Mirad lo que he sacado del foro general. Es un mensaje que creo que puede disipar muchas dudas.
Espero que a su autor "Randy" no le moleste que lo haya traido aquí. Ahí va:
"En primer lugar, le agradezco su crítica y pido disculpas si mis afirmaciones contuviesen inexactitudes que pudieran inducir a equívocos. Ruego a quienes las lean que sigan su ejemplo, para de esta forma llegar a dar entre todos respuestas precisas que sean útiles para los futuros vecinos, dentro del espíritu de ayuda mutua que anima estos foros.
La pregunta original era: ¿La hipoteca no puede exceder del 80% en ningún caso?
Supongamos que ese 80% lo es del precio máximo de venta (VPP) o del valor de tasación (vivienda libre ; pero no trataremos este tipo). Independientemente del tipo de vivienda y en la práctica, el capital del préstamo hipotecario concedido al comprador puede exceder de ese porcentaje en algunos casos.
En el caso de VPP, el promotor puede optar por solicitar financiación cualificada (tras la solicitud de calificación provisional), o bien financiar la obra mediante un préstamo libre. En ambos casos existirán unas determinadas condiciones de subrogación para el comprador. Si la financiación al promotor es cualificada -y aun siendo libre, en determinados supuestos- el comprador puede obtener préstamo cualificado (subrogándose en el primer caso y solicitándolo directamente en el segundo, aunque en todo caso hay que cumplir ciertas condiciones), sobre cuya duración e importe no se pueden establecer modificaciones, por contar con condiciones económicas muy ventajosas (bajo interés, veinte años de duración típicamente).
Así pues, si el préstamo del comprador es cualificado, su capital no puede exceder del 80% del precio máximo de venta fijado para la VPP.
Ahora bien, si el préstamo concedido al promotor de la VPP es libre, y el comprador se subroga en él, este es susceptible de una ampliación de capital según las condiciones de subrogación que se pacten, pudiendo ser dicho capital superior al 80% del precio máximo de venta de la VPP, y pudiendo incluir los gastos de escrituración y el IVA de la hipoteca, si tuvieren cabida y así se concertara. Esto debe de ser bastante común en las cooperativas, donde es muy difícil que Vd. no acabe pagando bastante más dinero del que cuesta la vivienda, aunque sea VPP. Ejemplos de esta situación son el de osiris y el mío propio.
He leído mensajes que preguntan cómo se puede llegar a pagar más que lo que cuesta legalmente la VPP en las cooperativas. Bien, la cooperativa es una sociedad que trata de sacar adelante una promoción desde el principio hasta el final, durante un largo -e indefinido- período de tiempo, en el cual pueden acontecer todo tipo de sucesos e imprevistos. El precio máximo legal se actualiza cada cierto tiempo, aunque su valor vigente afecta a una promoción desde el momento de obtener su calificación provisional hasta su adjudicación, sin variar. Durante este tiempo:
- Las normativas municipales, del IVIMA o de otros organismos pueden obligar a bajar los cimientos a mayor profundidad, impermeabilizar techos de garajes y puertas de trasteros, cambiar fábrica de ladrillo por reja, modificar elementos, etc.
- Las licencias se pueden retrasar, incrementando los costes.
- El coste de urbanización puede verse incrementado (parques, reubicación de acometidas de suministros, etc.)
- El constructor puede solicitar desviaciones del precio de obra certificada (es decir, lo que todos entendemos por subida, que es lo más frecuente, y que o bien se acepta, o bien no se acepta y muy probablemente se detiene la obra, cosa esta poco aconsejable).
Todos estos imprevistos deberán ser financiados por los socios, bien mediante aportaciones para hacer frente al coste de la vivienda, o bien mediante aportaciones al capital social, y al final causarán una desviación notable entre el precio máximo legal y la aportación que ha tenido que desembolsar el socio. En resumen, una cooperativa es una suerte de empresa, y aparte del pago de la vivienda, tendrá que afrontar otros gastos para lograr la realización de la promoción.
Respecto a que sea más aconsejable la subrogación, son muchos los factores a estudiar a la hora de decidir qué préstamo hipotecario escoger. Los gastos de cancelación y apertura de uno nuevo pueden ser elevados, pero lo mejor es calcularlos y compararlos con las condiciones del nuevo préstamo, que pueden ser en suma más atractivas (también es recomendable comparar la simulación de vida de uno y otro créditos). Entre estas condiciones tenemos, por ejemplo:
- El tipo y el período iniciales.
- El diferencial y la T.A.E.
- La comisión de apertura (y su valor mínimo).
- La comisión de amortización parcial (y su valor mínimo y condiciones).
- Las comisiones de cancelación, subrogación y cambio de condiciones.
- El importe y el plazo máximos.
- Las domiciliaciones de nóminas, recibos, tarjetas y seguros de hogar y vida necesarios.
Otro mensaje habla de mejoras. Las mejoras o sustituciones de calidades no están prohibidas en VPP, siempre que no se supere el precio máximo de adjudicación.
Y para terminar, el tratamiento fiscal del dinero de "exceso" (el que Vd. paga de más respecto al máximo legal en su cooperativa) es como sigue:
- Si se ha pagado con IVA, puede incluirse en la declaración de IRPF como inversión en vivienda habitual. Tengo referencias de personas bien informadas en la Agencia Tributaria cuyas cooperativas les han exigido aportaciones al capital social (que en teoría no dan derecho a desgravación), pero que por haber sido exigidas con su correspondiente IVA, han podido incluirlas en su declaración (debido a cierto contencioso de competencias existente, creo recordar).
- Si la cooperativa no cobra ni declara el IVA de esas cantidades, entonces no pueden incluirse en la declaración de IRPF.
Lo que no puede suceder es que la cooperativa no cobre ni declare el IVA de ese dinero y Vd. lo incluya en su declaración. Es decir, si la cooperativa cobra y declara el IVA, el socio puede declararlo también, y en caso contrario, ninguno de los dos puede hacerlo.
Una última y pequeña aclaración: cuando Vd. compra la vivienda, en realidad esta no tiene carga hipotecaria como tal vivienda ; la carga pesa sobre el solar y la obra en construcción hasta la individualización jurídica de la vivienda. Esta financiación hipotecaria se emplea para adquirir los terrenos y construir la vivienda, así como para el pago de honorarios y licencias".