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fyc
09/08/2004 19:04

Subrogación

1.955 lecturas | 26 respuestas
Hola a tod@s

sabeis si estamos obligados a subrogarnos con caja españa?
si no lo hacemos, quién tendría que pagar los gastos de cancelación geprolar o nosotros?
Saludos.
 
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nacho2873
20/06/2005 20:36
Hola, creo que estas algo confundidos con los impuestos.

El iva es el 7% y se paga sobre el valor de compra de la vivienda, hagas o no hagas hipoteca.

La hipoteca lleva otro impuesto que es el de actos juridicos documentados (IAJD) que es del 1% sobre el valor de subasta de la misma.

Ej. Hipoteca de 100.000 Euros --- paga 1800 Euros de IAJD

La formula de calculo aproximada es:

Importe de hipoteca x 1,8 x 1% = Importe a pagar.

Saludos,
PD. Como norma general en todos los bancos, el seguro de vida y el de vivienda son obligatorios, el de vivienda ademas es obligatorio por ley.
 
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Joson
28/05/2005 19:17
Hola TGA ; la verdad es que esto de la hipoteca es todo echar numeros y ver que te sale mejor.
Por el tema del IVA, te va a dar igual que la hipoteca la hagas en un banco que en otro, porque al fin y al cabo el IVA va a ser un porcentaje sobre el dinero que pidas.
Con lo que tienes que contar es con el tipo de interes y condiciones que te ofrece la entidad, porque los gastos al fin y al cabo van a ser similiares en un banco u otro (tasacion, gestoria, notaria, registro...)
Por cierto, cual es la constructora?
Saludos
 
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tga
28/05/2005 11:57
Hola a todos, he estado leyendo todos los mensajes y no consigo aclararme, si yo tengo en el piso que me entregaran proximamente una hipoteca muy bajita, de 130000 euros y la quiero ampliar, ¿me interesa cambiar de banco? o ¿ampliando la hipoteca me saldría mejor seguir con el mismo? Por que hechando cuentas, si el iva de la hipoteca ahora es de unos 9000 euros si la hago con otro banco y pido unos 200000 euros (que es lo que queremos pedir) y constituimos una nueva hipoteca el iva y demás gastos quizás nos subirían un montón, a pesar de que el otro banco no tendría comisión de apertura, y según nos han dicho no nos van a cobrar la comisión de cancelación.
Por cierto la constructora no es grepolar.
 
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crisaple
26/05/2005 12:32
fyc, para cubrirte mejor las espaldas dejalo todo siempre por escrito, que esta gente es de las de donde dije digo digo diego y luego pasa lo que pasa... todo por escrito y así es como se lleva la razón por delante.

un saludillo,
 
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fyc
26/05/2005 12:10
Hola a todos, ¿a los de caja españa también hay que
avisarles por escrito de que no te vas a subrogar o con que vayamos allí y se lo digamos ya vale?

Saludos
 
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fyc
08/05/2005 14:35
Yo si tengo una hoja donde aparece lo del 3.5 pero es en la que nos dio geprolar hace ya tiempo, en la que nos ha dado caja españa ahora no aparece, es más, cambian algunas cosas, y omiten otras, está todo muy resumido. Anda que no son listos, de cuanto menos nos enteremos mejor. Todavia no he conseguido hablar con el director, siempre que voy no está, y la tía que hay allí no tiene ni idea de nada, cada vez dice una cosa, la ultima vez me dijo que los gastos eran "lo normal" un 10%!!! del importe de la hipoteca... vamos un cachondeo... cada vez tenemos más claro que lo haremos con Patagon, de momento es de las mejores que hemos encontrado
 
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naza
08/05/2005 12:03
HOla a todos:

No entiendo nada. Cuando estuve en Caja España me dieron una hoja con las condiciones de la hipoteca pero en ningún sitio pone nada de que haya un mínimo del 3,5.
sólo aparece los del euribor +o,5 los primeros seis meses y euribor + 0,95 y las bonificaciones.
Os han dado a vosotros más información, porque a mi ni siqiera me han ddo información sonre el seguro del hogar , también omitieron que no es sufieciente con que utilices las tarjetas , tienes un mínimo al año para poder bonificarte .
Y todo igual que no tienen datosd que ya me lo dirán.
La verdad es que me estoy cansando un poco del banco. y si esto es cierto más. Cuando me lo van a decir cuando vaya a firmar?

Alguien puede decirme cuales son los gastos si nos subrogamos con Caja ESpaña, la cancelacion registral la tenemos que pagar? La verdad es que estoy bastante perdida en estos temas , tenía pensado subrogarme a Caja ESpaña pero me están cansando bastante.
muchas gracias
 
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nacho2873
06/05/2005 17:49
Por partes:
Durante los 6 primeros meses hay un interes pactado que es el que es y no aplica el mínimo. (Ej. los 6 primeros meses el 2.7 y luego.....) entonces los 6 primeros meses es el 2.7, el minimo empieza despues y es para el resto de vida del prestamo 25 o 30 años o lo que sea.

Respecto a la cancelación de hipoteca, no pagueis ni una peseta de nada, es ilegal ellos lo saben y ante denuncia se hechan para atras.
La Omic ya esta tramitando las mismas. Respecto a la cancelación bancaria me apostaria la cabeza a que NO HAY, ES CERO, porq la constructora como sabe que es ilegal, si alguien les denunciaba les tocaría pagarlo a ellos.

IMPÒRTANTE: Comunicar por escrito y acuse de recibo (buro-fax o hoja de reclamacion de la constructora), vuestra TOTAL negativa a haceros cargo de ningun gasto de cancelación de hipoteca porque es totalmente ilegal y así se recoge en el RD.515/1989 del 21 de abril en su articulo 10 (BUSCARLO POR INTERNET - BUSCADOR: 515/1989)y en la LEY 26/1984 DE DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES.

SALUDOS.
 
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fyc
06/05/2005 16:14
supongo que la cancelación registral serán más o menos 700-800€, otra cosa sería la bancaria que seguramente será un 1% del importe de la hipoteca. No sé si Geprolar pretende que pagemos también esta última, que en nuestro caso sería de 1600€, ya me pareceria muuuuy fuerte...
Los que no habeis firmado, por favor contestarnos a esta duda
 
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S
Son_y_Rg
04/05/2005 17:41
Buenas:
Entendemos que si hay un minimo del 3,5 a día de hoy no interesa utilizar la domiciliacion de nomina ni la contratacion de seguros y demas servicios con ellos dado que Euribor mas 0,9 no llega al 3,25 y lo mismo ocurrirá con ese periodo inicial de 6 meses siempre pagaremos el 3,5, al menos hasta que suban los tipos por encima del 2,5.

Saludos.



 
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N
nacho2873
04/05/2005 16:45
Os intento contestar por partes:
Lo del mínimo 3.5 quiere decir que por mucho que bajen los intereses (ej. Euribor +0.75= 2.5) vais a pagar el 3.5 ; y que por mucho que suban (ej. Euribor + 0.75 = 17) vais a pagar el 12.5. Sobre si es mucho o poco realizar vuestros calculos, muchas entidades tienen mínimo y NO te enteras hasta que firmas.

Geprolar quiere que se pague la cancelación registral, que creo que es (no estoy seguro) el 1% del importe que ella tienen de hipoteca (ej. hipoteca de 180.000 eu. paga de impuestos unos 1800 Euros.)

Cancelación con el banco me imagino QUE NO HAY , ya que se habra guardado las espaldas negociandolo con el banco, por tanto que no venda la moto y que lo pague todo que es lo que dice la ley.
 
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nacho2873
30/04/2005 00:12
Yo compre un chalet. La hipoteca de Geprolar es con Ibercaja. Yo he tramitado la hipoteca con Caja España pero por "internet" .
Me ha costado 360 Euros la tasacion o algo asi. Tasaron el chalete en 325.000 Eu.
La comision de apertura y estudio es CERO.
El interes Euribor + 0.38 (de momento el mejor que he visto). Sin comisiones por amortizacion-cancelacion.
Y.... como en todos los sitios tienes que domiciliar nomina, seguros, tarjetas,... yo hice cuentas y ahorro mucha pasta.

Por cierto lo que pidas tiene que ser aprox. el 75-80 % de la tasación maximo, por tanto si te tasan en 320.000, te dan hasta 240.000 y hasta 30 años.

Al que le interese www.cajaespana.es, que cada uno haga sus cuentas.
 
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nacho2873
29/04/2005 16:24
Creo que lo de Caja España esta bien (por lo menos en tipo de interes) no se de el resto, si es como tu cuentas. Ya que lo que te piden ellos TE LO PIDEN TODOS.
 
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azaria
29/04/2005 08:46
Hola convecinos.
He estado leyendo todos los mensajes que hay con respecto a esto de la subrogación de la hipoteca y lo que me estoy planteando es si realmente vale la pena cambiar de banco. Yo todavía no he echado números porque soy de los pisos y tengo un poquito más de tiempo, pero de verdad te ahorras tanto contratando la hipoteca en otro banco?
Ya sé que Caja España después de los 6 primeros meses te pone euribor+0,90 que es una pasada, pero cambiando la nómina y haciendo el seguro obligatorio y tal al final consigues un 0,45 o 0,50 que es lo mismo que te dan otros. Y todo ello sin costar gastos de tasación, de trámites, los impuestos del crédito, la solicitud de días libres en el trabajo para poder tramitar toda la documentación...

No estoy diciendo que haya callarse y aguantarse porque los abusos hay que cortarlos, pero sí me gustaría que los que estais en ello nos dijeseis si realmente vale la pena todo esto o al final la diferencia va a ser mínima.

Muchas gracias.
Salud.
 
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nacho2873
28/04/2005 21:57
Si tras todos estos jaleos no os queda otra solución que firmar la subrogación (por lo que sea) yo os aconsejo que el día de la firma le digais al notario que ya que teneis que firmar que conste en un acta (vale 4 duros) que lo haceis presionados por la empresa, la premura de tiempo y que os reservais el derecho de tomar las medidas legales que considereis oportunas.
El notario es un fedatario publico, " en teoría independiente" y que sabe perfectamente que eso es ILEGAL, PERO INTENTARA NO MOJARSE (POR SI A EL LE SALPICA) ya que procurará no ponerse en contra de la empresa que es la que le lleva el negocio, y ya dice el refran de No muerdas la mano que te da de comer.
Por si no lo sabeis la ley obliga al NOTARIO a poner a disposición del cliente (para su atenta lectura y aclaración, de forma totalmente gratuita) las escrituras a firmar 3 DIAS ANTES de su firma, para ello solo hay que concertar cita.
Por cierto esta bien lo del Buro-fax, cuesta unos 20 Euros y se realiza en correos. Tambien puedes acercarte a la caseta de obra o a la oficina de Geprolar en Madrid y cubrir una hoja de reclamaciones (es obligatorio que las tengan), esto y toda la documentación que tengas lo llevas a la Omic de Azuqueca (se portan muy bien y ya saben de que va el tema) Y NO CUESTA NADA, se inicia un expediente administrativo y es de oficio. En cuento se junten varios expedientes las sanciones mínimas a la empresa van desde los 3000 Euros en adelante, hasta el cierre de la misma. Guardar las factura de todos los gastos y trastornos que se os originen, de reclamar se reclama hasta el más mínimo gasto. La cosa va con todo el lote.
Si os puedo ayudar en algo más ya me direis. Suerte.
 
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sillu
28/04/2005 13:14
Hola de nuevo. Efectivamente tiempo para avisar que no te subrogas no tienes, al único que le tienes que decir que no es a los de Ibercaja o Caja España (dependiendo Piso o chalet). Las personas que yo conozco de la promoción que tenían ese papel de Geprolar en el que les reconocía que se hacian cargo de los gastos, a día de hoy todavía no han podido firmar ya que se están negando en rotundo a modificar las escrituras !! unos sinverguenzas !!. En el burofax simplemente les das un plazo de contestación, algo como "si en el plazo de X días no contestan doy por hecho el patatín, patatán". Un saludo
 
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F
fyc
28/04/2005 00:25
Gracias, ya tenemos las cosas un poco más claras, ahora es cuestión de echar cuentas y ver que nos conviene más.
Sillu, ¿como funciona lo del burofax con fecha de contestación? es que no lo he entendido bien, ¿si no te contestan es que no piensan hacerse cargo de los gastos?
 
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N
nacho2873
27/04/2005 16:37
El problema que teneis es el tiempo, ya que necesitais la vivienda y ellos lo saben.
Montar una operación nueva (hipoteca) lleva unos tramtes aproximados de 2-3 semanas ya que requiere un estudio previo de tasación (es la clave de la operacion), cuanto necesitas, a cuanto tiempo. Si lo que necesitas esta dentro del importe de la tasación no suele haber problemas. Mi tasacion me costo 360 Euros y me tasaron el chalet en 320.000 Eu.
Por otra parte ten en cuenta que cuando vas a la notaria vas a firmar 2 escrituras:
- Escritura de compraventa.- De la que vas a pagar notario, Actos Jurid. Documentados (1%del valor de compra declarado) y registro.

- Escritura de hipoteca o subrogación: Según lo que tu veas, la diferencia es que la de subrogación es más barata en notaria y no paga impuestos (actos juridicos documentados 1% del 1.8ximporte de hipoteca). Si amplias la hipoteca a la que te subrogas pagas impuestos por el importe ampliado.

------ Otro tema, un banco es un negocio y esta para ganar dinero, por tanto, vayas donde vayas te van a exigir: nominas, seguros, tarjetas,....
Eso es lo que tu tienes que negociar a cambio de todo eso que te den buenas condiciones, el tema es complejo y no es para hablarlo por mensajes.
Yo te puedo aclarar preguntas concretas pero no puedo hablar de los muchos recobecos que hay.
DETALLE IMPORTANTE: No fiarse del tipo de interes solamente Ej. euribor+0.60 , Preguntar si hay banda mínima porque si la hay y es por ej. del 4% quiere decir que Eu. + 0.60 = 2.95 , pero como el minimo es 4, te aplican el 4.

En lo que respecta a plazos de avisar no existen, ten en cuenta que con que tu les digas que no quieres esa hipoteca, es suficiente, pero en el momento de la firma tienes que llevar ya la tuya.
Se de gente que les aviso de que no la queria y el problema surgio el dia de la firma con los gastos de cancelacion de la hipoteca de Geprolar.
Le dijeron al notario que levantase acta de lo que ocurrio ese dia y simplemente no firmaron.
Geprolar ya les llamo para decir que pagaba ella esos gastos.
No se si esto te aclara algo. Si necesitas mas cosas me lo dices.
 
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S
sillu
27/04/2005 16:30
Efectivamente la clausula es abusiva, yo firme ayer, pero os cuento mi experiencia. Los chalets tienen hipoteca con ibercaja. A mi no me gustaba, por lo que busqué otra, cerramos fecha de firma, a la hora de hablar con ellos, geprolar, para tema de cheques, me dicen que en la provisión de fondos los gastos de cancelación registral de la hipoteca lo tengo que pagar yo. Les digo que no estoy de acuerdo y de muy malas maneras me dicen que es política de la empresa, llegamos a la firma, no firmamos ya que no estabamos de acuerdo. Conclusión la claúsula es abusiva pero meterte en juicios va a costarte más dinero y estamos hablando de 600 a 700 €. Yo os recomiendo, yo lo hice, es mandarles un burofax con fecha de contestación en la que ellos se hagan cargo de esos gastos desde el principio y si no contestan iros a la OCU. Nosotros por no hacer esto y no informarnos bien hemos tenido que provisionar 1200 euros que luego nos devolveran unos 600. Aún así, nuestra hipoteca nos sale mejor que las de Ibercaja
 
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fyc
27/04/2005 01:20
Hola Nacho y bienvenido al foro. A ver si entre todos nos podemos ayudar.
Sabemos que no estamos obligados a pagar los gastos de cancelación, pero no como tenemos que actuar exactamente.
He leído en otros mensajes que no firmaron las escrituras, pero es que a nosotros no nos queda otra porque tenemos que irnos a vivir inmediatamente allí (ya que hemos vendido nuestro actual piso) y no podemos retrasar la firma. Tampoco sé si una vez firmadas las ecrituras se puede denunciar para que te devuelvan el dinero que te han obligado a pagar. Me imagino que habrá que dejar constancia de alguna manera, cuando firmas, de que no estás conforme con pagar esos gastos, pero que firmas porque necesitas la vivienda.
Cuando fuimos a Caja España nos dijeron que teniamos que aceptar la hipoteca tal y como está, si posteriormente queríamos cambiar algo (ya fuera plazo, cantidad, condiciones, etc.) teníamos que hacer una novación, con una comisión del 1%, por eso pensamos hacerlo directamente con otro banco, ya que a pesar de los gastos iniciales, creemos que a largo plazo nos compensa. No sé como lo verás tú que trabajas en esto, a lo mejor nos puedes
ayudar a aclararnos un poco.
¿Sabes con cuánto tiempo hay que avisar de que no te vas a subrogar? supongo que habrá que hacerlo con un burofax como tu comentas.
Gracias y saludos.
 
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nacho2873
26/04/2005 22:08
Hola yo trabajo en una entidad financiera. Sepas que no estas obligado para nada, aunque lo tengas firmado y requetefirmado (es una clausula abusiva y no tiene efecto). La constructora es la que tiene que correr con todos los gastos.
Otra cosa es que te interese la subrogación porque te ahorras mucho dinero sobre todo de impuestos porq ya los pago el constructor al realizar la hipoteca. Si tienes alguna duda y te puedo ayudar (ya que no lo se todo) ya sabes...
 
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nacho2873
26/04/2005 16:58
La principal baza que tienen los bancos para que la gente se subrogue es que la hipoteca debe liquidar impuestos y si coges la del constructor ya los pago el constructor, y ademas te ahorras la tasacion.
Ejemplo:
- Una tasacion de una vivienda cuyo valor es de - 300.000 Euros cuesta unos 240 Euros.
- Los impuestos son el 1% del valor de subasta esto es (180% de lo que solicitas de hipoteca), si son 180.000 Euros, de impuestos pagas : 3240 Euros
- Tb. hay que tener en cuenta que la escritura es mas barata: otros 200 Euros.
--- total ahorro: 3680 Euros.

Cada uno que haga sus cuentas.
 
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fyc
10/08/2004 16:49
ah! se me ha olvidado poner una dirección que tiene información muy útil sobre el proceso de compra, hipoteca etc.

http://www.tucasa.jccm.es
 
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fyc
10/08/2004 16:29
Hola, he estado buscando en internet información sobre el tema y esto es lo que he encontrado:

• Subrogación en la hipoteca de constructor
Si está a punto de comprarse una vivienda, le conviene saber que, de acuerdo con la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, la práctica, frecuente en la compraventa de pisos nuevos, de imponer al comprador la subrogación en el préstamo hipotecario que tiene concedido el promotor para la construcción de viviendas, es abusiva. La definición de ´condiciones generales abusivas´ figura en la Ley 26/84, de 19 de julio, General Para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Son también abusivas las cláusulas del contrato de compraventa que impongan el pago de los gastos de cancelación del préstamo, tanto si se quiere pagar al contado como si se opta por la contratación, con otra entidad financiera. Existe jurisprudencia reciente que confirma esta afirmación.


Está claro que no nos pueden obligar aunque seguro que lo intentarán.
También he visto varias hipotecas en internet que parece que están muy bien, además no cobran comisión de apertura.

Saludos.
 
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M
MYS
09/08/2004 22:17
Buenas noches a todos.

No estamos obligados a subrogarnos con la hipoteca de la promotora. Puedes buscar la entidad que quieras y contratar la hipoteca que te guste. Los gastos de cancelación de la hipoteca los paga Geprolar ya que tiene obligación de ello.
El problema puede venir cuando quieras contratar una nueva hipoteca, pq puedes tener gastos de estudio o de apertura, pero aún así es posible q te salga mejor que la de Caja España.

Saludos.
 
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E
eyj1710
09/08/2004 20:47
Hola, respecto a tu pregunta yo creo que si, y si no lo hacemos tenemos una penalización de 1%, asi que lo más seguro que tengamos que aguantarnos con caja españa, porque lo que te vas ahorrar por un lado lo vas a soltar por el otro.

Un saludo
 
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Fin del hilo
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