He encontrado esto, por si nos sirve de algo :
Ahora bien, para que los Tribunales nos reconozcan el derecho a cobrar una indemnización por el retraso habido en la entrega es necesario que acreditemos los daños.
Dicen los Tribunales que ‘La indemnización de daños y perjuicios, no va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento o del cumplimiento anormal del contrato, siendo preciso demostrar la existencia real y efectiva de aquellos para que dicha obligación indemnizatoria pueda ser exigible’.
Es decir, que el mero retraso no da lugar automáticamente a una indemnización salvo que dicho retraso cause daños o perjuicios al comprador, daños y perjuicios que hay que acreditar.
Daños y Perjuicios Indemnizables.
Los Tribunales han considerado indemnizables los siguientes daños y perjuicios, derivados del retraso en la entrega de la vivienda, considerando que esos gastos no habrían tenido lugar si la entrega se hubiese producido en el plazo convenido:
• Gastos ocasionados por el alquiler de otras viviendas, cumplidamente justificados mediante el Contrato de Arrendamiento y los recibos o extractos bancarios acreditativos del pago de la renta mensual.
• Gasto de Mudanzas, acreditado con factura.
• Gasto de Guardamuebles, acreditado con factura.
• Intereses legales del dinero representativo de la parte del precio que se pagó, pues no es justo que el vendedor se quede con ellos.
Daños morales
Algunos Tribunales son partidarios también de incluir entre los daños indemnizables los daños morales, si bien no es una opinión compartida por todos.
Por su interés, incluimos un extracto de la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 19 julio 2002 en un caso de retraso en la entrega, la cual viene a aconsejar que siempre se reclame la indemnización de daños morales:
‘La Sala quiere dejar constancia de que en supuestos como el enjuiciado se olvida con demasiada facilidad que los perjudicados difícilmente son por completo reparados en sus perjuicios; nadie, salvo los propios perjudicados, parece tener en cuenta la angustia, desazón, incomodidades de todo tipo que una situación como ésta generan (no disponibilidad a su tiempo de la vivienda adquirida, contactos infructuosos con la promotora, búsqueda de otra vivienda en arrendamiento, instalación de muebles en la vivienda alquilada para su posterior traslado a la adquirida, así como otros múltiples detalles del día a día que dan lugar a una sensación de frustración y desasosiego). Todas estas consecuencias no precisan más prueba que la realidad del hecho que las genera: la no entrega de la vivienda en el plazo convenio. Y ello, porque es algo notorio, propio de la experiencia de cualquier ciudadano medio que este hecho conlleva ineludiblemente las consecuencias expuestas. Hora es ya de que tales daños "morales" también les sean indemnizados a los perjudicados (siempre que los pidan, naturalmente), siquiera sea con una cantidad prudencial (ante la dificultad de su valoración); no siendo de recibo cerrar los ojos ante tal realidad dañosa e ignorar sistemáticamente tales daños y perjuicios colaterales como si no existieran.’
Retrasos no indemnizables
De todas maneras, no perdamos de vista que no todo retraso origina los efectos indemnizatorios. Sólo el retraso culpable e imputable al constructor debe ser entendido como caso de incumplimiento de la obligación. Por ello, quedan excluidos los supuestos de caso fortuito y de fuerza mayor, salvo que fuera previsto expresamente que, con ellos, también se responda. Es carga de la promotora el demostrar que el retraso se ha debido a caso fortuito o fuerza mayor.
La experiencia dice que los Tribunales no suelen admitirles muchas excusas a los vendedores. La mayoría son consideradas circunstancias que tienen que ser asumidas por los mismos. Así, a modo de ejemplo y sin pretender elaborar una lista cerrada, podemos decir que los Tribunales no consideran excusa suficiente y por lo tanto no les exonera de responsabilidad por el retraso los siguientes motivos alegados por los promotores:
• Incumplimiento de la empresa constructora o de cualquier subcontrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido,
• Tardanza del Ayuntamiento en conceder cualquier tipo de autorización o licencia administrativa.
En cambio, y también a título de ejemplo, sí han sido admitidas como causas de exoneración de responsabilidad del promotor por el retraso las siguientes:
• Modificaciones del Proyecto solicitadas por los propios clientes.
• Revisión del PGOU
• Imposibilidad de completar la Urbanización del terreno por invadir otra empresa los linderos del mismo y tener que reclamar judicialmente.
Resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda
¿Puede ser el retraso en la entrega de la vivienda causa suficiente para resolver el contrato, es decir, para exigir la devolución de las cantidades entregadas hasta ese momento más una indemnización?
En general los Tribunales responden que NO.
Sólo aceptan el retraso como causa de resolución si de los términos en los que está redactado el contrato de compraventa se desprende que la fecha pactada de entrega de la vivienda tenía un interés esencial y principal para comprador y su incumplimiento frustra totalmente las expectativas que tenía depositadas en el contrato, lo cual hay que comprobar y acreditar caso por caso.
Preparación de una posible reclamación por retraso o incluso resolución del contrato.
Es aconsejable que en cuanto se produzca el retraso en la entrega con respecto a la fecha inicialmente prevista, comunique fechacientemente al promotor-vendedor que para Vd. el plazo de entrega es esencial; que el retraso le está causando perjuicios; que no está en absoluto conforme con el retraso; le exija una explicación respecto a las causas del mismo y la determinación de cuál va a ser la fecha de entrega realmente prevista;y le exija que cumpla con sus obligaciones tal y como está cumpliendo Vd.