Vamos a ver si consigo explicar como funciona esto de los "saldos de los propietarios".
Supongamos una comunidad en la que se pagan los gastos por coeficiente, un x por ciento cada inmueble, x1, x2, etc. y la suma de las x es, lógicamente 100.
Se hace un presupuesto, y los gastos previstos son 90.000 euros, más 9.000 del fondo de reserva obligatorio, total 99.000.
Al finalizar el ejercicio se hacen las cuentas, y se han gastado 87.500 euros, por lo cual el saldo de la comunidad es de 11.500 euros. El famoso saldo de cada propietario es de 11.500 multiplicado por su cuota de participación en gastos, el x1, x2 o el que sea, y la suma de los saldos de todos los propietarios es, evidentemente 11.500.
Así se hacen las cuentas cada año, y mientras el saldo total sea aproximadamente el fondo de reserva no se plantea problema alguno. Supongamos que en los siguientes ejercicios se mantiene un presupuesto estable de 90.000 euros.
¿Qué sucede si el saldo total es menor que el fondo de reserva?, supongamos qué sea de 5.000 euros, y el presupuesto anual de gastos hemos dicho que sigue siendo el mismo. Existe un déficit de 4.000 euros, luego este año que empieza hay que recaudar los 90.000 del presupuesto de gastos, más los 4.000 para reponer el fondo de reserva, y con estos 94.000 se calculan las cuotas de cada inmueble.
¿Qué sucede si a final del ejercicio tenemos superávit?. Supongamos que el saldo final es de 12.000 euros, eso significa que hemos gastado 3.000 menos de lo previsto. El famoso "saldo de cada propietario" es de 12.000 por su x1 correspondiente.
Y este año, para calcular las nuevas cuotas, lógicamente, debería hacerse para recaudar 87.000 euros, pues tenemos 3.000 que nos han sobrado del año anterior, más los 9.000 del fondo de reserva.
Y así se hace año tras año, a veces sobra un poco, a veces falta, y el saldo final es la suma de el "fondo del propietario" de todos los propietarios. Pero, cuidado, ese fondo ES DE LA COMUNIDAD, y solo la junta de propietarios puede decidir si se toca el fondo y como.
Supongo que ha quedado claro que, cuando hay déficit, hay que reponerlo, pues la ley exige que el fondo de reserva sea, como mínimo, del 10 por cierto del último presupuesto.
Cuando hay superávit, puede hacerse como en el ejemplo, que se han reducido las cuotas del siguiente ejercicio, o bien, muy habitual cuando esté superávit no es muy elevado en relación al presupuesto anual, dejar ese superávit para tener más fondos en la comunidad.
Hasta aquí una explicación, muy general, de cómo funciona toda esta historia del presupuesto, el fondo de reserva, y el "fondo del propietario" que, como creo que queda claro es teóricamente, no realmente, del propietario, ya que ese dinero es de la comunidad, pues la LPH exige que exista ese fondo de reserva.
Y ahora, vamos a ver qué sucede cuando este fondo es muy elevado, y que se puede hacer para que vuelva a ser de un importe "adecuado", un poco más, no mucho, que el fondo de reserva obligatorio.
Básicamente, hay cuatro razones para que el fondo final de la comunidad sea muy elevado, bastante más que el 10 por ciento que exige la LPH.
1 Que habitualmente haya superávit y se deje en el fondo de la comunidad, eso indica que los presupuestos (gastos previstos) no son demasiado correctos, siempre por encima de los gastos reales. Habrá que presupuestar mejor.
2 Que haya habido una derrama para una actuación concreta, y finalmente haya sobrado un importe elevado, por el motivo que sea.
3 Que se esté recaudando, por acuerdo de los propietarios, unas cuotas extras, para obras futuras, más o menos conocidas. En este caso, es totalmente justificado que ese saldo final sea muy elevado, porque era el propósito.
4 Se ha recibido un ingreso extraordinario por el motivo que sea, una subvención que estaba pendiente, por ejemplo.
Un tema importante es observar que, en cualquiera de los 4 casos, el famoso "fondo del propietario" es siempre proporcional, para todos los propietarios, a su cuota de participación. En la realidad de algunas comunidades esto no sucede exactamente así, sobre todo si no son tan sencillas como está comunidad teórica que nos hemos inventado, pues pueden existir ciertas exenciones, grupos de gastos (subcomunidades teóricas), etc. que complican bastante más los cálculos, pero que de una forma resumida son como en este caso. Si las diferencias entre propietarios son muy elevadas, como se lee a veces en estos foros, es que algo se ha hecho mal y los saldos teóricos no son correctos. Resalto que el fondo final de la comunidad, "teóricamente propiedad de los propietarios", es proporcional a la cuota de cada propietario porque eso explica de una forma clara, que si se devuelve una parte del fondo debe ser a todos los propietarios, nunca a uno solo (porque ha vendido el piso, etc.).
Por último, ¿que se puede hacer cuando el fondo es muy elevado?. Se puede mantener, ya sea para obras futuras o para tener una reserva para imprevistos, se pueden congelar o bajar las cuotas durante uno o varios años, hasta agotar el exceso de superávit, o se puede devolver a cada propietario, en la misma proporción con la que paga las cuotas. La decisión es competencia de la junta de propietarios, acuerdo por mayoría, que se suele tomar en la junta ordinaria anual, que es cuando se conoce con exactitud el saldo a final del ejercicio.