Vamos al lío, porque lo que planteas no es poca cosa. Aquí estamos en un terreno donde las leyes no siempre son blancas o negras, y el matiz manda. Esto va de sentido común, pero también de cómo se interpreta el título constitutivo y las reglas de juego que nos da la Ley de Propiedad Horizontal.
La exoneración de los locales:
Si el título constitutivo solo dice que los locales están exentos del mantenimiento del ascensor y la escalera, esa es la norma. Pero, ojo, que exonerarlos también de una derrama para bajar el ascensor a cota cero es otro cantar. Si decides excluirlos de un gasto que debería ser común, ahí estás tocando el reparto de cargas fijado en el título, y eso ya no se arregla con una votación por mayoría simple. Eso exige unanimidad. Ni más, ni menos.
Las mayorías que pide la ley:
Para aprobar la obra: Si hablamos de accesibilidad (como bajar el ascensor a cota cero), la LPH dice que basta con mayoría simple de asistentes a la junta, siempre que representen más del 51% de las cuotas de participación. Fácil, ¿no? Pero solo para aprobar la obra, nada más.
Para repartir el gasto de forma distinta: El artículo 17.2 también permite que esa misma mayoría decida cómo se distribuyen los costes, por ejemplo, según el uso o por alturas. Pero esto tiene límites: si el reparto contradice lo que dice el título constitutivo, no basta con esa mayoría. Entramos en terreno de unanimidad, porque estás pisando terreno legal más profundo.
Para exonerar a los locales: Si en el título constitutivo no están completamente exentos de cualquier gasto relacionado con el ascensor (solo del mantenimiento), exonerarlos ahora de esta derrama sería una modificación del título. Y para eso, amigo, necesitas que todos estén de acuerdo. Aquí no hay atajos ni atenuantes.
Reflexión final:
Si intentas cambiar algo tan básico como la obligación de unos vecinos a pagar lo que les corresponde, no lo puedes hacer con medias tintas. Si alguien quiere dejar fuera a los locales del pago de esta obra, tendrá que convencer a todos los propietarios. Porque, al final, las leyes están para proteger que lo que se decide no sea arbitrario ni injusto.
Esto no es cuestión de votos fáciles o mayorías descuidadas; estamos jugando con las reglas que nos igualan, aunque no siempre nos gusten.