PREVALENCIA DE LOS ESTATUTOS O DE LA L.P.H. EN CUANTO A LAS MAYORIAS

Gracias Amilibia por esta explicación , es un placer contar con la opinión de personas entendidas que te aclaran todo de forma rápida, cómoda y desinteresadamente…..

Efectivamente los Estatutos que Uds. tienen no son de aplicación al menos en la salvedad que menciona, son unos Estatutos no adaptados a la ley. La disposición transitoria 1º publicada el 28/06/2013 le da de plazo de dos años, para adaptar los Estatutos a la ley.

De todas formas, la adaptación no tiene mucho sentido, ya que, aunque los Estatutos de la Comunidad de propietarios no se adapten a los cambios que se vayan produciendo en la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier norma estatutaria (o de régimen interior) que sea contraria a la Ley es nula de pleno derecho, por lo que, si con algún cambio legislativo una disposición estatutaria fuese contraria a la LPH, no tendría validez.

Muchísimas gracias CausaeFincas, me queda clarísimo que podemos aprobar el acuerdo de rehabilitación de la fachada con pintura sate o ventilada, por la vía del artículo 17.3 y podemos contar con el voto de los que no asistan a la junta para lograr los tres quintos de propietarios y cuotas.

Por lo que se refiere a la explicación de AltosMarbella, que agradezco igualmente, no lo entiendo muy bien...el art. 17.3 de la L.P.H. dice que es “necesaria” la mayoría de tres quintos para aprobar el acuerdo, por tanto los estatutos que tenemos, (de hace casi 40 años) que establecen que “los acuerdos que no precisen unanimidad se aprobarán por mayoría de los propietarios” no tienen aplicación? Entonces no sé muy bien para qué están ni porqué se redactaron así si no se pueden aplicar algunas de sus claúsulas.....

Los estatutos no pueden ir contra la ley, pero si pueden ampliarla.  

Por ejemplo, si la ley establece una convocatoria a junta con al menos 7 dias de anticipación, el estatuto puede fijar un plazo de 15 días (como sería lógico en comunidades en las que se presume que la mayoría de los propietario no va residir en ella). 

Si la LPH fija que se necesita una mayoría de 3/5, los estatutos pueden fijar unanimidad, ya que la unanimidad cumple la necesidad de una mayoría de 3/5 requería en la ley (no se me ocurre ningún caso en que esto fuera lógico) pero los estatutos no pueden establecer que sea suficuente mayoría no cualificada ya que no se cumpliría lo requerido por la ley.  

Otra cosa es si la LPH fija que es “suficiente” con una mayoría determinada, los estatutos no pueden exigir una mayoría superior ya que estarían en contra de la ley.  

Muchas gracias CausaeFincas por esa respuesta tan detallada.

Yo también soy licenciada en Derecho aunque nunca ejercí... pero, ahora , como propietaria, me interesa mucho este tema porque yo quiero que se modifique la envolvente de mi edificio  y veo que si no se aplica el voto presunto de los ausentes, no lo vamos a conseguir porque a las juntas acudimos un tercio de los propietarios y los demás , por dejadez, no asisten.

He consultado sobre este asunto en varios artículos y foros y veo que no hay una respuesta clara, incluso nuestro administrador primero dijo que no se tenía en cuenta el voto de los ausentes en ese supuesto (modificación de la envolvente) ,pero que para hacer la obra se podía aplicar el 17.3 porque la reforma de la fachada con SATE o fachada ventilada, también se podía consider como un sistema para mejorar la eficiencia energética. Esto es así? Podemos aplicar cualquiera de los dos artículos para aprobar esa rehabilitación? Lo pregunto porque temo que alguno de los propietarios reticentes que no asisten, impugne el acuerdo con posterioridad por contar con su voto……

Agradezco vuestras opiniones de antemano….

https://elderecho.com/el-voto-presunto-del-ausente-del-art-17-8-lph-no-se-aplica-en-los-casos-del-art-10-3-y-17-1-y-4-lph

El voto presunto del ausente del art. 17.8 LPH no se aplica en los casos del art. 10.3 y 17.1 y 4 LPH

Vicente Magro Servet

Muchas gracias Causae, me queda claro que entonces se aplica el artículo 17 y no los estatutos por ser una norma imperativa. Otra duda que tengo: dice que para la instalación del sate , se aplica el artículo 17.3, es decir mayoría de tres quintos y luego esperar al voto de los ausentes. Y no podría aplicarse el artículo 10.3.b que habla de modificación de la envolvente para mejora de la eficiciencia energética? lo pregunto porque en este caso, los tres quintos tendríamos que obtenerlos el día de la junta y es mucho más dificil porque mucha gente no acude…..

Gracias por vuestras respuestas.

En primer lugar, CarolinaVega, yo no dí mi voto a esos estatutos, compré el piso cuando ya llevaban muchos años redactados y no le dí importancia a la regla de la mayoría simple.

Sé de sobra que la rehabilitación no afecta al titulo constitutivo, mi pregunta era si prevalecía la regla de la mayoría simple que establecen los estatutos o la de la mayoria de 3 quintos del artículo 17 de la L.P.H.

Teniendo en cuenta la explicación detallada de amilibia, entiendo que en este caso prevalecen los estatutos sobre la L.P.H. pues no se trata de una norma imperativa la de las mayorías para adoptar acuerdos...estoy en lo cierto?

El Tribunal Supremo, en sentencia del 12-12-2011, recordó cual es el orden de las normas por las que se rigen las comunidades de propietarios declarando que “evidentemente, una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido, en primer lugar, por los Estatutos de la comunidad contenidas en el título, y después, en este orden y con carácter supletorio, por las normas del Código Civil sobre la comunidad de bienes y por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, lo que no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1.255, del Código Civil cuando los Estatutos aprobados por la Junta de propietarios no contradigan lo establecido en la misma“.

Por tanto el orden de estas normas sería el Título Constitutivo, los Estatutos (en caso de existir), las disposiciones sobre la comunidad de bienes recogidas en el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), teniendo en cuenta que si bien esta última ley deja ciertas cuestiones a la voluntad de la comunidad de propietarios como pueden ser la aprobación de los Estatutos de la comunidad, el establecimiento de un reparto de gastos diferente al de las cuotas de participación establecido en el Título Constitutivo, la exoneración de determinados gastos a ciertos propietarios etc., otras de sus normas son de carácter imperativo, prevaleciendo sobre la voluntad de los propietarios, y entre las que se encuentran, entre otras, la existencia de Título Constitutivo, la obligación de contribuir a los gastos comunes o generales o la necesaria unanimidad para alterar elementos comunes salvo en los supuestos contemplados en la propia ley.

No entiendo como en su día usted dió su voto a esos erroneos estatutos y hoy venga  con este problema.

La rehabilitacion de la fachada, no afecta al título constitutivo