Como puede comprobar no lo digo yo
https://es.coterranea.com/2020/02/12/sin-la-firma-del-presidente/
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal, el acta de las juntas deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario, al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, momento a partir del cual los acuerdos serán ejecutivos.
Ello genera dudas acerca de la validez que pueda tener un acta en la que falta la firma de uno u otro o ambos, así como si el acta es ejecutiva cuando falta alguna de las firmas.
A este respecto hay que aclarar en primer lugar que las actas nunca son nulas, ya que documentan acuerdos, en su caso, podría cuestionarse la validez de los acuerdos que documentan. En este sentido, la Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de las Palmas de 15/4/2014 señala que no hay que confundir “acuerdo comunitario” con “acta de la Junta”. El acuerdo es la expresión de la voluntad de la Junta como órgano de gobierno de la Comunidad de Propietarios y el acta es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la Junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano de gobierno de la Comunidad.
Sobre los efectos que puedan tener los acuerdos recogidos en actas sin firmar
Se han pronunciado los Tribunales en varias sentencias. En ellas se prescinde de los excesos del
formalismos que pueden perjudicar intereses, que en este caso serían los de las voluntades
correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario. Todas estas sentencias son coincidentes en afirmar que los acuerdos existen aún cuando no se documenten. Por tanto, para que produzcan efectos no es imprescindible que se recojan en un acta y mucho menos que lleven ninguna firma. Así, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia de 11/1/2013 aclara que “no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo.”Si la documentación de los acuerdos no es un elemento esencial para que estos existan y desplieguen sus efectos, la falta o no de firma de las actas tampoco afecta a la existencia y validez de los acuerdos. El Tribunal Supremo en su Sentencia de 20/04/2015 declara que “la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, pueden ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad”. Además añade que en la realidad social es cotidiano el hecho de firmar las actas con posterioridad e incluso en la junta siguiente y que los acuerdos de la comunidad no puede verse perjudicados por circunstancia ajenas a la junta, como la falta de diligencia en la firma del acta por parte de su presidente o secretario.
Resulta también interesante la reciente Sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincialde Asturias de 25/9/2018 en la que se indica que
“de forma prácticamente unánime por doctrina y tribunales se viene atribuyendo a aquel documento un valor ad probationem, de modo que incluso la falta de redacción del acuerdo no afecta en absoluto a su existencia y eficacia, sino a la acreditación del mismo en juicio y fuera de él. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad, sólo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero”.
Este criterio se viene manteniendo por el Tribunal Supremo desde antiguo. Así en la Sentencia de 10/7/1988 ya se indicaba que
“la existencia o inexistencia de un libro de actas resulta indiferente para las cuestiones relacionadas con la validez o nulidad de la Junta, del acta correspondiente y de los acuerdos adoptados” y en otra de 25/4/1992, sostiene que “la ausencia de firmas en las actas de las juntas de copropietarios – si bien es conveniente que figuren, pues se aporta mayor seguridad a lo que reflejan tales documentos-, no priva de virtualidad a los acuerdos dotados de la necesaria legalidad. La firma tiene significación formal de representar un elemento confirmatorio de las declaraciones emitidas y recogidas en los documentos que hayan producido las partes obligadas”.
Vemos pues que los Tribunales dan muy poco valor al hecho de documentar los acuerdos en un acta firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, pese a lo indicado en el artículo 19,3 LPH, acerca de que con el cierre del acta con las firmas del presidente y el secretario los acuerdos serán ejecutivos. Según estas sentencias dichos acuerdos son perfectamente válidos y ejecutivos aunque no cumplan los requisitos del mencionado artículo. La documentación de los acuerdos en un acta tiene una finalidad meramente probatoria y esta se ve reforzada con las firmas del presidente y del secretario que adveran o dan fe de su secretario (art. 19.2 LPH). La mencionada Sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Asturias de 25/9/2018 concreta, en relación a estos casos que “no es el acta cuestionada susceptible de impugnación, sino de subsanación o complemento, de adolecer de algún defecto, y que el mismo sería en todo caso subsanable. La subsanación debe llevarse a cabo en la forma legalmente establecida, es decir, debieron los apelantes solicitar la subsanación de la Comunidad de Propietarios y si se niega por el presidente, o se omite toda respuesta, dicho comunero debía solicitar, con arreglo al artículo 16 de la LPH, que la junta de propietarios se pronuncie sobre tal subsanación, dirigiendo escrito al presidente de la comunidad, el cual viene obligado a incluirlo en el orden del día de la siguiente junta que se celebre. Y sólo en el caso de que la junta rechazase dicha rectificación, podía promover la correspondiente acción judicial, impugnando el acuerdo que deniegue la subsanación del defecto o del error, por vulneración del art. 19 de la LPH, como recogen -entre otras- las SSAAPP de Madrid, Sección 21ª, de fecha 12-2-2016; de Asturias, Sección 7ª, de 10 de noviembre de 2014; de Alicante, Sección 9ª, de 28 de octubre de 2011”.
Antonio Lorca Fernández
Administrador de Fincas del CAF Asturias