Buenas noches,
este es un tema que he visto que hay muchos foros sobre el tema, pero no he podido ver respuestas claras y legalmente fundamentadas, sólo “opiniones”, que no creo que me tomen en serio si las digo en la junta de vecinos.
El tema es que el portero se ha jubilado, se queda un par de meses en la vivienda de la portería y hemos contratado a un conserje (acordado en junta anterior por mayoría). Dentro de unas semanas tenemos la junta para decidir qué hacer con la vivienda del portero cuando la abandone, y yo no veo nada claro.
La vivienda de la portería no tiene referencia catastral, y a falta de comprobarlo creo que en el título de división está designada como vivienda de uso del portero de la finca. El agua y la luz la saca de las tomas de la propia comunidad.
Parece que la opinión generalizada es hacer una derrama para arreglarla y alquilarla. Lleva varias décadas sin tocar y necesita reforma completa, lo cual será una derrama importante. Ya tenemos varias derramas; de obras de ITE muy caras del año pasado, además de una adecuación de fachada que aún dura, y no comparto el meterme ahora en otra derrama adicional, subiendo cuotas, para alquilar algo a un precio muy bajo (en esta zona no se paga mucho y el piso es pequeño), la reforma tardaría entre 3 y 4 años en amortizarse, sin tener en cuenta posibles gastos imprevistos (algún mes moroso, alguna reparación de electrodomésticos, gestoría, etc…) que alargaría el periodo de amortización. Esto, teniendo en cuenta que seguramente varios propietarios nos mudaremos en los próximos 2 años, teniendo que dejar pagada toda la derrama y no aprovechando los beneficios (bajos) futuros.
Para mí la mejor opción sería legalizarla, modificar la división horizontal, y venderla, lo cuál sí que sería un beneficio inmediato para todos (aunque alguien piense que sería buena inversión hacer ahora derrama para pagar reforma y dejar de ganar ese dinero, por una rentabilidad futura a 20 o más años...)
Ante esto, tengo cuestiones que oigo campanas pero no sé donde, y no sé como fundamentarlas legalmente:
1.- ¿Puede la comunidad obligarme a pagar una derrama para la mejora de una parte común que no es necesaria para la comunidad?
2.- ¿Me puedo negar a pagar esa derrama de mejora que no es necesaria a cambio que me excluyan de los posibles beneficios futuros de ese alquiler?
3.- Aunque he visto que hay jurisprudencia del TS sobre el cambio de uso de la vivienda de portería, que no es necesario unanimidad, también dice siempre que no haya ninguna limitación expresa. ¿qué se podría usar en este caso?
4.- La vivienda no tiene referencia catastral, y según tengo entendido, para poder alquilarla o venderla, es necesario el certificado energético que a su vez requiere de la referencia catastral, con lo cual, ¿es completamente necesario legalizarla, para que tenga referencia castastral, para que se pueda emitir el certificado energético, y luego alquilarla y/o venderla? Entiendo que esto sí que requeriría de unanimidad.
5.- ¿Cómo se regula en estos casos el consumo de energía y agua que realiza la vivienda de portería? Si la Comunidad le facilita energía, ¿no se convierte en “Proveedor energético” para lo cual debe tener licencia específica?
6.- ¿Cuáles son las implicaciones reales del IRPF en cada uno de los propietarios con el pago del alquiler? ¿Se considera como un segundo pagador con obligación de declararlo siempre?
7.- ¿Quién deposita la fianza del alquiler? ¿No es necesario un poder explícito de todos y cada uno de los propietarios?
8.- ¿Existe alguna manera de “obligar” a los 2 o 3 propietarios que no quieran vender, a que o bien vendan o que bien compren el proindiviso de la vivienda (aunque sea pagando los gastos los demás)?
Muchas gracias a todos por las respuestas, la verdad es que no hay apenas respuestas concretas y legalmente fundamentadas a estas dudas. Si se os ocurre algún otro argumento, o impedimento legal, que ayude a fundamentar la venta sobre la reforma con alquiler os lo agradezco también.
Por cierto, una última duda no relacionada directamente, ¿se necesita que una comunidad tenga una cuenta propia para ingresos y gastos? o ¿puede la gestoría/administración de fincas tener una sola cuenta para varias comunidades distintas que gestione?
Muchas gracias de nuevo!!