Muy buenas tardes,
Ups! Menudo lío.
La LPH exige unanimidad y ha reglón seguido, la necesidad de que dicho acuerdo se fije la naturaleza de la modificación o alteración que origine en la descripción de la finca, variación de cuotas y/o titulares. Además están sujetos a TPO, incremento de patrimonio (IRPF), AJD por las entidades cuya cuota se modifican….
La Ley exige imperativamente esos requisitos para no dejar margen de dudas sobre la voluntad del órgano colectivo. Asimismo, aunque la Ley no exige su inscripción o escritura al afecto (como requisito formalista), es más que aconsejable, ya que, como les ocurre a ustedes, un tercer adquirente de buena fe puede no admitir una situación contraria a lo que consta en la publicidad registral y en su propia escritura, y la hemos liado….
Respondiendo a sus preguntas, y siempre bajo mi opinión.
- ¿Es impugnable el acta? NO, no eran propietarios en el momento de su acuerdo y por tanto no están facultado para ello. Ha caducado ( por los años transcurridos diría que ha marchitado jeje). El acta es completamente válida.
- Respecto a la unanimidad.- Sí tienen la mayoría exigida, pero para que el acuerdo hubiera sido completo y eficaz, se debía haber cumplido los restantes requisitos legales y asignar nuevos coeficientes y titulares. Sin esto jamás se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
- Problemón: ahora quieren “legalizar” y para ello se requiere asignar cuotas y no obtendrán la unanimidad.
- Segundo problemón:
El citado acuerdo , consistente en la desafección del patio y “privatización” del mismo, debía haber sido inscrito en el Registro de la Propiedad, puesto que de lo contrario tan sólo afecta a aquéllos que fueran propietarios de los distintos pisos o locales en el momento de celebración de la Junta de Propietarios, puesto que son los únicos que han tenido conocimiento de dicho acuerdo, sin que pueda afectar a los que se hubieren convertido en propietarios con posterioridad al referido acuerdo , puesto que están protegidos por la fe pública registral, a tenor de lo preceptuado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con lo establecido en el artículo 5 L.P.H.
No es que sean nulos los acuerdo de desafección ( de todas formas debe quedar acreditado con rigor esta decisión y no quedar descrito como una mera cesión del espacio común para levantar un cuarto lavadero) sino que dicho acuerdo, queda sin efectos ya que estos terceros son de buena fe ( deberán ustedes probar lo contrario) y protegidos por la fe pública registral.
¿ Prescripción adquisitiva de la propiedad? Deberán probar que lo hacían en concepto de dueños y durante 10 años…
Menudo lío… Y como les de por ir a tribunales, un juez puede ordenar la reposición del patio a su estado original.
Suerte,
Saludos desde Las Canarias.