Cómo cerrar el acta

dado que la señoritonga elige presidentes mayores y que no tienen ni ganas de ejercer el cargo, comentado con el abogado, pues desgraciadamente el presidente es el único cargo que tenemos, éste me comenta que el presidente una vez que se viera en un juzgado contestaría a todo que no sabía nada del asunto (como así es), de hecho en una reunión yo me dirigí al presidente a preguntarle sobre las cuentas y practicamente me mandó a freir (por no decir otra cosa) que "ella" lleva las cuentas y no él.....y eso sería lo que alegaría ante cualquier juez

me pareció en aquel momento que vale, cierto, pero ese no es mi problema, sin embargo el abogado me indicaba que los jueces suelen ser más permisivos ante los propietarios que ejercen los cargos precisamente por desconocimiento, no puedes lapidar a un presidente de comunidad cuando no está "profesionalizado" para ejercer el cargo......yo decía entonces que lo que pretendía de alguna manera era que un juez le dijera a este señor que o bien contrarara un administrador distinto u obligar a la "existente" a ejercer como tal (es decir formalizarse en el cargo firmando en acta que es administradora a todos los efectos) para que ésta ya tuviera responsabilidad en el asunto, y el abogado me dijo que ningún juez fallaría tal cosa.....que si él (el abogado) no entendía las cuentas (porque no se paró a estudiarlas en detalle - cosa que tampoco haría un juez) que nadie iba a pretender que el presidente las entendiera y máxime pagandole a un "profesional" supuestamente para hacer la labor...que simplemente alegaría ignorancia y contra eso poco había que hacer.....en aquel momento supongo que empecé a bajar el nivel de insistencia.....incluso llegué a pensar que era afán mío en no dar el brazo a torcer el querer "arreglar" la comunidad, pues como no veía, ni veo a día de hoy que nadie más se moleste por ello, ni un poco siquiera, finalmente supongo que me hice la idea de que yo soy rara y tocanarices!.....

en cuanto a la no contestación a mis burofaxes, ocurre que la "administradora" llevó a nuestro presidente a mi abogado (coincidencias del mundo fíjate tu) para contratarlo para llevar una denuncia contra la constructora, chica lista, contrata mi abogado para que éste no actúe en contra la comunidad, di tu que tampoco puede actuar en mi contra supongo.....cuando le dije al abogado que este señor presidente pasa de contestar a nada me dijo que esperara a la siguiente reunión para actuar, y en esas estaba.....

salu2 y wenos dias

Tienes toda la razón, al final los culpables somos los propietarios por permitir todas la ilegalidedes, irregularidades, etc.

Pero, como te ha contestado (extensamente) Alaell, cuando luchas sólo contra el mundo, y ves que el resto de propietarios "pasa olímpicamente" de todo, intentas captar adeptos a tu causa (que es la causa de todos) y no tienes respuesta, al final acabas tirando la toalla. La otra alternativa es luchar solo, pero es muy duro (juzgados, tiempo, coste económico, etc), y al final te preguntas ¿para qué? ¿para resolverles los problemas a los demás?..... que les den.........

Por supuesto que no se pueden tomar decisiones sobre temas que no están en el orden del día.

Cuando yo escribía "tomar decisiones en base a la nueva situación ..........." me refería a lo que dices al final del párrafo, un punto del orden del día para tratar la nueva situación creada tras votos de no asistentes a la junta anterior, que han cambiado el signo de la votación.

Pero esto no tiene nada que ver con el tema del debate "lectura y aprobación del acta anterior"

Para que esto sea así, junta automáticamente impugnable, debe existir alguna Ley o Norma que diga que en las Juntas de la Comunidades de Propietarios, uno de los puntos del orden del día debe ser "Lectura  y aprobación del acta de la junta anterior"

Por favor, dime en qué ley pone eso, que no la encuentro por ningún sitio.

¿Por qué no lo encuentro? Porque no existe. La LPH, como otras muchas leyes no entra en este tipo de detalles, en el orden del día se ponen los puntos que la comunidad considere oportuno.

En ese caso el responsable de la comunidad es el presidente . Que le dice su abogado sobre esto??

al año de que esta señora "administrara" la comunidad, yo misma llamé al colegio de administradores ya que ella no estaba colegiada, me dijeron que si yo no era la presidenta de la comunidad que no podía o no debía hacerles llegar nada por escrito ya que deberia hacerlo el presidente en nombre de la comunidad, sorpresa, a la siguiente reunión nos comunica que se está colegiando, llamé de nuevo al colegio de administradores y me dijeron que era cierto que estaba en proceso de colegiarse.....

en la siguiente reunión propuse tajantemente que ya que se habia finalmente colegiado que cogiera formalmente el cargo de administradora ya que estaba capacitada para ello (ella suele venir con su marido a las reuniones), se negó tajantemente riendose de mi en mi cara, muy bien, le dije que entonces denunciaría a la comunidad y su presidente por contratar a una persona que no estaba dispuesta a firmar el cargo, lo sometió a votación en el acto, votación que fue mayoría seguir todo como estaba, y que curiosamente nunca apareció en acta (evidente, no estaba en el orden del día)

tengo en mi poder (un dia de estos lo enmarco) una carta firmada por su empresa diciendome claramente que ni siquiera me debo dirigir a ellos como administradores ya que son meros gestores o asesores y que para cuestiones de comunidad deberíamos dirigirnos al presidente únicamente, me fui con la carta al abogado y se pidieron las cuentas judicialmente, el problema es que las cuentas (a pesar de que yo misma desenredé su forma de "gestionar") están tan sumamente embrolladas que según el abogado necesitaría una auditoría "formal" para sacar en limpio argumentos suficientes como para iniciar un juicio o por lo menos que un juez se "dignara" a meterse al tema pues la irregularidades en la gestión son tantas que es dificil saber por donde empezar siquiera, y en todo caso no es responsabilidad suya, sino de la comunidad por tenerla contratada en dicha situación, mi abogado en aquel momento me indicó que una auditoría podría elevarse a unos 6000 euros, y luego, a ver si lo admitía un juez, pues yo nunca dije que ellos metían la mano al dinero, eso no lo pienso, sino que su gestión es tan sumamente nefasta que siempre que se realiza un pago se hace mal tarde y arrastro con el consiguiente recargo, o se devuelven las facturas por falta de "liquidez" como ella lo llama.....en montones de reuniones cuando le he enfrentando con sus propias cuentas lo único que sabe decir es que es una gestión contable y yo no lo puedo entender ni queriendo, cuando les indiqué que era parte de mi trabajo el llevar la contabilidad, el marido de la interfecta se limitó a decir, jocosamente, "lo dudo mucho".....yo lo que nunca he entendido es cómo narices suman con un programa informático y tienen distintos resultados al final de una columna que cuando lo sumo yo en el ordenador....jamás sacamos las mismas sumas y nunca supe explicar porqué, pues 2 y 2 son cuatro siempre, pero a ella a veces le sale 3 y otras veces 5, presentado ante otros vecinos simplemente se limitan (y repiten) que soy yo la que no sé sumar.......y ella ni siquiera se digna a dar explicaciones...ultimamente incluso desafiandome a pedirselas al presidente, cosa que hice y me contesta que no tiene n.p.i que la gestora es ella....pez que se muerde la cola....

qué puedo hacer? discutir con ellos¿? no. impugnar? tampoco, indican que soy morosa a todos los efectos con lo cual el abogado dice que eso influenciará mucho más a un juez que por mucha razón que yo lleve.....

que estoy esperando? que certifique mi deuda para demandarme y entonces impugnar la cantidad con sentencia judicial en mano donde es la comunidad la condenada en costas y por tanto entiendo (y asi me lo ha transmitido el abogado) que no me corresponde pagar la suma que "ellos" reclamarían, perderían y como mínimo se pondría en evidencia su mala gestión.....o no....si mis vecinos les da igual la gestión porque en realidad les da igual la comunidad también....pero por lo menos quedaría probado que NO hace bien las cuentas y sería (espero) un punto de partida

recientemente ha "cogido" la comunidad adjacente, otro bloque con el que compartimos las plantas de garaje, y en esa comunidad si se ha puesto como administradora oficialmente nombrada como tal......dice mi marido que evidentemente los de la otra comunidad saben presionarla mejor y estoy a la espera de otra reunión para comunicarselo a mis "queridos" co-propietarios......de nuevo dudo mucho que les importe, la defienden a capa y espada y basta que yo diga blanco para que ellos digan negro.....

ultimamente incluso (es decir las ultimas reuniones) desisto de llevarle la contraria, se la doy totalmente, cuando ella dice que no ha podido esto u lo otro, yo le doy la razón, diciendole a los demás que no es justo que la pobre no puede hacer las gestiones porque no está autorizada para ello asi que por dios que no le exigan tanto, no puede hacer más de lo que ya hace......y tras la ultima petición mía de que se certificaran las deudas comunitarias simplemente no se ha convocado ninguna reunión más desde marzo del 2010, le he enviado un burofax al presidente pidiendo que me indique cuando será la proxima reunión, burofax que ha recogido pero no se ha dignado en contestar, y como dijo ella en la ultima reunión (por otro burofax mío anterior al mismo presidente, cuando le pregunté al presidente porqué no lo había contestado dado que yo tengo acuse de recibo y sé que lo ha recibido) esta muchacha dijo alto y claro que el hecho de que lo recibiera no le obliga a contestarlo (claro que primero negaron haberlo recibido, mala la vecina que llevaba encima el acuse y lo saco a paseo), entonces dijo asi confirmando que no solo lo recibió el presidente sino que ella habia leído su contenido y probablemente le asesoró no contestar.....

si este presidente no convoca reunión, ella no es quien, mientras no se convoca no se cambian los cargos, mientras siga el mismo presidente que seguramente ya está al tanto de que no actúa correctamente menos se querrá enfrentar en una reunión con gente delante a dar explicaciones (explicaciones que considero debe dar a los copropietarios), y asi el círculo vicioso......aunque como tu bien dices, lo que no ha ocurrido en dos años igual nos encontramos la convocatoria pegada en el portal mañana mismo....

de momento no se me ocurren ideas para actuar, pues estos temas me disgustan por lo innecesario de los engaños y mentiras y la protección de los intereses particulares, y no me viene nada bien estar agitada y he optado por dejar que actúen ellos y luego veremos lo que hacemos.......pues tambien me indicó el abogado en su día es que mucho más fácil defenderse con la razón que atacar con la duda... ¿si se te ocurre algo???

pues mejor ni te cuento el lío que se trae con la "comunidad de garajes" y las irregularidades que se traen con las propias cuotas de participación.....es que para qué van a vivir bien dos administradores pudiendo cobrar tres......en fins....si se te ocurre algo por favor hazmelo saber, pues estoy en un época sabática supongo, por cansancio y pocos resultados, pero la chispa sigue ahí jejeje yo también aprecio mucho a mis rodillas, supongo que le estoy dando un descansito a mi columna vertebral.....

gracias

Si se puede hacer, evidentemente deben haber anomalias en esa acta, y por lo que veo en su comunidad anomalias es lo que sobra. Yo tengo una pregunta ¿ porque no ha denunciado usted a esta buena asesora??Doy por sentado que usted cumple religiosamente con los pagos a la comunidad, yo personalemente denunciaria a esta señora y por ende a la comunidad a pesar de formar parte de la misma y una cosa muy importante dejaria de ingresar el dinero en la cuenta de la comunidad y lo haria en el juzgado comunicando al mismo el motivo por el cual tomo la medida que no es otra que el uso fraudulento que se esta realizando en su comunidad no solo de bienes sino también de cargos. Eso conlleva gastos pues si, pero lo que tienen ustedes evidentemente es mas caro a largo y corto plazo. Que quede claro que no juzgo su actitud, ni mucho menos, solo me limito a darle un punto de vista diferente, usted mejor que nadie vive la situación por lo que usted haga estoy seguro de que estara muy meditado.  Mi politica es que mi respeto a los derechos de los demas y mi exigencia ante sus obligaciones es la misma que aplico a mis derechos y mis obligaciones, por lo que cuando alguien se intenta aprovechar de lo ajeno lucho con todos los medios que la ley pone a mi alcance SIEMPRE desde la educación y el buen tono. Pero en base a que prefiero morir de pies que vivir de rodillas.  Por tanto todo mi respeto a sus opiniones y a sus extensiones.

cuando yo he intentado que se corriga una mala actuación de nuestra "administradora" que ni eso es, los demás se me echan encima porque les conviene que sea ella quien lleve la comunidad y punto....

en una ocasión, nombrado nuevo presidente a mi no me creía nada de lo que le comentaba acerca de la actuación de dicha administradora, hasta que pasado un mes mas o menos apareció en mi puerta dicho presidente pidiendo por favor que le dijera cómo hacer para quitarla del medio ya que le estaba costando muchos problemas en su trabajo ya que ella al no ser administradora no podía actuar obligándolo a él tener que estar pidiendo permiso contínuamente, entre otras "irregularidades" que él mismo se iba dando cuenta....le dije que convocara reunión con punto del orden del día "cambio de administración comunidad"....la noche antes de la reunión me llamó diciendome que habia estado con ella esa tarde y que al día siguiente ella iba a dimitir.......llegada la reunión ella ni dimitió ni muchisimo menos, lo puso podre a él, se aseguró de que bajasen a la reunión sus fieles seguidores y votaron por mayoría por supuesto porque ella siguiera como "administradora".....

les he dicho que no es administradora sino gestora (no firmó el cargo ni se hace cargo), que no puede dirigir las reuniones, que no puede actuar en nombre de la comunidad, que no hace bien las actas computando los votos como quiere ella, que tiene las cuentas echas un asco (pedidas por mi en juzgado) de tal forma que unos pagan una vez al año, otros semestralmente y otros religiosamente todos los meses con dos meses de retraso porque es ella quien hace la facturación, únicamente los que ingresamos por nuestra cuenta en la cuenta comunitaria realmente estamos al día.....y unos buenos etceteras que ya ni me acuerdo......¿que hacen mis vecinos? me contestan "tu que sabrás, acaso eres abogada como ella?...y la única salida que me queda es impugnar pagando de mi bolsillo para arreglarle el problema a otros 99 vecinos que simplemente no quieren ver lo que no quieren ver, y aquellos "administrados" que no la quieren como administradora, en vez de acudir a las reuniones y hacer valer sus votos ¿que hacen? deciden no ir a las reuniones por no aguantarla....contra eso, sencillamente yo no puedo hacer nada más......y para colmo los vecinos cuando me ven se me quejan a MI de su malísima gestión (los que no van a las reuniones claro)....y siempre les digo igual.....ir al presidente que convoque reunión y la quitais de ahí a mi no decirme nada que nada puedo hacer.......pero poner la cara es duro para algunos e incomodo para otros, y asi estamos.....yo no le consiento ni una en las reuniones pero ¿qué resultado tengo con ello? que están los vecinos presentes (sus seguidores) en mi contra constantemente, no me dejan ni abrir la boca y encima me insultan, y comprenderás que es muy desagradable y en ocasiones un precio demasiado alto para que lo pague yo en beneficio de los que no les interese suficiente como para actuar por su cuenta......por supuesto que es culpa de quien consiente, pero los que consienten no quieren dar ningún paso más allá de la pataleta, pos que pataleen que yo ya dejé de hacerlo hace años....

en la ultima reunión (2010) le pedí que certificara los morosos (entre los cuales me ha puesto a mi) es decir que convocaran la reunión para certificar las deudas y reclamarlas convenientemente....la muchacha se rió y dijo "¿quieres que te denunciemos a ti?" de forma muy sarcástica......porque a mi no me deja votar pero yo voy igualmente a las reuniones y le dije que si, ya que únicamente un juez podría resolver el hecho de que me había cobrado gastos de juzgado y de abogado que no me correspondían (pero ya me los cobra y los indica como morosidad) dado que gané el pleito y condenaron a la comunidad en costas, no me puede cobrar ni su abogado ni su procurador ni los míos.......ni se sonrojó diciendo que eso era cosa del presidente....los demás por supuesto apoyaban la sugerencia (por fastidiarme a mi cuando realmente me beneficia)....resultado: NO HA HECHO NI OTRA SOLA REUNION desde entonces......y no se la puede reclamar nada que no es la administradora nombrada, y cuando le pides los datos del presidente no te los da....diciendo que ella no es quien (en realidad todo lo que ella dice evadiendo cumplir con las funciones de administradora es cierto ya que no lo es), el presidente no contesta a los burofaxes y hasta creo que ha fallecido incluso.....ya ves....uno solo poco puede hacer, hasta que nombre un presidente con un poco de sentido común para hacer algo al respecto, pero ya se encarga ella de nombrar a quien le apetece y mientras cobra y hace lo que le peta......¿culpas? de todos los propietarios, pero yo sola nada puedo hacer contra el pasotismo e ignorancia colectiva......ya caerán de la burra.......mientras tanto procuro ser feliz y que la comunidad no me perjudique demasiado, ni económicamente ni a mi salud que incluso a esos extremos llegaron....

¿en serio se puede impugnar por no poner "lectura y aprobación"¿????....con éxito???? soy toda oídos......

saludos y perdona el tostón, ya ves cuando pillo carrerrilla me lío a contar......

Bueno , se le puede sacar todas las conclusiones que se quiera, pero y hablo por experiencia y el primer punto por las razones que he dado debe ser LECTURA Y APROBACION DEL ACTA ANTERIOR. Nosotros no leemos literalmente el acta lo que se hace es preguntar a todos los presentes is han recibido ,el acta, la respuesta como no es de otro modo es afirmativa.Seguido se comenta que los vecinos ausentes de la reunion anterior no expresado o si ( depende del caso ) lo que sea sobre los acuerdos. Finalmente se aprueba reflejando los cambios si los hay. No lleva mas tiempo ( en la mayoria de las juntas lleva menos) que cualquier otro punto, y les puedo decir que la NO inclusison de este punto en el orden del dia de la junta es SUFICIENTE para la impugnación de la junta. Las cosas bien hechas y conforme ley es la mayor tranquilidad y el mejor seguro de cualquier comunidad, a partir de aqui comunidades hay miles y ilegalidades muchas mas. En cuanto al lo que dice PEPE 123 "" tomarse decisiones, en base a la nueva situacion, si es el caso"" le recuerdo que no se pueden tomar acuerdos ni variarlos si no existe punto en el orden del dia que refleje tal posibilidad , reiterativamente le refiero que esa posibilidad de variar los acuerdos por los votos que puedan emitir los vecinos ausentes a las juntas anteriores no es posible sino existe el punto que nos acupa en este debate ( tambien se puede exponer en un punto del orden del dia por ejemplo votos, discrepancias etec sobre los acuerdos tomados en el acta anterior, que al final es el mismo perro con distinto collar.

ALAELL le dire que los administradores hacen las ilegalidades que sus administrados les permiten, y si se les permiten son tan responsables los administradores como los administrados. Es c verdad que corregir los malos habitos de algunos cargos cuesta un poco, pero no olvide que " el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento"" y el administrador al final solo es un empleado los verdaderamente responsables ante la ley de las negligencias, ilegalidades y sus consecuencias  son los propietarios o lo que es lo mismo la comunidad. No guste mas o menos es lo que hay a partir de ahi cada uno actua y procede como mejor le plazca, no olvidando que los actos buenos o malos tienen consecuencias positivas o negativas. Ya se sabe lo que no ocurre en diez años sucede en un dia.

yo estoy de acuerdo contigo que la reunión quedaría estancada en este punto, en mi comunidad no pasaríamos de ahí, ¿porqué?, porque nunca se refleja en acta lo que realmente ocurrió, con lo cual para nosotros la "lectura y aprobación del acta anterior" sería la forma de "corregirla" ya que únicamente nos queda impugnar (no sé en base a qué) y no merece la pena ni el dinero....con esto juega nuestra administradora y escribe lo que le peta sabiendo que nadie va a "deshacerle" el acta judicialmente.....

salu2

No estoy de acuerdo en que el primer punto del orden del día sea "lectura y aprobación del acta de la junta anterior". De hecho, ¿dónde está eso en la LPH?

Eso es una reminiscencia del pasado, pero hoy en día no tiene sentido alguno, ya que las actas se envían (se deben enviar) a TODOS los propietarios, por lo que volverlas a leer no tiene sentido, y solo sirve para perder el tiempo. Es frecuente, después de media hora o más, seguir atascados en este punto, por una coma de más o de menos, que al final no se cambia.

Sólo en el caso en que algún propietario haya ejercido su derecho a votar en contra de lo aprobado en el plazo legal (**), hay que explicarlo, y tomar las decisiones que tengan que tomarse en base a la nueva situación, si es el caso. El resto de las veces, repito, no sirve de nada.

(**) IMPORTANTE Esto solo ocurre en los casos del punto 1 del artículo 17 de la LPH, no en el resto de los casos.

primero decirte que por mi parte no soy responsable de la web, vengo a aprender y compartir - lo que ocurre es que llevo muchos años viviendo en comunidad, o ejem, digamos una comunidad "especial" que en realidad deberían incluso aportar algun tipo de certificación al comprar piso, porque en ESTA comunidad o aprendes rapidito o te apisonan....no sé, algo así como una comunidad-escuela jajaja

de hecho, yo hoy tb he aprendido algo que creo que debe ser bien básico aunque en nuestra comunidad JAMAS de los jamases la administradora ha puesto como primer punto del orden del día lectura y aprobación acta anterior, y mira que se lo digo eh.....lo que ocurre es que mi explicación de porqué no debía de convencerla mucho, asi que tomo buena nota para la siguiente reunión (si es que la hace algún día) pues llevo años diciendo que los que no acuden tienen plazo para pronunciarse y de algún modo eso se tiene que trasladar a los acuerdos (nuestra "administradora" dice que solo hay que indicarlo cuando se vota en contra), y de hecho ahora que lo pienso, los votos de los ausentes ella los computa a favor cuando le conviene y en contra cuando le conviene, sin tener en cuenta el resultado de la reunión....es decir si sale el acuerdo a favor y ella quiere en contra los computa en contra por no pronunciarse a favor, y si sale en contra ya lo dice claro que si nadie más (es decir los ausentes) se pronuncia en contra, es a favor una vez contados todos los votos......ser es una joya ¿a que sí?.......asi que yo casi que imprimo esta explicación y además me la aprendo de memoria......

gracias elbonsai

y lebasu, que quede claro en vuestra reunión y acta lo que votais....no hagais como nuestra administradora que en la reunión todo parece claro y luego en el acta no hay quien distinga qué se voto.....por ejemplo, en la reunión dice "votos a favor de poner el aparcadero de bicis"...la gente vota y se computan los votos.....luego en el acta pone "se voto por el tema de las bicicletas y por tanto queda aprobado"...cuando lo que hay que poner para que no haya duda alguna es algo asi como "se voto la colocación de un aparcadero de bicis", o incluso "se voto la NO colocación de un aparcadero.....".....que quede claro para futuros lectores no solo para los que estaban presentes, asi cuando la memorias fallan no hay dudas

El acta se cierra con los acuerdos tomados en la junta, luego se envia  a los propietarios( muy importante enviarla a los vecinos ausentes), una vez se recibe el acta los vecinos ausentes tienen un plazo de un mes para expresar su voto si es contrario a la mayoria, es decir si como dice sale NO y los 3 vecinos o 1 o 2 quieren votar que SI deben comunicarlo por escrito al presidente. Si en el plazo de un mes no expresan nada ni a favor ni en contra se entiende que apoyan el acuerdo tomado es decir el acuerdo es firme al No . Este es el motivo por el que el punto nº 1 de cada junta debe ser lectura y aprobación del acta anterior, porque si algun vecino ausente comunica su voto contrario a cuealquier acuerdo al presidente dentro del plazo que la ley le confiere, este voto debe refeljarse en el acta. Por lo tanto en la siguiente junta se debe comunicar a los vecinos si ha existido o no algun cambio con relación a la junta anterior y quedar reflejado en el acta junto con el escrito del propietario que haya expresado su voto con posterioridad a la junta ( siempre dentro del plazo establecido). En resumen si el acuerdo sale que NO y los ausentes no se pronuncian el acuerdo sera firme a  la No colocación del aparca-bici