Buenas noches.
Como el otro día surgió de nuevo el tema de la hipoteca, os pego un artículo sobre multidivisa que he encontrado por ahí, por si puede ayudaros. Es un poco antiguo, pero sigue vigente la idea central.
"¿Hipotecarse en yenes? No, gracias, mejor en multidivisas
La situación actual del mercado inmobiliario ha llevado a muchos inversores a estudiar opciones más rentables como las hipotecas en otras divisas. Sin embargo, conviene recordar que se trata de productos financieros muy avanzados y que requieren elevados conocimientos del mercado monetario
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José Julian Martín - Finanzas.com
01/12/2006 (12:14h.)
En teoría, una hipoteca en otra divisa permite beneficiarse de los bajos tipos de interés de monedas como el yen o el franco suizo así como de la fortaleza del euro frente a ellas, pero vamos a comprobarlo.
Como primer paso de nuestra investigación, hemos buscado un broker hipotecario para conocer las condiciones de uno de estos préstamos multidivisa.
Si usted es uno de esos inversores que precisa el 100% de su hipoteca, ya puede dejar de leer este artículo. Una de las primeras condiciones de este producto es que sólo financian hasta el 70% del valor de tasación.
El tipo de interés es variable, referenciado al Libor a tres meses para divisas fuera de la Unión Monetaria, diferencial constante (1,3 puntos en este caso) y con revisión trimestral.
Para empezar, buscamos el Libor a tres meses referenciado al yen a primeros de año y en fechas recientes, para lo que recurrimos a una web especializada. Así obtenemos un dato del 0,06563 para el 13 de enero de 2006 y del 0,44438 para el 13 de noviembre de 2006, suficiente para una prueba de rentabilidad.
Como primer dato comparable, no pasa inadvertido el hecho de que el Euribor el 13 de enero era del 3,25% y del 3,86% el 13 de noviembre, por lo que la hipoteca multidivisa con 1,3 de diferencial tiene un interés aproximadamente un 50% menor al estándar hipotecario (Euribor) sin diferencial.
Con el ejemplo típico de una hipoteca de 120.202 euros (20 millones de las antiguas pesetas) la primera letra de nuestra hipoteca multidivisa sería el resultante de convertir esos euros en yenes a precio de enero (138,13 unidades) lo que da un principal sin intereses de 13.603.502 yenes.
El siguiente paso es aplicar al principal la fórmula del capital compuesto con un interés del 0,06563% más un diferencial de 1,3 puntos sobre esos 13.603.502 yenes para calcular la cuota inicial. Otra opción más cómoda es utilizar un simulador de hipotecas que haga el trabajo por nosotros.
Gracias a esta herramienta online sabemos que la primera cuota a 13 de enero de 2006 sería de 79.100 yenes, que a 138,13 yenes por euro resultaría en 572,6 euros. Esta misma hipoteca en euros, con el Euribor de enero más 0,35 resultaría en una letra de 703 euros.
La misma operación a 13 de noviembre desvelaría una subida del Libor y del Euribor que ya recogerían ambas hipotecas. La hipoteca en yenes habría sufrido tres revisiones en esos diez meses y la hipoteca en euros, una. Sin embargo, la paridad euro/yen habría supuesto una ayuda adicional para la hipoteca multidivisa que se habría ´comido´ toda la subida del Libor y algo más.
Mientras que la letra de la hipoteca multidivisa sería ahora (obviando revisiones, con Libor y paridad del 13 de noviembre) de 542,4 euros, procedentes de un Libor al 0,444 más diferencial 1,3 puntos y un euro a 151,17 yenes, la letra de una hipoteca en euros sería de 742 euros, procedente de un Euribor 3,86% más el diferencial de 0,35 puntos.
¿CUÁLES SON LOS PEROS?
El primero es que hay que aprender a vivir con una hipoteca con letras variables cada mes y hacerse un especialista en todas esas variantes macroeconómicas que afectan la paridad euro/yen, como por ejemplo: inflación, movimientos de capitales, balanza comercial, expectativas de los mercados...
Sin embargo, el ´pero´ más evidente que se puede poner a la hipoteca multidivisa es el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y hagan que nuestra deuda sea mucho más cuantiosa. Porque si el yen se aprecia frente al euro, nosotros seguimos ingresando euros y pagando yenes, por lo que tendríamos que abonar más euros por los mismos yenes.
Tanto es así, que en la web
www.euroresidentes.com aconsejan directamente "recurrir a servicios profesionales muy especializados" y "fijar unas condiciones muy flexibles de salida para el cambio de divisa".
Llegados a este punto, tenemos que valorar estas condiciones flexibles, pues lo que se nos recomienda es un seguro de cambio frente a la eventual subida del yen. Esta opción, en su forma más simple, consiste en "un contrato entre una entidad financiera y un cliente mediante el cual ambas partes se comprometen mutuamente a la compra o venta de una divisa contra otra en una fecha futura y a un cambio acordado previamente", según explican en Caja España.
En Caixa Catalunya, que ofrecen estas hipotecas multidivisas, explican que "para cubrir todas las amortizaciones de la vida de un préstamo a 20 años con facturación trimestral, sería necesarias hasta 80 operaciones de seguro de cambio y a unos plazos muy poco habituales en el mercado (no se acostumbran a hacer seguros de cambio de más de un año)".
Además, añaden que "por la propia fórmula de cálculo del precio de los seguros de cambio, que se basa en el diferencial de intereses de las dos monedas implicadas, se perdería el principal aliciente de los préstamos en divisas (un tipo de interés sustancialmente más bajo) y sería preferible para el cliente contratar directamente un préstamo en euros".
La clave está, recuerdan en Caixa Catalunya, en que se trata de una hipoteca multidivisa, no de una hipoteca pura en yenes. Así, "otra cosa sería contratar un seguro de cambio o cualquier otro producto de cobertura de riesgo de cambio de los que comercializa Caixa Catalunya para cubrir una súbita subida del tipo de cambio dentro de un periodo de facturación, hasta la fecha del próximo vencimiento, donde se podrá hacer el cambio de divisa".
Dicho de otra manera, la hipoteca multidivisa abre una vía de escape a otra moneda si en tres meses el yen se dispara frente al euro e, incluso, permite asegurarse el capital comprometido en yenes durante esos tres meses.
Esta situación traslada el ´peligro´ de la hipoteca a la evolución del euro, porque sólo si el euro se desploma, la hipoteca se convertiría en un problema. Llegados a ese punto, el inversor no tendría refugio en ninguna divisa de esa cesta, pues perdería dinero en todas ellas.
Sin embargo, el ahorrador aún tendría la posibilidad de volver a una hipoteca en euros ; eso sí, con un diferencial de Euribor más 0,8 puntos, como nos explican en el broker online.
LA OPINIÓN DE LOS EXPERTOS
Ahora sólo nos queda hablar con los expertos en divisas para prever la evolución del euro frente a las principales monedas mundiales y valorar todos los datos en conjunto.
Así, Juan Luis García Alejo, director de Análisis y Gestión de Inversis Banco comenta que "es más difícil hacer una previsión a corto que a largo plazo debido a todas las variables que afectan a las divisas". Sin embargo, el experto indica que para 2007 "no son positivas las previsiones para el dólar ni para el yen".
García Alejo cree que el yen "es una divisa que debería ganar cierta atracción porque se trata de una economía con fuerte superavit por cuenta corriente" y recuerda que podría subir tipos en breve. Lo que ocurre es que también se esperan subidas en los tipos europeos y éstas serán más fuertes que en Japón. Además, sobre la divisa nipona existen presiones políticas, de ´trading´ y de confianza en su propia economía, por lo que "el euro debería estar relativamente fuerte en 2007 frente al yen".
Aunque el experto duda sobre si él mismo contrataría una hipoteca multidivisa, sí que afirma que -de tenerla- en los tres próximos meses la pagaría en yenes."
Saludos y feliz puente.