Buenos días.
Vd. plantea diferentes cuestiones que iré intentando contestarlas una a una con la información que reporta.
Las canalizaciones de la comunidad son de la comunidad. Hay cosas que son elementos comunes y por mucho acuerdo que haya en la comunidad para atacar la solución se deberá hacer por la comunidad y no de forma individual. Las ascendentes en este caso serán comunitarias hasta la entrada en la vivienda. A partir de ese momento son privativas y el coste de la reparación o cambio hasta la entrada de la vivienda será comunitario y a partir de la entrada a la vivienda privativa. Por lo tanto los acuerdos que se hayan dado por mayoría no son validos a estos efectos.
Se imagina por ejemplo un ascensor de una vivienda que se decida convertir de un elemento comun en un elemento privativo. Como se gestionaría eso?.
Partiendo de la base que las canalización son de responsabilidad hasta la entrada de la vivienda, está claro que se deberá solucionar la reforma o el cambio de tuberías desde el ámbito de la comunidad. Otra cosa es que por circunstancias de la tesorería hagan vds. un plan para cambiar todas las tuberías comunes. Si todas las tuberías están mal lo suyo es que por ejemplo ahora cambien las del lado izquierdo y posteriormente la del derecho, porque entiendo que si ahora queda afectado el piso bajo por las obras del primero, posteriormente cuando haga las obras el del 2º afectará también al bajo y al primero. Deberán hacer una obra de principio a fin hasta la entrada en la vivienda. Luego en la vivienda que cada uno en función de su presupuesto haga su obra cuando le convenga.
Si deciden cambiar las tuberías como le propongo deberá hacer una reunión entre todos los propietarios para ver un presupuesto de la obra en su conjunto y atacar la obra en diferentes fases.Como es una obra de mantenimiento la aprobación se haría por mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto (que no tengan deudas), si bien y si la obra fuera absolutamente necesaria podría Vd. acogerse al artículo 10.1.a) de la LPH.
Una vez que Vds. haya resuelto este primer escollo el 2º) sería hablar de la servidumbre de paso. Aquí debe aplicarse lo que diga la propia escritura de obra nueva o división horizontal, que seguramente ya hablará de servidumbres y sino la aplicación de la regla general del artículo 9.1c) de la LPH que dice: "Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio de inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios". Por lo tanto si hay que hacer brozas, romper paredes, losetas, azulejos, etc. la comunidad debe resarcir al/los propietarios afectados.
El propietario del bajo dice que el no es que prohiba que se entre por su vivienda, sino que cuando se entre se haga con un permiso de obra y que el fontanero esté dado de alta en la seguridad social. Naturalmente caballero, así debe ser. Que la empresa que realice las obras tenga todo en regla y no meter chapuceros ni personas ilegales y se gestione el pago de las tasas con el Ayuntamiento.
Con respecto a si debería haber enviado carta al propietario que vive fuera de su vivienda. Claro que sí, siempre que la Comunidad tuviera constancia de su otra vivienda. No vale con ponerlo en el tablón de anuncios. Es más el tablón de anuncios solo se debe de utilizar cuando haya un proceso monitorio y no haya otra forma de comunicación. Siempre es preferible que las convocatorias se metan en el buzón de los propietarios y en caso del que no viva en la comunidad enviarlo a través de correo u otra forma en el que se constate la recepción de la convocatoria. Cuido con lois incumplimientos que se puedan reclamar a la Agencia de Protección de Datos.
Con respecto a la denuncia del propietario del primer piso, una vez se aclare la situación en la Junta (eso espero), no vale para nada. Porque se está planteando un hecho que de por si no tiene ninguna validez jurídica. El puede denunciar, pero creo que puede gastarse el dinero inútilmente. Le recuerdo que los procesos por vía ordinaria tienen abogado y procurador. Estamos hablando que quiere ejercer el derecho de un bien privativo, cuando es comunitario.
Por último decirle que Vd. como Presidente puede proponer tantas Juntas General Extraordinarias como considere necesarias. Pero si van a hacer próximamente una Junta General Ordinaria, porque no incluyen este punto en el orden del día?.
Mi recomendación es que cojan Vds. un Administrador que les lleve a la Comunidad y sobre todo que les asesore en la manera en que deben de actuar. Si es un buen profesional, como no tengo dudas, les llevará una modica cantidad por su Inmueble y sin embargo será el mediador adecuado para que se resuelvan los problemas entre los vecinos. A veces somos capaces de hacer milagros y convertir una comunidad de cabreados en una comunidad de amables propietarios.