Cómo actuar si nadie va a las reuniones de vecinos

La discusión que mantenéis debe centrarse en el contexto de la pregunta, evitando emitir opiniones sin fundamento. La actual presidenta convocó una reunión para renunciar a su cargo y elegir nuevos representantes, pero no asistió nadie. Defendéis que si esta presidenta opta por una decisión unilateral, sería completamente válida. Sin embargo, existe el riesgo de que su decisión no sea aceptada por los demás propietarios, lo que podría indicar la falta de consenso necesario. Es aconsejable promover la participación de todos los propietarios para asegurar la legitimidad de las decisiones, aunque esto parezca irrelevante para algunos. Es evidente que las afirmaciones de Póliplos y luismip son cuestionables.

Además, la ley es clara. En segunda convocatoria no hay requisito de quórum para la validez de la reunión y de los acuerdos. Si éstos requieren mayoría simple de asistentes, basta con los que haya. Sea 1 o 100. Y si son por mayoría cualificada, se alcanzarán los acuerdos o no considerando los votos presuntos de los ausentes para los asuntos en los que se contabilizan. Cuando no se contabilizan esos votos, deberá alcanzarse esa mayoría con los asistentes. 
En resumen, los acuerdos se alcanzarán o no, cuando sea posible, en función de las mayorías exigidas, con independencia del quórum de asistentes (siempre que hablamos de segunda convocatoria).

Por muy mal que le sepa a usted (y ha dejado muy claro que es muchísimo) que se corrijan sus frecuentes errores, por una parte, y no tener la última palabra, por otra, olvídese: mientras siga afirmando falsedades que sólo pueden confundir a los que vienen buscando ayuda, personalmente voy a seguir interviniendo. Y  si mi contribución anterior le parece que se sale del tema, será porque la suya también lo estaría, puesto que no hablo de nada que no hubiera mencionado usted.

En resumen, si no quiere respuestas fuera del tema, no las dé usted. Si no quiere correcciones, no aporte constantes respuestas erróneas. Y si quiere tener siempre la última palabra, vuelva a copiar y pegar su eterna parrafada, por enésima vez. Ya estamos acostumbrados. 

En una comunidad de vecinos pequeña, sin administrador que ponga orden, la ausencia en las reuniones puede acabar convirtiendo la gestión en un caos. En su caso, la presidenta, cansada de la carga, convocó una reunión para dejar el puesto. Pero nadie apareció.Y claro, sin reunión no hay cambio, y la pobre sigue atrapada en su puesto.

¿Qué hacer entonces?

Convocar de Nuevo: Hay que insistir. Convocar más reuniones, con antelación suficiente, Utiliza todos los medios: carteles, correos, mensajes de móvil, lo que sea. La Ley de Propiedad Horizontal exige claridad en las convocatorias, así que no hay margen para dejar las cosas al aire.

El Acta, Siempre el Acta: Aunque nadie firme el acta por falta de asistentes, lo que se acuerde en la reunión sigue teniendo peso. A la próxima, si es que la hay, se puede ratificar lo decidido. Pero que el papel quede escrito.

La Presidenta Aguanta: Mientras no se decida otra cosa, la presidenta sigue al pie del cañón. Mantiene el libro de actas y todos los papeles en orden, La ley no le da más opción.

Fomentar la Participación: Si la falta de interés es el problema, quizás haga falta tirar de ingenio. Organiza algo que atraiga a los vecinos: encuentros informales, alguna actividad comunitaria, lo que sea necesario para que salgan de sus escondites. Si tocas temas que les preocupen de verdad, puede que incluso muevan un dedo para asistir.

Comunicarlo Todo: Documenta cada paso, cada intento de reunión, y manda una copia del acta a todos los propietarios. Que no haya excusa de “yo no sabía nada”. La comunicación es clave, y si alguno se siente fuera del circuito, quizá eso le empuje a participar más adelante.

Si Nada Funciona, Ley en Mano: Si la situación sigue en punto muerto y empieza a afectar la gestión de la comunidad, tal vez sea hora de buscar refuerzos. Asesoría legal, nombrar a un administrador, o incluso emprender acciones si todo se va al traste. Pero eso, como último recurso, cuando ya no quede otra salida.

Su interpretación es acertada. Para retribuir al presidente de la comunidad, si se trata de incluir esta norma en los estatutos o modificar lo que ya está en ellos, sería necesaria la unanimidad, tal como lo establece el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En caso de que no se modifiquen los estatutos, pero se quiera adoptar esta medida por acuerdo de la junta, bastaría con la mayoría simple de los asistentes, según el artículo 17.7 de la LPH. Como bien menciona, esta cuestión no encaja en los supuestos del artículo 17.3, donde se requiere una mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios y cuotas.

Así, la retribución del presidente no está contemplada específicamente como uno de los casos que requieren una mayoría cualificada, por lo que se aplicaría la regla general.

Una sentencia relevante es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, de 28 de mayo de 2009, que establece que la retribución del presidente debe ser acordada por la junta de propietarios, y que, en principio, no es automática salvo que los estatutos lo prevean. El fallo concluye que la junta tiene la facultad de adoptar acuerdos sobre la compensación al presidente, siempre que se respeten los procedimientos y mayorías establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.

Por otro lado, una Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, de 16 de noviembre de 2006, señala que, en ausencia de previsión estatutaria, el acuerdo de la junta para retribuir al presidente debe adoptarse por mayoría simple, como ocurre con cualquier otro acuerdo que no implique una modificación de los estatutos.

Estas decisiones apoyan la interpretación de que, si no hay modificación de estatutos, la mayoría simple es suficiente para acordar la retribución del presidente.

¿Podría indicar en base a qué artículo de la LPH es ésa la mayoría necesaria para aprobar la retribución del Presidente, por favor?

Yo opino que es necesaria la unanimidad, si se desea añadir esta norma a los Estatutos de la Comunidad o modificar lo que en ellos esté establecido (art. 17.6) o la mayoría simple de asistentes, en caso contrario (art. 17.7). Que yo sepa, no encaja en ninguno de los supuestos previstos en la LPH para los que se requiere mayoría de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas.

Tripolin: Haces varias afirmaciones que necesitan matices para prevenir malentendidos. Tus comentarios sugieren que has estado expuesto a campanas, pero parece que estás totalmente desubicado.

La aprobación de una retribución para el presidente de una comunidad de propietarios requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios, representando también las 3/5 partes de las cuotas de participación. Este quórum se refiere al total de propietarios, no solo a los presentes en la junta. Una vez aprobada, la retribución puede formalizarse de dos maneras:

Contrato laboral: El presidente se incorpora a la plantilla de la comunidad, que asume las obligaciones de empleador.
Contrato mercantil: El presidente debe ser autónomo, emitir facturas y cumplir con sus obligaciones tributarias y de Seguridad Social.

La elección entre estas opciones dependerá de las circunstancias específicas y preferencias de la comunidad y el presidente. Es necesario que la decisión y los términos queden claramente reflejados en el acta de la junta.

La ley obliga al presidente de una comunidad de propietarios a convocar y celebrar reuniones. Si el presidente convoca, pero no asiste, podría enfrentar responsabilidad civil. Esta responsabilidad recae principalmente en él si nadie más se presenta. Cualquier propietario podría demandar al presidente por incumplimiento, aunque el éxito de la demanda dependerá de las circunstancias. Para evitar problemas, el presidente debería asistir siempre, incluso si está solo. El caso sería distinto en una reunión extraordinaria para elegir nuevo presidente, donde se necesitaría más asistencia. Sin embargo, la situación descrita no es clara: parece que el presidente quiere dejar el cargo, pero no puede, o tal vez sí está asistiendo. Faltan detalles importantes:

¿Es el usuario quien pregunta el presidente actual?
¿Quién está realmente asistiendo a las reuniones?

La presidencia en una comunidad de propietarios es un cargo no delegable, elegido entre los propietarios, con relevantes responsabilidades legales. En ausencia del presidente, el vicepresidente asume automáticamente; si este también está ausente, la junta nombra un “presidente de junta” temporal. Es esencial revisar los estatutos para conocer las normas específicas. Se recomienda mantener actas detalladas, comunicar quién está a cargo y fomentar la formación básica en gestión comunitaria. Estas prácticas garantizan una administración transparente y efectiva, asegurando que la comunidad funcione adecuadamente, incluso en situaciones de ausencia del presidente titular.

Correcto. Pero no es lo que ha dicho a lo largo del hilo.

Usted empezó diciendo unas cosas y acaba con otras bien diferentes. 

¿Hace falta que le recuerde que afirmó que el Presidente TENÍA QUE acudir a las reuniones. O que PODÍA DELEGAR en el Vicepresidente? O se expresó usted muy mal, o cometió errores de bulto. En cualquier caso, rectificar es de sabios.

Si incurre en errores, lo normal es que se le apunte, para evitar confundir al consultante. No es emponzoñar, por mucho que a usted no le guste que la corrijan, como queda más que demostrado.

Y no, a usted no le he faltado al respeto en ningún momento. Si quiere, apúnteme dónde lo he hecho.

Ruego me disculpe, Casigonz. No pretendía ofenderlo. Releyendo mi escrito, veo que he sido descortés en mi afirmación, pero no ha sido intencionado.

Permítame que me explique mejor:

Pretendía decir únicamente que estábamos tratando el tema de la asistencia o no del Presidente a una reunión y lo que sucedía en ese caso (quién lo sustituía, si se “delegaba el cargo”, etc.). Su explicación, en cambio, trataba sobre otros asuntos que no estaban directamente relacionados con ese hecho. Usted se ha referido en general a las funciones del Presidente y a la posibilidad de delegarlas o no y en qué circunstancias. Sólo he pretendido apuntar que usted, aparte de Tripolín, han sido los únicos que, específicamente, se han referido a la posibilidad de que el Presidente “delegue”. Usted hablabla correctamente de delegar funciones, no el cargo, que es lo que hemos venido diciendo a lo largo del hilo.

Espero haberme explicado mejor y que acepte mis disculpas porque, insisto, no pretendía minusvalorar su aportación.

Por otra parte, no estoy de acuerdo con usted en que yo haya llegado a desconfigurar el tema. Di una respuesta inicial totalmente ajustada a la pregunta. Posteriormente he realizado comentarios opinando sobre ciertos argumentos expuestos con los que no estaba de acuerdo. Nada más. Pero respeto su visión, si es eso lo que piensa. Si le apetece volver a leer todo el hilo y apuntar dónde he procedido a ese desatino, estaré encantado en revisarlo.

Cita:P0liPl0s Hoy 07:24 casigonz, que ha dado una explicación que nada tenía que ver con el tema,

Perdón Sr. P0liPl0s  ¿Me pondría decir en que mi explicación no tiene nada que ver, teniendo en cuenta el contexto al que hemos llegado después de que Ud. ha llegado, ha desconfigurar el tema inicial?

Editado por casigonz 23/9/2024 10:39

Hola Tripolín,

Me sorprende ese comentario y más aún el tono.

En este hilo, la única persona que ha afirmado que el Presidente puede delegar el cargo en el Vicepresidente ha sido usted: 

Los demás hemos afirmado que el Presidente puede delegar en cualquier persona (propietaria o no), su representación en la Junta, pero no su cargo. Puede delegar como cualquier otro propietario que no asista. Y si no asiste, pero sí lo hace el Vicepresidente (caso de existir), lo sustituirá éste. Y en caso contrario, se nombrará un Presidente para esa reunión. Ese Presidente ejercerá como tal por sí mismo y no en representación de nadie. Y su labor no se extenderá más allá del ejercicio temporal del cargo para la reunión, con lo que esto conlleva.

El único que ha añadido algo más sobre la posibilidad de delegar ha sido casigonz, que ha dado una explicación que nada tenía que ver con el tema, pero en la que afirmaba que el Presidente podía delegar ciertas tareas (no el cargo) en otras personas. No ha dicho nada de delegar el cargo. De hecho, ha hecho hincapié en ello repetidamente. Y es cierto que ciertas funciones de la Presidencia pueden ser delegadas:

Por ejemplo, en el Vicepresidente, si es nombrado al efecto, en cuyo caso la Junta decidirá qué tareas le son encomendadas (LPH, art. 13.4: Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios).

O también en un Secretario/Administrador, si la Comunidad decide que estas funciones sean ejercidas de forma separada a las de la Presidencia (LPH, art. 13.5: Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.)

Un saludo.

Un presidente de la comunidad de vecinos tiene la potestad de delegar algunas de sus funciones en otro propietario, pero esa delegación no es un cheque en blanco; debe ser aprobada por la comunidad. Lo sensato es dejar constancia por escrito, no vaya a ser que surjan malentendidos. Y recordemos, por si alguien lo olvida: el presidente sigue siendo el responsable último, aun cuando le pase el testigo a otro.

Entre las tareas que se pueden ceder están las de gestión administrativa: preparar actas, convocar reuniones, supervisar contratos de mantenimiento y comunicarse con proveedores. Todo ello, claro, siempre que no se salte la línea roja.

Hay funciones que, sin embargo, son innegociables. La representación legal ante los tribunales o ante terceros es exclusiva del presidente. Asimismo, decisiones esenciales—como modificar los estatutos o aprobar gastos significativos—deben discutirse y ser aprobadas por la comunidad en su conjunto.

Por tanto, cualquier delegación debería formalizarse por escrito, para que no queden sombras ni confusiones. Naturalmente, la responsabilidad final del buen funcionamiento de la comunidad recae en el presidente; por ende, debe asegurarse de que las tareas delegadas se ejecuten correctamente y beneficien a todos los propietarios. Así se logra una gestión adecuada y transparente, sin sorpresas desagradables.

No hay ningún problema en lo que ha manifestado, salvo que como afirmación general y categórica no es correcta. Y he considerado oportuno apuntarlo para evitar confusiones. 
Dice usted literalmente que el Presidente “sí tiene que presentarse” y ésa es una obligación que no existe. Llámeme puntilloso, que lo acepto. 

 

Esto tampoco es así. No se trata de que el Presidente delegue en otro propietario. No tiene que delegar en nadie si no asiste. Si no se presenta (haya convocado él o  no), se nombra a un Presidente para esa reunión.

Espero que no se ofenda, pero no es así. El Presidente puede no acudir a una junta. Aunque sería raro que no lo hiciera en una reunión convocada por él, no es imposible (puede surgir un imprevisto de última hora). Y más aún si la reunión no la convoca él, que también es posible.  
Si no acude, basta con nombrar a un asistente como Presidente para esa reunión. Si hay vicepresidente, puede sustituir al Presidente. 

"no responderé a interrogantes que no estén directamente relacionados con la inquietud del consultante"

Tranquilo. Si se refiere a interrogantes planteados por mí, en mi mensaje sólo había una pregunta y era retórica, como se puede observar. Por tanto, no tiene que responderme. 
Ahora bien, si sigue aportando respuestas repletas de argumentos inciertos, no se sorprenda que sean corregidas, para evitar que el consultante sea arrastrado en los errores. 

Es comprensible que el consultante, tras reflexionar sobre su observación y cuestionar mis palabras, pueda sentir cierta precaución; en tal caso, lo comunicará y buscaremos aclarar sus dudas. Sin embargo, no responderé a interrogantes que no estén directamente relacionados con la inquietud del consultante.

"Si pueden especificar los aspectos que no fueron claros o los errores que identificó, estaré dispuesto a ajustarlos y ofrecer una explicación más clara y precisa."

Luvicon, He realizado esos comentarios a petición suya. Por tanto, no sé a qué viene su respuesta a la defensiva. 
Además, se contradice, porque aunque se le señalan los errores, no los "ajusta”, como usted prometía.

Y en cualquier caso, si su respuesta contiene errores de bulto, lo correcto es que se los corrijamos, ya no para darle lecciones a usted, sino para evitar que confunda a quien consulta, por muy satisfecho que pueda estar, aparentemente, con una respuesta equivocada. 

Sr. Pólipos.

Me restrinjo a responder a quien formula la pregunta; si esa persona requiere conocer las razones o necesita alguna aclaración, procuraré proporcionársela. Si no lo solicita, asumo que ha comprendido y está satisfecha con la respuesta. No suelo impartir lecciones a nadie.

luvicon,

“Aunque no se pueda proceder con la elección de nuevos cargos, esta acta servirá como registro de los intentos realizados y de la falta de participación.”

¿Por qué no se puede proceder a la elección de nuevos cargos? Tanto si el sistema es por sorteo, como por turno, mientras se celebre la reunión (con un único asistente), puede procederse a dicha elección.

”Si la falta de asistencia persiste, considere consultar con un profesional para explorar posibles soluciones, como la designación de un administrador o la intervención de una autoridad competente para asegurar la gestión adecuada de la comunidad.”

No veo que la contratación de un administrador vaya a incrementar la asistencia a las reuniones. Y no sé a qué se refiere con “la intervención de una autoridad competente”. No hay autoridad alguna que pueda forzar la asistencia a las reuniones, puesto que ésta es voluntaria.

“Además, podría ser útil buscar asesoramiento legal para conocer las opciones disponibles, incluyendo la posibilidad de solicitar intervención judicial para forzar la convocatoria de una reunión y la elección de cargos.”

No es necesaria ninguna intervención judicial para convocar una reunión. De hecho, según se plantea en la pregunta, las reuniones se están convocando y celebrando, pero la asistencia es mínima. Y, lo dicho anteriormente, la asistencia es voluntaria. Y la falta de ella no impide el nombramiento de cargos. Si asiste un único propietario, es suficiente.

Sres. luismip y Fixin.

Lamento que mi respuesta anterior no haya sido satisfactoria. Si pueden especificar los aspectos que no fueron claros o los errores que identificó, estaré dispuesto a ajustarlos y ofrecer una explicación más clara y precisa.

Me alegrará conocer sus ideas para afrontar el tema propuesto, y sin duda las consideraré para futuras intervenciones en situaciones similares.

Cuando en una comunidad pequeña, que ha optado por prescindir de un administrador para evitar gastos adicionales, se enfrenta a la ausencia total de vecinos en las reuniones, es necesario seguir ciertos pasos para resolver la situación:

Primero, asegúrese de convocar la reunión de acuerdo con los requisitos establecidos en los estatutos de la comunidad y en la Ley de Propiedad Horizontal. La convocatoria debe realizarse con la antelación necesaria y debe incluir información clara sobre la fecha, hora y lugar para garantizar que todos los vecinos estén adecuadamente informados.

Si, a pesar de la convocatoria, no se presenta nadie, la presidenta en funciones debe elaborar un acta detallada en la que conste la ausencia de los propietarios y los resultados de la reunión. Aunque no se pueda proceder con la elección de nuevos cargos, esta acta servirá como registro de los intentos realizados y de la falta de participación.

Es importante enviar un recordatorio a todos los vecinos, destacando la necesidad de su participación en futuras reuniones. Subraye la importancia de su implicación para el buen funcionamiento de la comunidad y para evitar problemas adicionales.

Si la falta de asistencia persiste, considere consultar con un profesional para explorar posibles soluciones, como la designación de un administrador o la intervención de una autoridad competente para asegurar la gestión adecuada de la comunidad.

Además, podría ser útil buscar asesoramiento legal para conocer las opciones disponibles, incluyendo la posibilidad de solicitar intervención judicial para forzar la convocatoria de una reunión y la elección de cargos.

Si por no asistir, un propietario no pudiera ser nombrado presidente, sería muy fácil librarse de ejercer el cargo. Cómo le dice luismp, ni firma el acta el nuevo presidente, sino el que lo era al inicio de la reunión. Pero aunque tuviera que firmar el presidente entrante, el hecho de no firmar tampoco evitaría el nombramiento.