Todo lo que dices es correcto pero intentaré dar mi punto de vista sin ánimo de polemizar y además esto no está escrito en ninguna ley...por lo que la opinión es lo que cuenta.
Chao amigetes...
biscone dijo:
Hola:
Yo he estudiado el tema de la HMD bastante, y efectivamente tiene un riesgo asociado que no tiene una hipoteca en euros, este es el comportamiento del tipo de cambio euro/divisa elegida a medio/largo plazo, aunque, para ser realista este riesgo puede ser tanto negativo como positivo.
De acuerdo
[/quote>Si la divisa se aprecia con respecto al euro tendremos dos consecuencias, por un lado la cuota, que en la divisa es igual todos los meses, al convertirla en euros se elevara, pero este efecto, dado los diferenciales de tipos que hay, seria practicamente despreciable.[/quote>
Aquí no estoy de acuerdo. El mercado de divisas es uno de los mercados mas complicados de analizar debido a su volatilidad sin que haya un fundamento predecible. Otra cosa muy importante del mercado de divisas es que no te deja pensar ya que no cierra. Me explico, puedes estar durmiendo y estar hundiendote en la misera y no tener capacidad de reacción (no sé si hay alguien que operen en el mercado de divisas pero yo no me suelo ir a dormir con una posición abierta en divisas).
[/quote>El problema (siempre que se mire a corto plazo y no haya una depreciacion salvaje del euro)vendria por el lado de la deuda que tienes con el banco (lo que conocemos en los prestamos como el principal) si la divisa se aprecia un 5% tu deuda en euros se aprecia un 5%.
Este razonamiento funciona igual si lo que se aprecia es el euro con respecto a la divisa, la cuota bajaria y la deuda tambien.
Ahora bien, todo este razonamiento sobre el riesgo que se corre nos lo hacemos siempre pensando en cambiar en algún momento la hipoteca a euros, si nuesto planteamiento es terminar la hipoteca en divisas, es decir, no hacer nada durante toda la vida del prestamo, el riesgo de pagar mas que en euros es despreciable (salvo ya digo que haya una debacle monetaria en la zona euro y este se devaluara de una forma atroz).[/quote>
Estoy de acuerdo en que el riesgo está el capital pendiente pero no estoy de acuero decir que en 30 años el efecto será depreciable. No hace falta ningún debacle para que se aprecie la moneda....piensa Euro Vs Dólar!!![/quote>
Por otro lado si realizaramos este planteamiento de llevar el credito a su vencimiento natural, la elevación de los tipos de referencia de la divisa deberian ser muy altos para que nos dejara de ser rentable (pensemos por ejemplo en el JPY (yenes)) que vienen teniendo un tipo del 1% o inferior deberia elevarse un 500% para llegar a los niveles actuales del euribor.[/quote>
No solo debes fijarte en los tipo del país que formalices la hipoteca....te tienes que fijar en el diferencial!!! es decir, que baje los tipos el BCE tb te dice algo...[/quote>
Por otro lado, dependiendo del banco logicamente, se introducen unas clausulas de seguridad para evitar que nos podamos arruinar con estas variaciones de tipos de cambio, por ejemplo uno de los que he consultado, si la variación de tipo de cambio supera un 10% automaticamente te cambian la hipoteca a euros. [/quote>
Ese seguro estaría bien, pero lo que he dixo en algún otro post....debes saber asumir una pérdida y obviamente para hacer un analisis correcto necesitamos que nos digas cuanto cuesta ese seguro!!!
[/quote>Otra de las ventajas que suelen darte con estas HMD es que cada X tiempo (pocos meses) puedes cambiar el importe total de la hipoteca de divisa (con su consecuente cambio de tipo de interes) por si queremos realizar alguna maniobra defensiva con respecto a tendencias "perniciosas" de los tipos que juegen en nuestra contra. [/quote>
Esto vale dinero...creo que un 2% del capital pendiente por lo que tb debe ser tenido en cuenta y otra cosa, no te permiten cambiarlo el dia que tu quieras sino que tienes que esperar 3 meses.
[/quote>Tambien hay que investigar (en ello estoy) la existencia de derivados financieros que nos cubran ante posibles perjuicios en los tipos de cambio, cuando sepa algo mas concreto lo pondre. [/quote>
No creo que encuentres ningún banco que te cubra un flujo de caja de 30 años. Posiblemente el coste será superior a lo que te ahorras.
[/quote>
Tambien hay gente que, logicamente teniendo la liquidez necesaria, lo que hace es tener una cuenta asociada en la divisa de marras y cuando cree conveninente compra divisas a un precio conocido, como la hipoteca se carga contra esa cuenta en divisas, sabremos durante x meses cual es nuestra cuota real. [/quote>
Aquí has dado en la clave....yo he visto esta operación y tiene sentido. Sin embargo, solo tiene sentido para hipotecas de cuantía no muy elevada y de corta duración. Me explico: Imaginate una hipoteca de 150 miles de euros que al cambio son 300 miles de yenes. Hay gente que cuando formaliza la hipoteca cambia 100 yenes y lo deja en un depósito que pueda disponer de ello (el depósito te rentará mas que lo que pagas de hipoteca). Si ves que se la hipoteca se vuelve en tu contra pues lo utilizas para pagar las cuotas y si ves que la hipoteca se vuelve a tu favor dejarías de ganar (que no es lo mismo que perder) ya que al fin y al cabo tienes que pagar en yenes. Este se utiliza para cubrir parte de la hipoteca y tienes un margen para aguantar posibles embestidas de la moneda.[/quote>
En fin que el tema tiene bastante miga, y la verdad es que vistas las diferencias, es una cosa que hay que meditar, porque aunque tenemos unos riesgos (tanto negativos como positivos) la realidad diaria, bueno mas bien mensual, es que por una hipoteca que pagas en euros 1.120€, si lo hacemos en francos suizos se convierten en 788€ y en yenes 633€...... .[/quote>
exacto....pero no es muy fiable fijarte en tipos de cambio de una forma estática ya que por naturaleza no es estático..[/quote>
Yo no estoy ni a favor ni en contra de las HMD pero creo que el tema merece estudiarlo. [/quote>