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@Eduardo Segovia - 23/10/2009 06:00h
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El precio de la vivienda seguirá bajando hasta 2012, según Standard & Poor's
Foto: iStock Photo.
Pese a los cantos de sirena de las inmobiliarias y los enormes descuentos teóricos que ofrecen los bancos y cajas en sus pisos, el precio de la vivienda en España está muy lejos de tocar suelo. Así lo cree Standard & Poor's, que predice en un informe que los precios seguirán cayendo hasta 2012 por el aumento del paro, el bajo crecimiento de los salarios y el enorme stock de vivienda sin vender que existe en nuestro país. Y, sobre todo, porque los precios en realidad apenas han empezado a bajar desde los máximos de la burbuja.
Según el INE, el precio había bajado sólo un 8,2% interanual en el segundo trimestre del año, y la firma de tasación Tinsa asegura que el descenso es muy similar, del 8,3%, hasta octubre. A pesar del apoyo que supone para el mercado la bajada del euribor, el elevado nivel de desempleo y la grave recesión actual, que continuará en 2010 en su opinión, seguirán impidiendo su recuperación.
Uno de los datos en los que basa esta previsión es la tasa de esfuerzo que supone comprar una vivienda, medida como el precio medio de las casas dividido por la renta bruta disponible por hogar. Este ratio calculado por el Banco de España, que supone los años que una familia tarda en pagar una vivienda si dedica todos sus ingresos a ello, apenas ha bajado desde el 7,7 en que se encontraba en 2007 -en la cúspide de la burbuja- hasta el 6,8 del segundo trimestre de este año. Y dado que el denominador, la renta de los hogares, no ha subido sino todo lo contrario, la única explicación es que los precios apenas han bajado.
Otro elemento relevante es la "significativa sobreoferta" que registra el mercado español. La agencia de rating hace suya la reciente estimación de Acuña & Asociados, según la cual el stock de viviendas sin vender alcanza 1.623.042 unidades, de las que 580.000 son de segunda mano, 500.000 son de nueva construcción sin vender y 470.000 se encuentran en fase avanzada de construcción.
Una demanda insuficiente
Frente a esta oferta abrumadora, las estimaciones son de una demanda de unas 220.000 unidades al año durante los próximos ejercicios. Lo cual supone que harán falta entre seis y siete años para que se absorba todo ese stock (suponiendo que no se siga construyendo) y para que el mercado pueda empezar a recuperarse. S&P también tiene en cuenta las estimaciones de BBVA, que reducen el exceso de oferta sobre la demanda a un millón de casas, por eso su conclusión es algo más conservadora. Pero, en todo caso, no espera que la caída de precios se frene en los próximos dos años.
Y eso, en el mejor de los casos. Porque existe una amenaza adicional para nuestro mercado: el inicio de las subidas de tipos por parte del BCE prevista para el próximo año. Una subida que elevaría las cuotas de las hipotecas -casi todas a tipo variable- y que, además, dificultaría todavía más la recuperación económica. S&P estima que el endurecimiento de la política monetaria comenzará a mediados de 2010, cuando el desempleo empiece a reducirse en Francia y Alemania, y que se traducirá en una subida de 0,50 puntos en los tipos hasta fin de año.
La mejora de la morosidad en cuarentena
En otro informe también publicado ayer, la agencia de calificación crediticia muestra su escepticismo sobre la contención de la morosidad hipotecaria en España, contención que se pone de manifiesto en las cuentas del tercer trimestre que están presentando estos días bancos y cajas. A su juicio, la mejora de la morosidad debería haber sido mayor gracias a las bajadas de los tipos oficiales y, en consecuencia, del euribor. Pero el aumento del desempleo, mucho mayor que en el resto de Europa, ha impedido esa mejoría.
Su escepticismo a este respecto se basa en los mismos argumentos que sostienen su visión del sector inmobiliario: la magnitud de la burbuja inmobiliaria y la mala situación de la economía y el empleo.
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