) días siguientes al vencimiento de la prórroga la VENDEDORA podrá desistir unilateralmente del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 1153 del código Civil, mediante la devolución de las cantidades adelantadas más el interés legal correspondiente y el pago de una pena sustitutiva de cualesquiera otros daños equivalente a tres (3) mensualidades de la renta media de alquiler de una vivienda de superficie similar en la zona en la que se ubica el Inmueble ("Renta Media").
Para el establecimiento de la Renta Media se estará a lo que resulte de los precios medios de alquiler de la zona que proporcionen las plataformas digitales "Idealista", "Fotocasa" y "Pisos.com". La Renta Media equivaldrá, pues, al importe medio de los precios medios de renta que proporcionen dichas plataformas (o las que las sustituyan en caso de modificación societaria o cambio de nombre de la plataforma, o las que persistan en caso de desaparición de alguna de
ellas).
La pena calculada por la VENDEDORA se incluirá en la comunicación de desistimiento que se remita al COMPRADOR y, en caso de discrepancia en lo que respecta al importe de la Renta Media aplicada, el COMPRADOR deberá comunicar tal discrepancia a la VENDEDORA en un plazo de cinco (5) días, sometiéndose las partes al criterio del experto que designe el COMPRADOR de entre las siguientes compañías: CBRE, Jones Lang Lasalle o Savills.
El experto deberá emitir su decisión, que será vinculante para las partes, en un plazo de diez (10) días desde su designación y los honorarios del experto serán asumidos a partes iguales.
(ii) De no producirse el referido desistimiento unilateral de la VENDEDORA, el COMPRADOR sólo podrá optar entre reclamar la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas más intereses legales y una penalización sustitutiva de cualquiera otros daños por un importe de tres (3) mensualidades de Renta Media (calculada conforme a lo establecido en los párrafos anteriores) o exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del Inmueble (siempre que ésta fuera posible) más una pena mensual (también sustitutiva de daños y perjuicios)
equivalente a la Renta Media que se devengará desde el vencimiento de la prórroga de seis meses hasta la efectiva entrega del Inmueble y sin que la penalización total pueda exceder de seis (6) meses de Renta Media. En caso de discrepancia sobre el importe de la Renta Media, tal importe será fijado por un experto en los términos establecidos en los párrafos anteriores.”