Estimado Pedro:
Antes de contestarte necesito solucionar alguna duda que tengo.
En la escritura de división horizontal dice que cada portal tiene el 100% con la suma de sus coeficientes de los propietarios o solo dice que cada portal suma aproximadamente el 11,11%. Es muy importante saber si cada portal tiene el 100% de los coeficientes y en el título figuran de forma independiente, sin perjuicio de la obligación de participar en la conservación y mantenimiento de los elementos generales.
Si cada portal es independiente y figura de forma independientemente, entonces la respuesta es la misma que le dí a otro propietario en este foro. La transcribo nuevamente:
"""" R. Su pregunta tiene una respuesta que de alguna forma se le ha ido dando por los anteriores ponentes.
Este asunto tiene una lectura legal bastante clara. Su bloque si tiene un 100% de coeficientes debería tener una organización y gestión independiente del otro bloque ya que por sí mismo debería funcionar de forma independiente. El otro bloque debería formar otra comunidad por tener también el 100% de su coeficiente y se debería formar una mancomunidad para seguir gestionando de forma conjunta los elementos comunes de ambos bloques, sean estos muchos o mínimamente como es el caso de Vds.
En su momento empezaron llevando la gestión de la Administración de forma conjunta. Alguien abrió un solo cif y un solo libro de actas y se empezó a funcionar así. No echemos la culpa a si fue el Administrador de ahora, el anterior o solamente fue la Junta de Propietarios constituyente supervisada y controlada en aquel momento por la propia Promotora/Constructora que les vendió el piso. Es evidente, que si se hizo así se hizo mal. Había dos bloques con un 100% de coeficientes cada uno que tendría que haber formado dos juntas constituyentes, con dos cif, con dos libros de actas, con dos presupuestos, etc. etc. y una Mancomunidad para los elementos comunes.
Bien dicho esto, la pregunta que se debe de hacer, es que hacemos para que cada bloque lleve de forma independiente su propia comunidad. Pues aunque le parezca mentira no es tan sencilla, porque hay que entender que vds. han dado por bueno un sistema de funcionamiento al llevar tantos años funcionando como un complejo inmobiliario o dicho de una forma sencilla como Mancomunidad. Por las razones que sean, simple error de constitución, por conveniencia, por reducir costes innecesarios, por el motivo que sea.
Como yo he tenido la suerte o la desgracia como Administrador de haber vivido un problema similar en una comunidad, le remito la respuesta que me dio el departamento jurídico de una empresa a quien le hice la consulta.
"""Funcionamiento Mancomunidad de forma conjunta con comunidades independientes
Parece que, a tenor de la consulta, que curiosamente y en contra de sus propias actuaciones, fueron las dos Promotoras las que tomaron la decisión en Junta del año 2003 de funcionar conjuntamente las dos fases (cada una alcanza el 100% de coeficientes), cuando en el Título figuran de forma independiente, sin perjuicio de la obligación de participar en la conservación y mantenimiento de los elementos generales, como piscina, juegos infantiles, jardines, etc., que es como establece el art. 24.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Pues bien, lo cierto es que ambas Comunidades han aceptado por la vía de hecho el sistema de funcionar como una sola, pero esta circunstancia no es suficiente para modificar el Título y así lo establece la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, es decir, ninguna de esas Fases ha aceptado de forma concreta y específica el cambio, aparte de que se necesitaría también de la modificación del Título a tenor del art. 5.3 de dicha LPH, en relación con terceros compradores, posteriores a la constitución “nueva”, que tuvo lugar el 2/6//2003.
Señalamos, como ejemplo, la Sentencia del Alto Tribunal deTS, Sala Primera, de lo Civil, 50/2014, de 6 de febrero ( SP/SENT/751228), que confirma otras anteriores, a favor de volver al Título, aunque solo se trate de los gastos del inmueble, pero aplicable al presente supuesto, en este mismo sentido podrá localizar información en www.sepin.es, en el concepto: "Gastos Sistema de Reparto Modificación".
Ahora bien, ¿qué hay que hacer? Pues que en una de las Juntas que se celebren de la actual única Comunidad, una mayoría imponga su criterio legal a favor de volver al Título y, caso de que la votación sea negativa, cualquier propietario podrá impugnar judicialmente el acuerdo negativo en dicho sentido. Es lo que admite la Sentencia citada en el párrafo anterior.
Lo que, según nuestro criterio, no puede hacer una de las fases por su propia iniciativa es romper el sistema actual, sin acuerdo o por Sentencia judicial, a tenor de lo dicho en los puntos anteriores. Lo de menos es que seguramente el Registrador facilitará un Libro de Actas y el NIF por Hacienda, pero esto no es suficiente para romper unilateralmente la forma que funciona en estos momento, que, no olvidemos, ha sido aceptado más de diez años, salvo que sea consecuencia de ese acuerdo mayoritario o de Sentencia judicial."""
Creo que le debe quedar claro con esta exposición. No obstante le interpelé otra pregunta a dicho departamento jurídico y me contesta lo siguiente:
"""Vuelta al sistema de funcionamiento que figura en el Título
Solo se necesita el acuerdo de la mayoría simple para volver al sistema que figura en el Título, considerando aplicable el art. 17.7 de la actual Ley de Propiedad Horizontal. Como es normal que se haga en segunda convocatoria, dicha mayoría (de propietarios y cuotas) bastará solo que se obtenga entre los asistentes. Si se celebra la Junta en primera, entonces sí que entendemos aplicable 17.8, en cuanto a notificación de los ausentes.
Es de esperar que si se obtiene la mayoría, de una forma u otra, la Urbanización (ahora funciona como una sola Comunidad) acepte voluntariamente cambiar el sistema, pues en otro caso la acción judicial se impone, de la misma manera que si no hay mayoría y un propietario impugna, a tenor de las Sentencias ya citadas en la anterior consulta. Es decir, que es muy posible que el acudir a los Tribunales sea necesario. Lo que de ninguna manera cabe jurídicamente es actuar por la vía de hecho.""".
Espero que le haya contestado a sus interrogantes. En resumen. Pueden Vds. volver a lo que dictamina el título constitutivo. Una comunidad con coeficiente del 100% debe y puede ser gestionada independientemente, pero si ha habido unos años en que se ha permitido hacerlo de una forma mancomunada es necesario la mayoría simple de una reunión de la mancomunidad para volver al estado que dice el título constitutivo. Si no se alcanzara la mayoría necesaria, cualquier propietario puede impugnar el acuerdo y conseguir dicho acuerdo mediante sentencia judicial.
Mi recomendación es que no lo hagan a las bravas sino siguiendo las pautas legales.""".
Recibe un cordial saludo.
El link con la pregunta y la respuesta es el siguiente:
http://www.adminfergal.es/html/esp/15442/macomunidad_y_dos_comunidades_o_solo_mancomunidad_foro.html
Miguel.