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ManuelPB
ManuelPB
20/09/2022 09:41

Administrador

2.515 lecturas | 43 respuestas

Buenos dias,

Mi pregunta es si un propietario puede ejercer de Presidente, Sequetraría, Administrador y cobrando,

sin tener ningun tipo de conocimiento ni ser juridico.

 

Gracias

 
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ARV1
ARV1
22/09/2022 18:33
Poliplo dice:
Que yo sepa, tanto en la nacional como en la catalana, el secretario puede no ser propietario. Por tanto, cuál es la diferencia? Entonces tampoco se pueden acumular cargos en la nacional, verdad?.

En ley nacional, si puede ejercer el presidente (es propietario) los tres cargos, lo autoriza la ley.

Ley catalana: los cargos son unipersonales. Es decir, que cada palo aguanta su vela. (Presidente y secretario) No son intercambiables. El presidente no puede ejercer de presidente y de secretario, y a la inversa, el secretario no puede ejercer al mismo tiempo los dos cargos. El motivo es obvio. En la catalana el secretario no puede ejercer de presidente, primero porque no es delegable y segundo porque si el secretario pudiera ejercer de presidente se podría dar el caso que no fuera propietario y eso la ley no lo permite.
Como ya lo he dicho, cada palo aguanta su vela.
 
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ManuelPB
ManuelPB
22/09/2022 18:22
Desde mi punto de vista no encuentro lógico lo que un propietario pueda ejercer todos los cargos, el tema del administrador no es obligatorio que lo contraten las comunidades, por ello no tiene porqué ser un cargo de la comunidad.
Como decís no pone que pueda ser ejercido por el presidente pero en ningún momento pone que tenga que ejercer el presidente de administrador pone por persona ajena.
 
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ManuelPB
ManuelPB
22/09/2022 17:48
2. La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente.

Entonces el presidente, secretario, administrador y también vicepresidente NO.
con razon hay tanto paro si el tio tine todos los cargos.
 
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carolinevega
carolinevega
22/09/2022 17:23

Cuando una persona no puede ejercer dos cargos diferentes, esonse llama incompativilidad de cargos, no unipersonal.

Otra cosa diferente es que en cataluña exista incompativilidad de cargos


Editado por carolinevega 22/9/2022 17:25
 
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carolinevega
carolinevega
22/09/2022 17:20

CReo que la RAE no se equivocará
unipersonal
De uni- y personal.

1. adj. Que consta de una sola persona.

2. adj. Que corresponde o pertenece a una sola persona.


Editado por carolinevega 22/9/2022 17:21
 
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ARV1
ARV1
22/09/2022 17:01
No es verdad. Los cargos son unipersonales. Cada uno el suyo. Y es muy fácil. Sí puedan ejercer los dos, el secretario podría también ejercer el de presidente, o no? Pero el secretario puede ser no propietario y por ello no lo puede ejercer, porque es de obligatorio serlo. No le demos más vueltas. El la ley nacional sí, en la catalana, no.
 
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urraka
22/09/2022 16:53

ManuelPB
Hoy 09:43
La pregunta original era si en el código civil catalán un propietario puede o sentar los cargos de presidente, secretaria y administrador esa era la pregunta.

La respuesta es que si, y así ha sido siempre.


 

 
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ARV1
ARV1
22/09/2022 15:33
El problema es de la ignorancia social. Una asignatura que se debería de dar en las escuelas es el código civil, saber cuáles son tus obligaciones y tus derechos. No digo que se tuviera que estudiar entero, pero si un resumen para conocer a qué te enfrentas en la vida.
Los presidentes son generalmente personas con pocos conocimientos legales y delegan en el profesional contratado, creyendo que con pagar una cuota, sus problemas estarán solucionados, y ahí entra en un error, porque la responsabilidad del presidente no es delegable. El administrador que si es persona informada sabe que tiene enfrente a una persona con poca preparación (en ocasiones son amas de casa) y se convierte en el reyesuelo de la comunidad, generando una confianza que en muchas ocasiones se convierte en el gran problema.
 
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ManuelPB
ManuelPB
22/09/2022 14:32
La ley aquí cada uno la interpreta a su manera.

Los culpables de que el administrador aga lo que quiera es culpa del presidente con tantos cargos que ni caga ni deja cagar y al final se le vagan encima, el presidente tiene el poder sobre el administrador pero es más cómodo estar en el bar o el sofá.
 
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ARV1
ARV1
22/09/2022 14:24
Mire, cuando hablan estos profesionales, se les llena la boca de la labor social que realizan en favor de la buena vecindad etc...etc... cuando la realidad es bien distinta. Un número muy importante de los problemas de la comunidades de propietarios vienen motivado por su conducta, social y económica, que de forma manipuladora e interesada realizan en esa labor que predican que no se ajusta a la verdad. Llevan muy bien la imagen y la labia (traje, corbata, gabardina, cartera de cuero, frases estudiadas y una normativa que conocen a medias, y cuando se sienten cogidos sacan el comodín de la jurisprudencia). Son numerosos los casos que por motivos de apropiarse de lo ajeno (sin escrúpulos, porque pueden haber personas vulnerables en las comunidades) están en las cárceles. Incluso alguno miembros de esos colegios, a los que yo llamo sindicatos (que es lo que son). El inflado de presupuesto (esto es cotidiano) el negocio o trajín con industriales, constructores, cerrajeros, pintores, seguros, empresas de limpieza, etc ...es palmario. Sepa usted, que cuando se infla un presupuesto, el que más lo padece es el más pobre de la comunidad, pero cree usted que eso les importa?. Los conozco bien, se lo aseguro y pocas profesiones hay tan oscura cómo ésta, que por cierto se heredan de padres a hijos generalmente.
Administradores buenos hay? Seguramente, y espero encontrarlo algún día.
 
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ManuelPB
ManuelPB
22/09/2022 14:10
Buenas,
Artículo 553-15. Organización de la comunidad.
1. Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de
propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario. La secretaría puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración.

2. La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría.

3. Los cargos son designados por la junta de propietarios, ante la cual responden de sus actuaciones. También puede designarlos el promotor del inmueble, en cuyo caso ejercen hasta la primera reunión de la junta de propietarios.

El administrador tiene que ser una persona externa, que cumpla con las condiciones profesionales, deja claro que no puede ser un propietario.

Unipersonal una persona y un solo cargo si no porque hablan de los cargos, y si recaen en una sola persona podría hacer lo que quisiera sin limitaciones, sobre todo en el banco que se deben de tener dos firmas.

Artículo 553-16. Presidencia.

1. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:
a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.
b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.
c) Elevar a públicos los acuerdos, si procede.
d) Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los
deberes del secretario y del administrador.

Pone Velar por el cumplimiento del secretario y administrador, si es el mismo como puede velar será mangonear.
 
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carolinevega
carolinevega
22/09/2022 12:53
R.A.E.
unipersonal
De uni- y personal.

1. adj. Que consta de una sola persona.

2. adj. Que corresponde o pertenece a una sola persona.
 
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ARV1
ARV1
22/09/2022 12:35
Yo le llamaría por su nombre original.
Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas.
Aquí les dejo su fundación.
Y miren el artículo 7 para lo que se dedican especialmente .A ver dónde hacen mención de la defensa social de los propietarios?.

https://www.cgcafe.org/consejo-general/marco-legal/
 
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L
luismp
22/09/2022 12:29
Yo entiendo que unipersonales de refiere a que los ejerce una persona, y no puede ser una asociación (por ejemplo, Pepe Pérez SL. o Gestoría Arturo, etc.)
En cuanto al tema del administrador, parece que no está muy bien redactada la ley, según el punto 15 el administrador NO es un un órgano de gobierno, pero en el punto 18 habla de deberes y responsabilidades del administrador. Por un lado, parece como si no existiera el administrador, tal y como pasa en la LPH, con cierto nivel de responsabilidad, sino como un simple servicio contratado de labores administrativas, pero por otro lado la redacción del punto 18 le da mucha más importancia, prácticamente es una copia de la LPH.
 
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ARV1
ARV1
22/09/2022 12:17
Toda empresa, sociedad, etc...necesita ser administrada. El gobierno de la nación es el administrador de los recursos que tenga el país. No por ello le llaman el administrador. Administrar una comunidad se tiene que hacer evidentemente, sino, no funcionaría. Y eso lo realiza el secretario como persona legal establecida.
En la ley catalana esa figura del Administrador como tal no existe, como si existe en la estatal, siendo además un órgano de gobierno de la comunidad. Aquí se ha suprimido esa figura. Por ello no se ha de administrar la comunidad? Evidentemente que no, porque ese mandato queda a cargo del secretario como figura legal y unipersonal explícita en la ley.
 
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ARV1
ARV1
22/09/2022 11:33
Comprendo que es tu interpretación y la respeto, pero no se puede retorcer la ley buscado resquicios para decir una cosa que la ley no dice.
Los órganos de gobierno son el presidente, el secretario y la junta de propietarios. Y ahí termina.
Los cargos son unipersonales (plural) cada uno ostenta el propio. En la ley estatal si se pueden aglutinar los cargos pero aquí no. Es verdad que el secretario puede ser externo y por ello esa función la puede ejercer otra persona cualificada que puede ser un gestor inmobiliario, administrador de fincas, economista, abogado o un bachiller.
Editado por ARV1 22/9/2022 11:50
 
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ARV1
ARV1
22/09/2022 10:10
En el código civil catalán no existe el cargo de Administrador, existe la del secretario que hace esa función de administración.
Son cargos unipersonales, es decir el presidente es uno con sus responsabilidades y el secretario es otro con las suyas.
El presidente tiene que ser obligatoriamente propietarios.
El secretario puede ser propietario ( no se exige cualificacion) o una persona externa que sí se exige cualificacion suficiente (pero no se específica qué tipo de cualificación).
 
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carolinevega
carolinevega
22/09/2022 10:09
A Urraka comomya se le ha dicho varias veces, se equivoca de forma generalizada, y he aquí otro caso
 
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ManuelPB
ManuelPB
22/09/2022 09:52
Según entiendo yo deja claro que el administrador tiene que ser externo, no puede ser un propietario.
Y los cargos son unipersonales no puede un propietario ostentar todos cargos.
 
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ManuelPB
ManuelPB
22/09/2022 09:47
Artículo 553-15. Organización de la comunidad.
1. Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de
propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser
ejercido por un propietario. La secretaría puede ser ejercida por un propietario o por la
persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración.
 
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ManuelPB
ManuelPB
22/09/2022 09:46
La pregunta original era si en el código civil catalán un propietario puede ostentar los cargos de presidente,
 
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ManuelPB
ManuelPB
22/09/2022 09:43
La pregunta original era si en el código civil catalán un propietario puede o sentar los cargos de presidente, secretaria y administrador esa era la pregunta.
 
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ARV1
ARV1
21/09/2022 21:59
Y qué quieres decir con esto en relación con la pregunta original?.
 
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U
urraka
21/09/2022 21:54

Algunos ejemplos de acuerdos nulos de pleno derecho, y anulables:

 

Proporcionados por el Colegio oficial de fincas de mi comunidad:

Acuerdo que tiene que ser aprobado por unanimidad y se hace por mayoría

En este caso, el plazo será de un año desde que se entrega el acta a los ausentes y desde la fecha de la junta para los presentes en ella, ya que el acuerdo es anulable por ser contrario a la Ley de Propiedad Horizontal. No es nulo porque no contradice ninguna otra ley.

Contratar a un vecino como servicio de limpieza, sin seguridad social.

En este caso se trataría de un acuerdo nulo de pleno derecho, puesto que el acuerdo afecta de manera directa a otras normas (Ley General de la Seguridad Social) trascendiendo de la Ley de Propiedad Horizontal.

Acordar que los propietarios morosos no puedan hacer uso de los elementos comunes, acuerdo nulo

En el caso de que un vecino sea privado del uso o utilización de elementos comunes por ser moroso, se tratará de un acuerdo nulo de pleno derecho, sin plazo para impugnarlo, puesto que afecta a las normas más elementales sobre propiedad estipuladas en el Código Civil y Constitución, además podría ser un delito de coacciones recogido en el Código Penal.

Cualquier acuerdo comunitario que contradiga normas administrativas es nulo

Por ejemplo, en el caso de que los vecinos acuerden, no contratar un seguro para la comunidad de vecinos, cosa que es obligatoria en Madrid por el imperativo del art.24 de la Ley Madrid 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación:

 
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ManuelPB
ManuelPB
21/09/2022 20:06
El administrador externo es un subcontratado de la comunidad.
Y yo Apollo lo comentado por
AVR1
 
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ARV1
ARV1
21/09/2022 20:01
Y sino es un empleado de la comunidad qué es para usted?

Y por cierto:
Esta vanal disquisición, no me hará perder más de mi precioso tiempo con usted.
Precioso tiempo? Pero si es la que más escribe en este foro, estará usted millonaria.
Mire una cosa es la cortesía a la hora de contestar (no le llamó educación) y otra la arrogancia. Buenas noches.
 
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carolinevega
carolinevega
21/09/2022 19:28
Muchas veces, y diría que hasta con alta frecuencia, escuchamos a los propietarios referirse al administrador como un “empleado” del consorcio. En tal sentido le exigen y toman, incluso, hasta decisiones basándose en dicho concepto, como por ejemplo, pretender despedirlo o darle órdenes
Pues bien, el administrador no es un empleado del consorcio. Por empezar, no se le abona un haber, es decir, no se le emite recibo de haberes, no se le abonan vacaciones, ni salario anual complementario, etc. El administrador, muy por el contrario, se rige por las reglas del mandato.
Para su conocimiento, brokalia no es una administracción.
Y ya me quedo sin palabras al decir que un abogado es un empleado de una persona que le contrata.
Bueno, si para usted es un empleado, pues vale, para usted la perra gorda
Esta vanal disquisición, no me hará perder más de mi precioso tiempo con usted,
 
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ARV1
ARV1
21/09/2022 18:42
Este señor puede decir lo que quiera y más si es parte interesada. Un empleado es aquel que realiza una actividad a cargo de otro por un salario, sea profesional o no. Usted contrata a un abogado y dice "mi abogado se pondrá en contacto con usted" es un profesional de la abogacía pero en esos momentos es un empleado de la persona a la que se debe porque le paga por su trabajo.
 
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carolinevega
carolinevega
21/09/2022 18:40
https://brokalia.com/administrador-fincas-empleado-comunidad/#:~:text=Efectivamente%2C%20es%20cierto%20que%20el,adem%C3%A1s%2C%20puede%20suscribirse%20un%20contrato
Un lector de Brokalia ha realizado una pregunta a nuestro experto en comunidades de propietarios, Rafael del Olmo.

La consulta fue la siguiente:
Un administrador de fincas no es un empleado de la comunidad. El administrador colegiado siempre hará constar en un contrato sus obligaciones y los servicios que prestará a cambio de sus honorarios. Y, en caso de incumplimiento de alguna cláusula, la comunidad puede ejercitar una reclamación en su colegio, ya que dispone de un seguro de Responsabilidad Civil para este tipo de cosas ¿Es cierto?

La respuesta de Rafael:
El texto arroja verdades parciales.

Efectivamente, es cierto que el administrador de fincas no es un empleado. El administrador es un profesional y sus obligaciones están reguladas por el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. También, y además, puede suscribirse un contrato. La valoración del grado de cumplimiento de dichas obligaciones corresponde a las propias partes suscritas y, en caso de desacuerdo, al juez.
 
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carolinevega
carolinevega
21/09/2022 18:35
https://brokalia.com/administrador-fincas-empleado-comunidad/#:~:text=Efectivamente%2C%20es%20cierto%20que%20el,adem%C3%A1s%2C%20puede%20suscribirse%20un%20contrato
Un lector de Brokalia ha realizado una pregunta a nuestro experto en comunidades de propietarios, Rafael del Olmo.

La consulta fue la siguiente:
Un administrador de fincas no es un empleado de la comunidad. El administrador colegiado siempre hará constar en un contrato sus obligaciones y los servicios que prestará a cambio de sus honorarios. Y, en caso de incumplimiento de alguna cláusula, la comunidad puede ejercitar una reclamación en su colegio, ya que dispone de un seguro de Responsabilidad Civil para este tipo de cosas ¿Es cierto?

La respuesta de Rafael:
El texto arroja verdades parciales.

Efectivamente, es cierto que el administrador de fincas no es un empleado. El administrador es un profesional y sus obligaciones están reguladas por el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. También, y además, puede suscribirse un contrato. La valoración del grado de cumplimiento de dichas obligaciones corresponde a las propias partes suscritas y, en caso de desacuerdo, al juez.
 
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ARV1
ARV1
21/09/2022 17:04
Perdonen pero tengo que discrepar en una cosa. Un administrador es un empleado de la comunidad porque trabaja para ella por un salario que se ha pactado y paga periódicamente. El administrador actúa como mandatario de la comunidad que es el mandante, para realizar el mandato de administración. El contrato puede ser expreso, tácito o de palabra. En el caso de administrador de fincas es anual por la LPH y se refleja en el acta de la reunión ordinaria. Y por supuesto tiene una serie de responsabilidades.
 
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carolinevega
carolinevega
21/09/2022 15:50
Urraka como desconoce bastante la LPH y sus afirmaciones causan errores en las personas neófitas como usted, incluyo lo que significa el término NULO en la LPH.
PRIMER ERROR
Acuerdos nulos: Aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho.
SEGUNDO ERROR
El administrador por mucho contrato que se le firme, NUNCA será un empleadomde la comunidad
Al administrador nunca se le paga S.S.
Y el seguro de responsabilidad civil, la comunidad no tiene porque entrar en ello.
Y TERCERO
lo del juez ya se sale de toda logica.
Me uno al ruego de Luismp. Por favor repase su escrito antes de teclear en la ventana de responder




 
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luismp
21/09/2022 13:24
Urraka, la incapacidad intelectual es la tuya, que confundes nulo con ilegal.
Cuando se intenta responder a quien pregunta, hay que hacerlo con seriedad y conocimiento, y si no se sabe del tema, mejor abstenerse, a fin de no confundir al consultante.
 
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urraka
21/09/2022 13:01

luismp
21/09/2022 12:25

No es nulo, no confunda. Es ilegal, que no es lo mismo.

Lo ilegal no es nulo. Pues si, ahí razón llevas, no lo es mientras no lo dicte un juez, por eso se le dice a la consultante que lo denuncie, para que el juez lo dicte, que seguro que lo hace por ser nulo de pleno derecho, que es lo que le han dicho.

Oiga luismi ¿tiene Ud. algún problema para entender lo evidente y razonar en consecuencia?

Se lo pregunto porque se denota cierta incapacidad intelectual. O en su defecto le gusta a UD liarla como lo hacen ciertas etnias.

 
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ARV1
ARV1
21/09/2022 12:31
Sí la comunidad acepta como gastos de gestión, suplidos y custodia. No hay honorarios. La comunidad lo aprueba por mayoría simple y el que quiera impugnar, ahí tiene el juzgado. Sí es verdad que la cantidad es elevada, pero la comunidad decide con su dinero lo que quiere.
Lo importante es que esa gestión se lleve bien, porque de nada sirve que tengas un administrador profesional y aquello sea un patatal, que también lo hay y mucho.
 
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urraka
21/09/2022 12:14

Pagar en negro a un vecino por administrar, es nulo de pleno derecho, sin seguridad social, doblemente nulo, sin seguro de responsabilidad civil, triplemente nulo. Ahora, si la comunidad le asegura y le hace un contrato, se convierte en un empleado de la comunidad y es perfectamente legal, y no hace falta unanimidad.

Trasgrede a la ley de SS y Hacienda pública

 
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ARV1
ARV1
21/09/2022 08:42
Usted dice que es de Tarragona, que gestiona 50 viviendas, que cobra 6000€, que no paga comunidad y que tiene pocos conocimientos jurídicos.
Bueno, hay que ser muy osado para llevar la administración sin conocimientos una comunidad de 50 viviendas. Perdone pero no me lo creo. Seguramente habrá tenido un asesoramiento o tener algún tipo de experiencias, al menos económica. El tema jurídico es subjetivo ya que no hay que ser letrado para ser administrador pero unos mínimos conocimiento contables si es necesarios y conocer un poco la ley de propiedad horizontal catalana que es la que os afecta. Para su información, los administradores profesional con el bachillerato ya los legalizan en los colegios de administradores como profesionales. Eso sí, le dan un cursillo previo.
Aclarado esto, por la mitad de ese precio ustedes pueden tener un administrador profesional, pero no le garantizo que se lo lleve mejor que ese propietario. En muchos casos es al revés, ya se lo digo yo por la experiencia que tengo en esto.
Cobrar, o no cobrar? Ésta es la cuestión. La ley dice que debe ser gratuito, pero nada es gratis. Si ese propietario ha pedido esa cantidad y la comunidad de forma mayoritaria lo ha aceptado no hay problema y el que no, que impugne, que puede hacerlo pero poniendo dinero por delante, nada es gratis como ya le he dicho. Lo que no sé es cómo ese señor declara ese dinero y si se justifica en la liquidación como honorarios por administración. Otra cuestión es que se justifique como gastos de gestión, suplidos y custodia, sin justificar nada.
Pero yo le pregunto: la administración la lleva mal, hay problemas de gestión, económica etc...? Porque usted cuando hace esa consulta es por alguna causa. Qué tiempo lleva con la administración?.
 
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ManuelPB
ManuelPB
20/09/2022 20:18
Buenas,
ruego me perdoneis, pero he cometido un error por no decir que me aplica el codigo civil catalan,en el articulo 553-15.
Lo de cobrar ellos por su cuenta se ponen un sueldo anual de 6000€ y no pagan comunidad.
Creo que no es muy legal no se como lo vereis vosotros.
Gracias
 
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luismp
20/09/2022 19:54
Y el hecho de que no tenga conocimientos de ningún tipo, no es problema.
En este país, tenemos hasta ministros casi analfabetos.
 
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Fin del hilo
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