Si el arrendatario sufre daños por negligencia de la comunidad, como perjudicado, puede ampararse en el art. 1902 del CC que recoge la responsabilidad extracontractual para el caso en que la comunidad decida inadvertir el deber de conservación del inmueble (art.10.1 LPH). En estos casos, para que la reclamación prospere, deberemos considerar que se trate de una acción u omisión, cometida con culpa o negligencia y que, a su vez, guarde relación directa con el daño producido. Así lo establece la Sentencia AP Asturias (Sección 6ª) de 14 julio de 2014.
Además, en su condición de arrendatario el artículo 1560 del Código Civil otorga acción directa frente al tercero que cause perturbación en el uso de la finca arrendada.
Los tribunales se pronuncian en este sentido sobre si es el propietario quien debe accionar la reclamación para el inicio de las obras que resulten necesarias, o si existe legitimación a favor del inquilino que sufre daños.
Pues bien, resulta que la mayor parte de la doctrina considera que el inquilino puede reclamar por su cuenta los daños a la Comunidad de Propietarios cuando esta última ha sido la causante de un perjuicio que le afecta directamente, no siendo necesario que sea el propietario quien ejercite la acción, dado que no se encuentra afectado por la situación y ello redunda en una demora de la reparación muy habitual en la práctica.
La SAP de Cáceres, n.º 338/2015, de 23 de noviembre, despeja ciertas dudas sobre qué acciones corresponde ejercitar en virtud del caso que se trate, y dice así:
«En efecto, la legitimación del ocupante de un piso o local, en tanto en cuanto sea perjudicado por la actuación de la Comunidad, nace de la responsabilidad extracontractual en que esta haya podido incurrir. Todo ello, sin perjuicio de que el arrendador, en cuanto propietario, tendrá las acciones que nazcan del régimen de propiedad horizontal, y, en general, las que protejan el contenido jurídico y físico de su dominio, mientras que el arrendatario dispondrá de aquellas que directamente afecten a su patrimonio.»
Dicho lo anterior, resulta interesante conocer el alcance de la legitimación que ostenta el arrendatario para el caso en que no se trate de perturbación relacionada con daños materiales. ¿Qué ocurre si la comunidad impide el normal desenvolvimiento de la vida en el inmueble y obstaculiza el uso pacífico del mismo?
El arrendador (propietario) ostenta la defensa de la posesión frente a las perturbaciones de derecho o jurídicas, pero este no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causaré en el uso de la vivienda alquilada, en este caso es el arrendatario quien tendrá acción directa contra el perturbador.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que no existe perturbación de hecho cuando el tercero ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.
La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1993 nos aclara la diferencia entre las dos formas que adopta esta alteración, y establece que “la noción de perturbación”