Efectivamente, es muy usual que los profesionales firmen contratos que afectan a las Comunidades que administran, en su calidad de Administradores de las mismas, sin darse cuenta de que la competencia legal para la firma de esos contratos corresponde al Presidente, y que ellos solo pueden firmarlos si han sido expresa o tácitamente autorizados para ello por la Junta, o el Presidente ha delegado en ellos esa firma.
Cita la STS 17/11/201 o la más reciente SAP MADRID de 22/09/2016, que "el contrato celebrado por quien no ostenta la representación con la que actúa es un negocio jurídico incompleto, cuya efectividad depende de la ratificación por el dueño del negocio jurídico, que puede o no aceptarlo para quedar obligado". Determinado que la Comunidad de Propietarios no aceptó el negocio jurídico resulta aplicable el artº 1.727 del Código Civil, que establece que "el mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato. En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente".
La Sentencia acaba concluyendo que "las anteriores consideraciones llevan a concluir que el Administrador de la Comunidad de Propietarios hoy demandada, (...) se excedió en su actuación de los límites del mandato, sin que haya quedado acreditada su ratificación ni expresa ni tácita por parte de la Comunidad de Propietarios que, por tanto no puede quedar vinculada por dicho acto, lo que conlleva la necesaria desestimación de la demanda".
Por tanto, y como decíamos al principio, la Sentencia analizada no condena expresamente al administrador al pago de las cantidades reclamadas por la empresa demandante porque esta no lo pidió así en el suplico de la demanda, pero deja bien clara la vía que tiene la empresa para reclamar al Administrador aquello que ha de considerarse contratado en nombre propio al haber excedido las facultades que le otorgó la Comunidad, creando "una apariencia de legitimación para la entidad demandante".