Actuación Indebida?

Sin una especial autorización de la Junta, el Administrador solo podrá ejecutar materialmente las obras y servicios ordinarios previstos en el presupuesto aprobado por aquella (en realidad, esa autorización ya se concedió al aprobar el presupuesto), y las reparaciones o medidas urgentes, que podrá disponer directamente, poniéndolas en conocimiento inmediato del presidente de la comunidad o de los propietarios.

Añado una copia pega extensivo y cualificado para apoyar el comentario.

Aunque el Administrador conserva un poder decisorio en relación con la ejecución de las obras de carácter urgente en los elementos e instalaciones comunes, la reforma introducida en la LPH por la ley 8/1999, de 6 de abril (así como la publicación de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro V del CC de Cataluña), han potenciado las facultades decisorias de la Junta de propietarios o del Presidente en lo que se refiere a la disposición de las obras de conservación ordinarias, facultades que hasta el momento de la reforma se encontraban tradicionalmente incluidas en la esfera de los poderes típicos del Administrador, restringiéndolas a las absolutamente necesarias, y sujetando sus decisiones a la inmediata puesta en conocimiento del Presidente o de la Junta, para que esta última las ratifique u obre en un sentido diferente. Efectivamente, el artículo 18.3 de la LPH establecía, entre las obligaciones del Administrador, desde su originaria redacción en 1960 y hasta la reforma de 1999, la de «Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la Junta o, en su caso, a los propietarios».

Dicho esto, el Administrador estará facultado para adoptar las «reparaciones y medidas que resulten urgentes» necesarias para la conservación del edificio (art. 20.c LPH), como una competencia que emana directamente de la Ley, que, incluso, le permitiría contratar directamente con terceros, por lo que dicha actividad entraña claramente la capacidad de representación de la comunidad en esas situaciones. En esta dirección, debe recordarse que el artículo 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se refiere a los requisitos básicos que debe cumplir toda edificación: funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Ciertamente, este precepto pueden servir para interpretar el concepto de “reparación” contenido en el artículo 20.c) de la LPH, aunque este, en realidad, tiene un significado mucho más amplio. Ahora bien, estas medidas deben ser sometidas o no a posterior ratificación o control. Así, el carácter de urgencia se desprenderá de los elementos objetivos que concurran en cada caso. La jurisprudencia menor se ha inclinado en el sentido de que tal apreciación de la urgencia corresponde a la propia Junta (SAP Asturias de 22 de junio de 2007; EDJ 2007, 219910).

3.- COMUNICACIÓN AL PRESIDENTE:

Del precepto se desprende, sin duda, el deseo de que el ejercicio de esta función, por excepcional, quede sometido a un control posterior, pero sin indicar en qué debe consistir precisamente este examen de lo ejecutado, salvo informar al presidente o a los propietarios. A este respecto, el artículo 20.c) parece conceder una opción al Administrador, que podría elegir, entre comunicar el hecho inmediatamente al Presidente o informar, en su caso, a los comuneros. Esta última opción parece estar pensada para aquellos casos en que la decisión adoptada tiene cierta envergadura o gravedad, por lo que sería preciso convocar una Junta de propietarios al efecto en la que poder tomar conocimiento de la cuestión y adoptar una decisión al respecto (art. 14,c LPH), Como dice dicho precepto la Junta deberá «ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c».

Ahora bien, el hecho de que esa Junta se haya convocado significará que el presidente ya ha sido informado de la obra o medida adoptada, pues no hay que olvidar que corresponde al presidente convocar la Junta, a no ser que la convocatoria la haga el veinticinco por ciento de los propietarios, o propietarios que representen el veinticinco por ciento de las cuotas de participación (art. 16.2 LPH). En nuestra opinión, dicha comunicación (que deberá dirigirse obligatoriamente al presidente), tiene un carácter meramente informativo, por lo que la convocatoria de esa Junta será una potestad del presidente que adoptará una decisión sobre la misma a la vista de la entidad del problema.

De hecho, el Administrador podría haberse extralimitado en sus funciones, lo que justificaría la intervención de la asamblea a los efectos de la ratificación de dicha gestión en cuanto al exceso, o su rechazo, pues en este caso el Administrador respondería en su propio nombre si obró de mala fe.

moyale, yo pienso que se te ha ido a ti de las manos porque has puesto en mi palabras que yo nunca he dicho. Palabras o frase como que voy a demandar por el cambio de limpiadora.

Yo solo estaba preguntando si el presidente puede o no contrartar los servicios de limpieza. Que es algo diferente a que me moleste o no el cambio de limpiadora. Moleste o afecte.

Bueno. El tema se nos va de las manos. 

Si tienes una incapacidad y cobras poquito, también te van a defender poquito para lidiar con una comunidad que no es legal y para cualquier otra cosa, cuando eso ocurre, para eso están los servicios sociales, para que te atiendan como mereces, y si detectan que en tu comunidad de propietarios hay irregularidades que te perjudican, ya tomarán medidas.

De todas formas, que cambien a una limpiadora por otra, no sé en qué te puede perjudicar, y solicitar asistencia letrada para un asunto que no te perjudica, como que no lo veo. 

elemerito:

Primero... por eso ya no tengo razón?.
Segundo... crees que uno de oficio actúa con la misma contundencia que uno de pago?.

No sé cuantos juicios has tenido tú en los que hayas pagado abogado y procurador, yo creo que ninguno. Pero te aseguro que, aunque hacen su trabajo lo mejor posible, no lo hacen con la misma contundencia cuando pagas a cuando el estado les paga 4 perras de oficio.

Parece que tu comentario me esté diciendo que tengo mucha jeta por tenerla de oficio al ganar 500 euros con los que mantener a mi pareja y a una niña pequeña. Todo a base de pedir ayudas a Cáritas y nuestras familias. Yo tengo una discapacidad que me impide trabajar. Mi pareja también tiene discapacidad pero no la suficiente como para que le den una pensión.

Lo ideal sería tener tu trabajo, no tener discapacidades y poder vivir en una comunidad legal. Por lo que quizas tu respuesta debería decir que lo dieal sería que todo fuera como debe ser, una comunidad legal administrada por un buen administrador y no por alguien que no tiene ni papa de lo que dice en algunos casos, y que en otros dicta la dictadura de turno a base de falsedades.

Claro, así va este país, la mentira de la justicia para todos igual, se aplica a los ricos que la pueden pagar o a los pobres muy pobres que no pueden y la tienen gratuita como tú, los que curramos hasta la extenuación, la pagamos tres veces, con los impuestos con los letrados que contratamos y para   pagar a los letrados de oficio de los demás.

cquian5, muchas gracias por la repuesta, pero, puedes exponerme en qué artículo de la LPH o CC te basas para el Punto 1?. O es solo tu opinión?.

Lo del Punto 2 no sabría explicarte mejor porque no fui yo el susodicho vecino. Solo sé que le dijo que en esas condiciones no podía estar limpiando en general. Nunca me lo explicó como que le dio una orden más allá de una opinión como las que tú estás dando. Opiniones que no sirven para nada porque quien manda, como tú has dicho, es el presidente y o los jueces y tribunales (salvo que una ley lo exprese por ellos y deban seguir los criterios que en ella se exprese). Por eso lo de "en qué te basas para el Punto 1?".

Saludos.

Punto 1, el presidente o administrador no pueden firmar un contrato sin el consentimiento de la junta de propietarios, salvo excepciones, si la comunidad tienen un servido contratado y se queda sin el , pueden realizar un contrato que dure hasta la próxima junta, con el fin de no quedarse sin servicio y no convocar una junta extraordinaria con un solo punto.
Punto 2, si la comunidad tienen aprobado en junta que la linpiadora sea la que tenían ( sin contrato) un vecino no debe dirigirse a la propia linpiadora para indicarle que no puede limpiar en esas condiciones, el procedimiento sería, hablar con el presidente o administrador y proponer para la siguiente junta la modificación de ese servicio atendiendo a la necesidad de cumplir con la ley. Y que sea todos los propietarios los que decidan.
Al final hay que entender que una comunidad no es de una persona, son varias y todas tienen derecho a decidir sobre su propiedad.

elemerito, en el caso de lo civil, los abogados interponen la demanda en representación del actor o demandante, y siempre usando como intermediario al procurador. El abogado no es el demandante ni es quien demanda, que yo jamás he dicho eso y tú sí lo afirmas como que yo lo he dicho.

Después de lo anterior, parece que vas con maldad porque se ve que tú eres de los que se apropia de la comunidad realizando acciones u obras ilegales y parece que te ha molestado lo que yo he comentado.

Como ya he dicho, cosas que no te da la gana de leer o manifestar para tratarme como a pura basura, es que se está demandado a casi toda la comunidad porque casi toda la comunidad ha realizado obras ilegales que, o bien estaban prohibidas por acuerdos o bien porque no tienen autorización y van en contra de la propia LPH.

El acutal presidente lleva siempre casi las 3/5 partes de los propietarios por delegación. Delegaciones que incluso se hacen después de la junta de vecinos (todo está desmostrado y se está demandando incluso esto último que te he dicho). Estos propietarios que delegan en él, no viven en las viviendas porque las tienen alquiladas y muchos incluso viven lejos de la provincia donde está ubicada la comunidad de vecinos en cuestión.

Lo de quejarme solo yo, otra invención túya. Te habría quedado mejor, más ajustado a la realidad de la comunidad, que "somos minoría los que nos quejamos porque la gran mayoría se autodefiende porque incumplen las normas de la comunidad y o la LPH).

Respecto a lo que dices que hacen su trabajo y por eso la presentan (la demanda), nuevamente vas de listo y usas a tu antojo la mentira para intentar tapar la realidad sin tener ni idea de cuales son mis conversaciones con los abogados o incluso el proceso en cuestión. Pero tú vas de sobrado y vas diciendo burradas como que sabes qué va a pasar en el año 2030 como si ya lo hubieras vivido en persona.

Cuando yo hablo con los abogados, lo primero es que se quedan impresionados con lo que yo ya sé y con los magistrales escritos que presento. Incluso, en la mayoría de casos, hacen muchos corta y pegas de lo que yo ya he redactado en mis escritos de un mínimo de 15 páginas y un máximo de 30. Ahora dime también que yo aburro a los abogados, que no se diga que intentas humillarme sin ni siquiera saber cómo hacerlo más allá de mentir y creerte el mago de oz.

Una vez lo leen y nos entrevistamos, después de ver tooodos los documentos aportados, el señor se queda flipando cuando ve cómo está actuando este administrador. Claro, que tú como ves el futuro y ves todo cual dios puede ser omnipresente, ya vas decidiendo por los demás lo que se ha dicho o no en una entrevista con un abogado.

Yo no contrato a nadie, porque hasta en eso no tienes ni idea pero señalas con el dedo como si lo supieras todo en esta vida aún no estando presente en todos los lugares (dios omnipresente).

Yo tengo justicia gratuita y solicito justicia gratuita. No contrato a nadie salvo que, en el trascurso de los 3 años después de la solicitud, pase a mejor fortuna.

Efectivamente, los demás vecinos que se quejan, la minoría que nos quejamos porque sí cumplimos las normas de la comunidad (para quejarte de algo primero hay que dar ejemplo), no tienen justicia gratuita y no están dispuestos demandar. Lo hago yo y siempre en representación de la comunidad porque así lo dicen los tribunales al respecto. Y por favor, no confundas actuar en nombre de la comunidad (solo el presidente lo puede hacer), con actuar en representación de la comunidad (yo soy un copropietario y hasta el TC permite que un comunero pueda actuar en representación de la comunidad, siempre que la cuestión, en caso de prosperar, repercuta en un beneficio a la comunidad; no en contra de ella).

Yo creo que, a diferencia de ti, he demostrado un gran abundamiento de conocimientos en la materia. Tu solo has intentando creer que sabes mi vida, la de mi comunidad, y la de este proceso en cuestión (cual dios omnipresente).

Ya del resto ni voy a mencionar nada más porque creo que te he contestado con lo anterior.

Saludos y que tengas un magnífico día.

birola, relájate porque yo he dicho lo que sé, no lo que no sé.

La limpiadora saliente no ha hablado con la entrante, más que nada, porque la entrante creo que sí está asegurada y es la empresa que suele contratar el administrador. No puedo confirmarlo, pero estoy haciendo mis investigaciones porque, en otros, tengo demandado por lo penal al Administrado por falsedad documental y conmigo no habla ni tan siquiera en las juntas. Solo se ríe de mí y está llevando a la comunidad a la ruina cada vez que, en venganza, aprovechándose de la ignorancia de los vecinos y que el presidente se defiende también de mí por todas la irregularidades que estoy demandando contra él, sigue cometiendo más y más irregularidades como contestar a las demandas con el dinero de los fondos de la comunidad en los que yo he intervenido y que no debo contribuir al ser yo el que demanda a la comunidad.

Relax porque me estás sobre juzgando y yo no he dicho nada de lo que tú me acusas.

Yo no he puesto ninguna demanda, eso lo hace un abogado si lo cree oportuno. Si lo hace es porque no he metido la pata, no crees?.

Y sobre el tema principal, no puede firmar contratos sin aprobarlos en junta previamente. Por lo tanto, lo de que ha llegado a un acuerdo la entrante con la saliente, perdóname, pero eso no cuela (que no es así porque ya lo he explicado en el comienzo de este mensaje).

Costantina, creo que no me has entendido. Quizás yo no me he explicado bien.

Sí, aquí teníamos a una señora contratada de forma irregular porque no había ningún contrato y ni estaba dada de alta en la seguridad social por parte de la comunidad ni ella era autónoma (aunque si lleva varias comunidades como limpiadora).

Pero lo que yo he dicho es que, la limpiadora se marchó cuando un vecino le advirtió que ella no podía estar sin estar dada de alta en la comunidad de vecinos. Yo nunca dije que la echase nadie ni que se sustituyera por otra. Se fue ella y el presidente o administrador, decidió contratar los servicios de otra limpiadora (que no es sustituirla porque en realidad es contratar los servicios de los que no disponíamos al irse voluntariamente la anterior limpiadora).

Además, lo que yo pregunto, aunque yo tengo ya una idea muy clara, es si el presidente o administrador pueden realizar contratos con otras empresas (de limpieza como parece que es este caso), sin contar con la autorización de la comunidad.

Repito que yo tengo casi claro que no puede hacerlo, pero tengo unas infimas dudas al respecto.