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N
nasgud
14/04/2009 19:02

Clausula abusiva del suelo techo !!!!!

La estafa de las cláusula suelo y techo

4.279 lecturas | 5 respuestas
La clausula conocida por TEcho Suelo. ES la mayor estafa a nivel nacional de la historia. Y todavia hay gente por ahí que dice, ES legal. Pero legal de que?????

Si firmo una hipoteca al 4% y me ponen un suelo del 4% y techo del 12%, pues vaya un negocio. Que subir todo lo que quiera hasta el 12, pero bajar, nada de nada.

El principio de equitatividad brilla por su ausencia.
Si firmo un 4, lo normal es suelo de 2 y techo de 6, vamos digo yo.

Luego salen los putos politicos diciendo que la solución es el libre mercado, no será en esta clausula.......Que la oferta y demanda libre marcará el precio de equilibrio, el precio justo.

Pos nada señores, mañana vamos a la bolsa de madrid y les decimos a todos los inversores que en las subidas y beneficios de las acciones vamos a poner un límite, que es el de compra y las perdidas indefinido.................

No tienen suficiente con el diferencial y todas las comisiones que se lleva el banco, tambien te limitan tus ahorros en la bajada de una hipoteca, que al fin y al cabo eso si que es UNA INYECCION DIRECTA EN LA ECONOMIA.
 
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S
ser2009
28/05/2009 13:34
Hola

te agradezco la atención que has prestado al escrito, tu respuesta transmite molestia, como si este tema te fastidiara que la gente lo denuncie como abusivo.

Has puesto un buen ejemplo en lo del diablo, éste tiene artimañas para pillar a sus víctimas, sobre todo cuando están necesitadas.

Las leyes sobre defensa de los consumidores están para ayudar a las víctimas de los diablos del mercado, en este caso, financiero.

Si no hay reciprocidad hay abuso, y ese es el tema, lo demás es divagar y despitar lo que le viene bien a los Bancos. no te extrañe que tengan gente en la red con este cometido, con el dinero que se buscan con esta clásusula pueden comprar hasta al propio diabl.

saludos
 
P
pausela
28/05/2009 13:13
Y volvemos con el mismo tema, y vuelvo a ver que has documentado muy bien tu intervención, pero por poner un poco de humor al asunto, conoceis la peli de "al diablo con el diablo" ?? es de humor y el argumento trata sobre un chico que firma un contrato con el diablo por el que le entrega su alma y éste es dueño de todos sus actos, aunq en esa escritura también aparecía una cláusula que explicaba como deshacer ese contrato peró éste no lo había leido y lo pasa mal !!!
Pues esto es un poco lo que ha ocurrido con este tema del suelo, del que ahora tanto hablaís quejándoos de su caracter abusivo, pero que en su momento no os parasteis a ver en qué consistia como hubiera sido necesario.
Ademas veo que aún no estás plenamente informado del tema, ya que el techo que mencionas no es un techo sino un máximo legal que aparece en toda escritura de préstamo hipotecario y suele estar entre un 15% y un 22%, dependiendo de la entidad.
Mi pregunta es ¿Todas las entidades aplican suelo a sus hipotecas? ¿Alguién os obligó a firmar una hipoteca con cláusula de suelo o interés mínimo?
Yo os puedo asegurar que he firmado hipotecas con techo propiamente dicho en las que la entidad se comprometia con el cliente por x años a establecer un tipo máximo de entre el 6% y el 8%, dependiendo del plazo de cobertura de la condición, independientemente del máximo legal del 17% que aparecía en la escritura. Y éstos clientes que en su momento firmaron estas hipotecas, el año pasado pudieron por primera vez beneficiarse de ese techo.
Reitero e insisto a todo el mundo que lo lea ,aunq no esté de acuerdo conmigo, que una hipoteca es algo mas que
E+ 0,xx% , es decir, no sólo podemos fijarnos en un diferencial atractivo, sino en todas y cada una de las condiciones, y todo esto que ha sucedido con la bajada impresionante del euribor que ha dejado al descubierto estos suelos que la mayoría de titulares desconocía, debe servir para que la gente se plantee informarse muy bien de todo antes de firmar una hipoteca, especialmente las tramitadas a través de internet, porque pueden parecer buenas ofertas y presumir de 0 comisiones pero luego podemos encontrarnos con sorpresas muy desagradables para nuestro bolsillo.
E insisto que quien no tenga una cultura financiera suficiente busque asesoramiento, porque seguramente le compense ese gasto de dinero, con el ahorro que le puede suponer al firmar este tipo de clásulas.

Saludos
 
S
ser2009
27/05/2009 21:44
Como se conoce esta cláusula consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta cláusula es legal, es decir, no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad. Vamos a comprobar en este análisis si es o no así.
En efecto, los Bancos que la incluyen han establecido un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Pero se olvida el detalle de ser suficientemente alto como para que nunca perjudique al Banco, pues se suele ubicar en los 15 puntos o más. Si se diera esta condición los Bancos se quedarían con las casas, muy pocos podrían pagar una hipoteca. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación de ningún servicio distinto o adicional al cliente. El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés aplicable calificable de usurero y leonino.
Esta cláusula está diseñada para ajustar el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente ya está aleccionada con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio de un producto o de un servicio a favor del empresario sin contrapartida y siempre en beneficio de éste.
Expliquemos porque la cláusula es abusiva.
Por un lado, esta clausula es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (mejor dicho se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles relativamente bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo financiero a favor de la cuenta de resultado del Banco, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y de esta manera se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.
Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.
Como decía al principio, la cláusula suelo-techo para enmascarar la falta de reciprocidad incluye el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.
Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993 ; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57 ; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7 ; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.
Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio ; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!

En el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.
La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Aunque la ley modificada sustituyó el término mejorar por el de modificar, esta modificación legislativa no debe ser aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones pero que en realidad suponen la inducción de disposiciones y decisiones que perjudican su patrimonio.
Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.

Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.

Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.

Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.

Saludos y a reclamar
 
S
ser2009
27/05/2009 21:43
ser2009 dijo:

nasgud dijo:

La clausula conocida por TEcho Suelo. ES la mayor estafa a nivel nacional de la historia. Y todavia hay gente por ahí que dice, ES legal. Pero legal de que?????

Si firmo una hipoteca al 4% y me ponen un suelo del 4% y techo del 12%, pues vaya un negocio. Que subir todo lo que quiera hasta el 12, pero bajar, nada de nada.

El principio de equitatividad brilla por su ausencia.
Si firmo un 4, lo normal es suelo de 2 y techo de 6, vamos digo yo.

Luego salen los putos politicos diciendo que la solución es el libre mercado, no será en esta clausula.......Que la oferta y demanda libre marcará el precio de equilibrio, el precio justo.

Pos nada señores, mañana vamos a la bolsa de madrid y les decimos a todos los inversores que en las subidas y beneficios de las acciones vamos a poner un límite, que es el de compra y las perdidas indefinido.................

No tienen suficiente con el diferencial y todas las comisiones que se lleva el banco, tambien te limitan tus ahorros en la bajada de una hipoteca, que al fin y al cabo eso si que es UNA INYECCION DIRECTA EN LA ECONOMIA.

 
S
ser2009
27/05/2009 21:41
nasgud dijo:

La clausula conocida por TEcho Suelo. ES la mayor estafa a nivel nacional de la historia. Y todavia hay gente por ahí que dice, ES legal. Pero legal de que?????

Si firmo una hipoteca al 4% y me ponen un suelo del 4% y techo del 12%, pues vaya un negocio. Que subir todo lo que quiera hasta el 12, pero bajar, nada de nada.

El principio de equitatividad brilla por su ausencia.
Si firmo un 4, lo normal es suelo de 2 y techo de 6, vamos digo yo.

Luego salen los putos politicos diciendo que la solución es el libre mercado, no será en esta clausula.......Que la oferta y demanda libre marcará el precio de equilibrio, el precio justo.

Pos nada señores, mañana vamos a la bolsa de madrid y les decimos a todos los inversores que en las subidas y beneficios de las acciones vamos a poner un límite, que es el de compra y las perdidas indefinido.................

No tienen suficiente con el diferencial y todas las comisiones que se lleva el banco, tambien te limitan tus ahorros en la bajada de una hipoteca, que al fin y al cabo eso si que es UNA INYECCION DIRECTA EN LA ECONOMIA.
 

Fin del hilo
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