Atención al cliente y gastos de subrogación

Hola de nuevo,

He planteado la cuestión en el foro de la promoción de Coivisa Nuevo Parque y esto es lo que me han respondido:

"Asunto
Favor Remitente
DavidAA® Enviado
21/12/2004 16:54
Buenas tardes,

Soy un vecino de otra promoción de Coivisa (c/ Emilio Muñoz, 43). En dos o tres meses nos entregarán los pisos y tenemos muchas dudas que Coivisa no es capaz o no quiere resolver. Tal vez vuestra experiencia pueda sernos de ayuda. Por favor, ¿podrías respondernos a las siguientes preguntas?:

- Si habéis aceptado la hipoteca propuesta por Coivisa, ¿os habéis subrogado o habéis constituido una nueva hipoteca?
- En el caso de que hayáis renunciado a la hipoteca de Coivisa, ¿habéis tenido que firmar un pagaré por el valor de la hipoteca?
- ¿Coivisa os ha presionado para firmar la escritura antes de que el Ayuntamiento concediese la cédula de habitabilidad?

Muchas gracias de antemano.

Saludos.


Asunto
RE: Favor Remitente
vaneyedu® Enviado
21/12/2004 17:08
Hola,
en referencia a la primera pregunta te puedo decir que en nuestro caso fue una constitución de hipoteca y no una subrogación, pero no sé si será un caso puntual de nuestra promoción o será política general de Coivisa.

En el caso de constituir la hipoteca con otra entidad diferente a la propuesta por Coivisa efectivamente debes firmar el pagaré.

Lo de obligarte a firmar no lo sé.

Espero haberte ayudado en algo.

Saludos."

Me temo que al final no va a existir la posibilidad de subrogación aunque el contrato privado diga lo contrario. En el mío, en concreto, pone lo siguiente: "cantidad que abonará la parte Compradora a la Sociedad Vendedora (...) mediante la subrogación por este importe de un Préstamo Hipotecario que le concederá una entidad de crédito." ¿En el vuestro pone lo mismo?

Saludos.

Hola a todos,

Esto es lo que he podido averiguar durante estos días sobre algunas de las cuestiones más comentadas en el foro:

- Sí va a existir la posibilidad de subrogarnos a la hipoteca de Coivisa. Aunque Coivisa no solicita préstamos a los bancos para financiar sus obras, para no estar en desventaja frente a sus competidoras, antes de entregar una promoción, contrata una hipoteca con una entidad que varía en cada caso y le da la posibilidad a los compradores de subrogarse ya que la subrogación está exenta de impuestos y, por tanto, supone un ahorro de gastos para el comprador. Esto me lo ha confirmado una persona que conoce perfectamente el negocio inmobiliario. Sin embargo, el jueves pasado Coivisa aún no había firmado la hipoteca con la Caixa (confirmado por la propia entidad), con lo cual no sé de donde han sacado las condiciones que nos han enviado. Cuando solicitamos más información a Coivisa sobre la hipoteca (detalle de gastos, cuadro de amortizaciones, requisitos de contratación, etc.), no pueden dárnosla porque no la tienen. Sencillamente, la hipoteca aún no está cerrada. Yo he ido a una oficina de la Caixa y les he dejado una fotocopia de la carta. En cuanto Coivisa firme la hipoteca, me avisarán.

- Es cierto que la hipoteca de La Caixa no es un préstamo hipotecario al uso y, por tanto, no se puede trasladar a otro banco. Podéis informaros en cualquier oficina de la entidad. Esto es en teoría. Creo que existe algún truco para hacerlo con unos gastos razonables pero no sé cuál es. Si tenéis algún amigo o familiar en La Caixa o Caja Madrid (también tienen un producto similar) preguntadle.

- Las condiciones que figuran en la carta son mejores que las condiciones estándar que ofrece La Caixa a sus clientes que son algo elevadas: euribor + 0,75.

- En caso de no subrogación, los gastos serían los siguientes:
o Gastos de compra-venta:
 ; Registro de la propiedad
 ; Notaría
 ; Gestoría
 ; IVA
 ; Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: 1% del precio de compra del piso.
o Gastos de constitución de la hipoteca
 ; Verificación registral
 ; Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: es el 1,0% y se calcula sobre el importe de la Responsabilidad Hipotecaria de la hipoteca. Este suele oscilar, dependiendo del banco, entre el 150% y el 230% del importe del préstamo y se calcula sumando al principal del préstamo un porcentaje de éste en concepto de intereses, costas y gastos.
 ; Tasación
 ; Registro de la Propiedad
 ; Notaría
 ; Gestoría

- En caso de subrogación, los gastos de compra-venta serían los mismos, pero en lugar de los gastos de constitución de la nueva hipoteca tendríamos los gastos de subrogación de la hipoteca creada por la promotora. La subrogación está exenta de impuestos, por tanto, no habría que pagar el IAJD y, en cambio, sí habría que pagar la comisión de subrogación deudor (0,15% del importe del préstamo según las condiciones de la carta).

Espero que os sea útil la información.

Un saludo.

Hola a todos,
hoy hemos hablado nosotros con Coivisa, quien nos ha atendido (no era Alcalá), nos ha dicho que hay subrogacíón y se paga el 0,15% que indica la carta y que para cualquier otra cosa, cualquier oficina de La Caixa puede dar explicaciones de la hipoteca porque, según él, las condiciones son las mismas que las que se ofrecen a cualquier cliente que quiera la "Hipoteca/Crédito Abierto" eso si, salvo el diferencial de la cuota, y los gastos de gestoria y tasación que efectivamente parece que no pagamos.
Si pasaís por una Caixa se aclarará todo. Nosotros lo haremos, aunque nuestra intención es trabajar con otro banco.
Por otro lado, nos confirmó que en caso de no acogerse a la oferta de la caixa hay que firmar pagarés, que quedarán en depósito y se romperán en el momento de firmar la compra-venta. En caso de no conseguir otra hipoteca, ejecutan los pagarés y el coste de los timbres.
Igualmente, parece que no estarán en condiciones de entregar cédula de habitabilidad a tiempo, según ellos pasa a menudo y se puede entregar la vivienda sin ella porque basta con pasar la inspección del ayto. válida para el conjunto del edificio. Pero ojo, muchos bancos no dan hipoteca sin la cédula de habitabilidad y contratar la luz, gas, etc tampoco se puede. Mientras nadie nos convenza de otra cosa, nuestra idea es no firmar la compra-venta sin cédula de habitabilidad, aunque implique un mes o dos más de retraso.

Un saludo a todos y en especial a Eva y Quique, nos metimos en esto estando también en Alemania y sabemos el peñazo que puede ser estar lejos y que os toreen.

Hola Eva.

Bueno, no os agobieis con la hipoteca. Tenéis una preconcedida si aceptais la de La Caixa. No os preocupéis por eso. Lo único es que la hipoteca será nueva, y tendréis, bueno, tendremos que pagar los impuestos correspondientes: IAJD de la escritura de la hipoteca y de la compraventa.

Pero para precisar, no os subrogais a una hipoteca que ya existe y que tiene Coivisa, sino que aceptáis la hipoteca que Coivisa ha negociado para vosotros con La Caixa.

Bueno, por lo menos esto es lo que siempre nos ha contado el departamento de ventas de Coivisa. En cualquier caso, preguntadselo directamente a Coivisa. Nosotros es que no queremos su hipoteca en ningún caso, porque hay bancos que dan hipotecas mejores, así que tampoco nos hemos preocupado mucho. Lo que sí tenemos claro es que no hay ningún gasto derivado de ninguna subrogación o cancelación de hipoteca previa, y en cualquier caso, si existieran estos gastos correrían a cargo de Coivisa (por Ley).

Hola DavidAA, bienvenido!

Siento darte una mala noticia, pero no hay subrogación ninguna. Coivisa no ha precisado de financiación para construir. Es decir, no hay actualmente ninguna hipoteca sobre la obra.

Lo habitual con otras promotoras es lo que tú comentas, la promotora pide un préstamo hipotecario sobre la obra (pagando los gastos de constitución correspondientes) y luego ofrecen la opción de subrogarte la hipoteca por el capital pendiente.

En nuestro caso NO ES ASÍ. Coivisa ha negociado con La Caixa unas determinadas condiciones, y nosotros decidimos si aceptamos o no. Pero tanto si decides escoger la de La Caixa como si no, te va a tocar pagar el correspondiente IAJD de la escritura de la hipoteca (1,5% de la cantidad que solicites) y los honorarios del notario, que serán proporcionales al importe de la hipoteca y al importe del valor de venta. Lo único que sí te ahorras si escoges la de La Caixa es el dinero de la gestoría, tasación y comprobación en el registro (a ojo, unos 600 euros en total).

Un saludo.