cambio en cuotas por coeficiente

Buenos dias.
Os expongo una consulta que realmente me preocupa, a ver si me podéis asesorar.
Recientemente he adquirido una vivienda consistente en planta baja y sótano. En el sótano hay dos plazas de garaje, con puerta propia pero con acceso a la misma desde la rampa por la misma rampa que se accede al resto de plazas de garaje, que son abiertas. Se trata de un bloque de 4 escaleras que comparten un único garaje, en que hay 50 plazas abiertas y 6 en tres cabinas de dos plazas cada una.
Mi sorpresa ha venido cuando a la hora de empezar a pagar la comunidad, en lugar de pagar como 2 plazas de garaje que son lo que tengo, mi vivienda tiene asignado a un porcentaje sobre el garaje que se corresponde, no sé por qué a 6,5 plazas, ya que los metros de mi garaje en relación a los metros de una plaza abierta son de una relación de 2,25 veces, no de 6,5. El administrador, en el presupuesto para ese año ha calculado el importe que debo pagar con el coeficiente que aparece en la escritura de obra nueva, a todas luces desmesurado. En dicha escritura aparece el garaje como una entidad donde dice que hay 50 plazas de garaje que ocupan unos metros cuadrados. A pesar de no ser todas las plazas iguales, en el caso del garaje no hace distinción.
Mi pregunta es si yo puedo acogerme a pagar por dos plazas de garaje que son lo que realmente aparece en la escritura, ya que las dos tienen asignado un número o debo pagar por el porcentaje que aparece en la escritura a pesar de ser abusivo y no corresponderse con la realidad.
Todavía no he participado en ninguna reunión de vecinos y quería exponer que creo que lo justo es pagar por dos plazas, pero el dinero que yo deje de aportar lo tendrán que aportar entre todos por lo que no sé si estarán muy conformes, por eso quería saber si se puede hacer algo si no quieren aceptar mi propuesta.
Muchas gracias y un saludo.

Buenas noches. Mi problema es que un vecino alega que los coeficientes no están bien calculados y ha pedido un presupuesto para hacer una revisón de dichos coeficientes.. Esta revisión supondrá uncoste adiconal.. Alguien puede decirme cuanto supondrá hacer una revisión de ese tipo

Los gastos de cominidad se deben hacer por coeficiente y asi esta en LPH, ahora bien si algunos comuneros quieren hacerlo  apartes iguales no hay problemas, pero eso si si algun comunero quiere hacerlo por coeficiente esta en su derecho de hacer los pagos por coeficiente

hola, gracias por tu respuesta. en el acuerdo "unanime" fijate q el acuerdo fue:

32 cuotas iguales entre si +

2 iguales entre si pero muy similares a las originales.

es decir, 2 pagarian a razon de su cuota original y el resto, a cuota lineal, y que todas las cuotas fijadas sumarian 100%.

El tema es el siguiente. Yo no quiero problemas. Como presidente estoy defendiendo lo que consta en el libro...y trato de aplicar la lph...pero desconozco la legalidad o jurisprudencia.

En lo personal, opino que en "mi" edificio que tiene todo lo que se puede deteriorar a la intemperie, y que su diseño no va acorde a la ubicación donde esta emplazado (es una zona muy ventosa, bastantes horas de sol al año, y en invierno llueve bien....y por ejemplo el suelo de las escaleras es de madera...con todos los gastos de mantenimiento que eso conlleva) , no veo correcto que las casas mas grandes paguen mas para su mantenimiento. lógicamente las personas solo piensan en dinero se agarran a lo de las cuotas originales. estoy de acuerdo en que no se puede obligar a nadie a ser solidario, pero hay vecinos con cuotas menores incluso que los que "dan la lata"  lo entienden perfectamente y votaron a favor de la cuota lineal.

En definitiva, lo que trato d conseguir es que todos paguen lo mismo........o como mínimo....que se quede como supuestamente de acordó en esa reunión por cuasi unanimidad.

gracias de nuevo y un saludo

Hola buenos dias. Vaya tela tiene esto de las comunidades. A ver si alguien puede aclararme mi duda. Intentare ser breve claro y conciso.

En mi comunidad (de 34 viviendas) se aprobó sin unanimidad (solo votaron 27) el cambio de cuotas de comunidad en el año 2003. el motivo con consta en acta es que : como debido a la configuración del edificio (patio interno que comunica todos los accesos a las viviendas esta a la intemperie) el deterioro de las zonas comunes se debe mas a la acción del tiempo atmosférico que al uso de los propietarios independientemente del tamaño de cada vivienda. El acuerdo para conseguir la unanimidad de los 27 fue: 32 cuotas iguales + 2 por coeficiente. A mi parecer "todo un espectáculo" Los vecinos que han ido formando parte de la comunidad (incluidos los bancos que han embargado) han satisfecho la cuota fijada en ese acuerdo.

En 2007 entra en la comunidad un señor que se dedica a comprar subastas de inmuebles. Durante 1 año y pico pago según el acuerdo. En 2009 deja de pagar porque no esta de acuerdo con la cuota. Pero no lo hizo por escrito, que es como yo entiendo que deben hacerse las cosas para que quede constancia.

En este punto. No se si el acuerdo seria legal. Claro esta que en el momento que se hizo no lo fue porque la unanimidad no fue de todos los propietarios. Pero nadie impugno o denuncio la ilegalidad.

Por lo que he leido, al pasar un año desde el acuerdo, es legal.

teniendo en cuenta todo lo anterior y habiendo registrado los estatutos de comunidad con el cambio de cuotas arriba descrito: ¿seria legal la cuota acordada para futuros comuneros?

muchas gracias

hola nececito ayuda .en unos dias hara 2 anos que se celebro una junta de propietarios en la cual se voto una modificacion de la cuota de participacion , sin unanimidad ,  a mi no me permitieron dar mi voto por no estar al corriente de las cuotas , ( eso segun la comunidad , pues yo si estoy pagando segun cuota de participacin de mi escritura y no la que quiere imputarme la administradora ).creo que no es legal impedirme el voto al tratarse de modificar la cuota de participacion  . tengo razon ?,por desconocimiento no impugne este acta ,pero si mostre mi disconformidad, la cual hice constar en acta, al transcurrir mas de 1 ano y no impugnar se valida? y si no se inscribe tal modificacion en el registro de la propiedad se invalida ?

Hola.

Estoy en una situación parecida y también necesito ayuda.

Vivo en una urbanización de 22 casas. El unico bien común que tenemos es una piscina, de la que hacemos uso por igual todos los vecinos. Cuando se constituyó la comunidad, hace ya 15 años, los vecinos elaboraron unos estatutos donde se recogía que el pago de la comunidad iba a ser a partes iguales. Nunca se inscribió en el registro. Hace 5 años se procedió al pintado de las fachadas, varios vecinos se negaron a pagar a partes iguales y se hizo por metros de fachada, pero se aprobó por unanimidad que el pago de las cuotas ordinarias sería lineal. Se intentó inscribir en el registro de la propiedad pero no se hizo sencillamente porque la persona que trabajaba en el registro indicó que allí nunca se habian inscrito unos estatutos y que no sabía que hacer con ellos.

Ahora, tras la contratación de un administrador, este ha vuelto a proponer que pagemos por coeficientes. Hay 4 casas que salimos muy perjudicadas, ya que nuestro coeficiente es el doble del de las demás, pero no por metros de vivienda, sino de parcela.

En una primera reunión, a la que solo asistieron 8 vecinos, se aprobó con el voto favorable de 7. Personalmente recogí la firma del 25% de los vecinos para conseguir otra reunión en la que revisar el acuerdo adoptado. Este quedo revocado hace un mes. El administrador dimitió y ahora el presidente convoca otra reunión poara volver a establecer el pago por coeficientes. ¿Qué puedo hacer?

Reabro este tema ya que tengo un problema similar.

En mi comunidad entendemos se calculó mal el coeficiente de participación en gastos ya que se asimiló al coeficiente de propiedad.

Por qué?

Vivo en un bajo que tiene jardín, mi vecino de arriba tiene un coeficiente que es la mitad del mio (mi jardín mide como la vivienda más o menos).

La solución amistosa, es sencillamente imposible, por lo que no vamos a conseguir unanimidad para la aprobación y posterior inclusión en el registro.

¿Que estrategia legal es la más aconsejable?

Una abogada nos recomendó aprobar coeficientes por mayoría elevar a notario (que este no pondría pegas), y ya en el registro ratificarnos los que estamos de acuerdo, convencer a los máximos posibles, y luego proceder judicialmente contra los que queden por no aceptar un acuerdo "justo".

¿Cual sería el procedimiento masivo definitivo?

¿Que pruebas serían necesarias?

¿A quien corresponde el cálculo de los coeficientes? (algunos vecinos estamos pensando demandar también al responsable ya que ha provocada una convivencia insoportable en la comunidad).

Cualquier ayuda es bien recibida.

Veamos, parece que me confirmas que las viviendas son unifamiliares es decir, encima de tu casa no hay nadie y tu propiedad esta delimitada por una pared o valla, y ademas tendreis alguna zona comun, piscina etc, si es asi, el coeficiente que te figura en la escritura, que lo tendras tambien en el catastro (lo puedes comprobar con tu referencia catastral entrando en la web)....y tambien lo tendras en el registro de la propiedad pidiendo una nota simpre de los estatutos y coeficientes por 3,5€ lo tendras en dos o tres dias....este coeficiente para poder demostrar que es como te digo, tendrias que conocer las superficies de todas las parcelas restantes, en la memoria suele haber una hoja, o quizas en el Ayuntamiento, si la consigues y multiplicas los metros de parcela por 100 y divides por la suma de  las superficies de todas las demas parcelas que conforman la unidad, o sea toda la urbanizacion....te dara el coeficiente....es la prueba que este coeficiente solo tiene que ver con la superficie de la parcela, el que tenga la parcela mas grande su coeficiente debe ser mayor, yo lo se porque en mi caso que tambien vivo en una urbanizacion donde cada uno tenemos una parcela  desigual, tambien se armo un buen lio al principio, despues lo arreglamos, lo que cuenta es solo la vivienda.


en cuanto al pago, en una de las ultimas actas, se recogia el cambio de cuota de 3 € para aquellos propietarios que dispusieran de 2 plaza de garaje, eso creo que es vinculante por uqe admeas fue hace ya mas de un año.

Es vinculante, nadie lo impugno y esta recigido en acta, por tanto siempre lo podeis acreditar, ademas estan los testigos.

Por ultimo, crees que si el coeficiente esta mal se puede cambiar, me recomiendas que lo cambie, puede ser una estratagema del presidente para repartir el valor por coeficiente de las viviendas? la suya es de las que sale con menos coeficiente...

Ni se te ocurra, al coeficiente hay que darle la presuncion de veracidad, es tu parte del valor referido en centesimas, con respecto a todo el inmueble, en el esta incluido tu parte de los elementos comunes,  no debe alterarse porque se alteraria tambien la propiedad, si tu sumas todos los coeficientes te dara 100 enteros.
Lo que hay que tener claro es que este coeficiente NO TIENE NADA QUE VER CON LOS GASTOS.

Tu solo defiende que las cosas sigan como estan, lo que te explico es para que tengas  argumentos y no consientas que el presidente se salga con la suya, lo que teneis establecido es legal y para cambiarlo hace falta unanimidad.

Para cambiar el sistema de contribucion de los gastos que ya teneis establecido hace falta unanimidad, si uno no quiere no se puede hacer, ahora bien, en caso que se apruebe por mayoria al que no este conforme con el acuerdo le tocaria impugnarlo y eso significa buscarse abogado procurador y poner demanda y otro dato muy importante, salvar el voto en la reunion, (al final te pego un texto que seria lo que tendria que contener el acta) eso si tendria muchas posibilidades de anularlo.

MAS DATOS.  Lee bien tu escritura por si dice algo de como pagar, en caso que diga que pagareis a partes iguales, lo tendriais todos firmado seria firme y no se podria cambiar, en este caso estaria ganado en un juicio al 100%.
Si esta recogido en algun acta o llevais mas de un año pagando asi sin haberse impugnado el acuerdo aunque las escrituras digan otra cosa, para cambiarlo se precisa acuerdo unanime.

Otra cosa, parece que donde vives son viviendas unifamiliares, cada una tiene su parcela, ¿es asi? la superficie de estas parcelas ¿es desigual? porque si es asi, el coeficiente esta sacado sobre la superficie de las parcelas, las viviendas no se tienen en cuenta porque estan dentro de las parcelas y sin embargo los criterios que aplica la Ley estan relacionados siempre con las viviendas.

Y por ultimo dile a tu presidente que el coeficiente de propiedad no tiene nada que ver con los gastos, el coeficiente tiene que ver con el VALOR DE LA PROPIEDAD art.3 de la LPH la contribucion a los gastos se debe hacer en funcion a los criterios establecidos en el articulo 5 de la LPH.

SALVAR EL VOTO

Uno de los errores más frecuentes y que motivan la desestimación de la demanda de impugnación de acuerdos es no haber salvado nuestro voto o haber manifestado fechacientemente nuestra discrepancia con el mismo.
Son numerosísimas las sentencias que no admiten a trámite o desestiman las impugnaciones de acuerdos realizadas por vecinos que acudieron a la Junta en la que se adoptaron los mismos pero no ‘salvaron su voto’. Puesto que hay diversas interpretaciones de lo que significa ‘salvar el voto’ aconsejamos hacerlo de la manera más rigurosa, comprensiva de todas las demás. Así, ‘salvar el voto’ ha de ser entendido como la manifestación de la disconformidad con el acuerdo propuesto, el voto contrario a su aprobación, así como la intención de impugnarlo judicialmente.
Hay que pedir a quien ejerza la función de Secretario de la Junta que así lo haga constar expresamente en el Acta de la Junta de Propietarios. Una posible redacción podría ser la siguiente:
“D. xxxx hace constar expresamente que al amparo del art. 18.2 LPH salva su voto pues no está conforme con el acuerdo propuesto, vota en contra de su aprobación, y además manifiesta su intención de impugnarlo judicialmente si fuera necesario.”
Si hemos acudido a la Junta pero no salvamos el voto respecto al acuerdo que rechazamos, luego no podremos impugnarlo judicialmente.
Acudir a la Junta y abstenerse de votar, no es ‘salvar el voto’. No podremos impugnar.
Si el acta recoge que un acuerdo ha sido adoptado por unanimidad, no podremos impugnar.


Leete el articulo 18 de la LPH, si pagais a partes iguales y tu no quieres que se cambien las cuotas, lo tienes ganado si haces las cosas bien.