Hola a tod@s y Feliz Año (es un deseo y no que ande tocando las narices al personal desde la primera frase, pero lo cierto es que no intervengo en foro desde ni se sabe).
Veo que vais tod@s pasando vuestro Vía Crucis particular de reclamación de imperfectos en cada una de vuestras viviendas. No he participado hasta ahora porque yo ya pasé lo mismo y sería repetir, pero, la verdad, parece que me tocó la lotería porque a fin de cuentas eran eso… detalles, que tras perseguir a lazo a los especialistas, conseguí dejar todo bien.
En este foro, si bien hay cada vez más participantes, no olvidemos que no somos más que una pequeña parte y con quien me voy encontrando por los pasillos me comenta con cara de resignación su problemática, pero gordo, gordo, tampoco nadie me dice nada. Vale, tranquilos, ya sé que han dejado algo gordo, pero luego voy con eso, que merece capítulo aparte.
A lo que voy yo es que ya me olía que tras el desembarco masivo de vecinos, localizar al carpintero de aluminio, al del aire, a los chispas, al de la domótica,… iba a ser misión imposible. Encima, hay que añadir toda esa ¿verdad o ficción? relativa a gremios que no cobran, robo de material durante los dos años de inactividad, proceso acelerado de acabado-remate de pisos para escriturar en fases,… vamos, que hemos pasado de hablar de qué cocina pones tú, qué mármol pongo yo, a amargos lamentos sobre situaciones muy concretas. Y aquí es donde el foro está siendo positivo, creo yo. Como si lo leen en Nueva Zelanda. No se si afectará positiva o negativamente, me da igual. Estas casas tienen puntos a su favor, pero que aquí por razones obvias no están saliendo a colación ya que es preferible centrarse en solucionar lo pendiente, como ocurre en otras muchas casas y foros. Cuando todo esté en condiciones, quien quiera vender su vivienda no se verá dañado por los comentarios actuales, sino todo lo contrario ; habrá detrás años de labor de arreglo que enmiende la cutrez de algunas cosas.
A lo que iba, que el foro está bien, pero es en las reuniones de propietarios donde se deben tomar las decisiones. Sí me ha parecido buena idea las comisiones de trabajo o los preparativos en este mismo foro o bien mediante correos internos, porque aquí el/la presidente/a no va a poder con todo.
Algunos critican los tonos conciliadores a lo largo del proceso. Bueno, pues que nadie se confunda, que yo tengo las ideas muy claras y sé perfectamente cuándo hay que ser firme y antes de calificar actitudes, es mejor que se escuche y se colabore a que entre todos lleguemos a avances “reales” y no “especulativos”. Quiero pensar que es motivo del calor provocado por la rabia e impotencia, pero insultar es fácil y todo el mundo sabe hacerlos, por lo que no hagamos más difícil el poner de acuerdo a una comunidad donde cada uno ya tendrá de por sí una manera distinta de pensar. Yo me inclino poo ser práctico, aprovechar la experiencia que cada uno tengamos en diversos campos, consultar a especialistas y agotar antes otras medidas (entre ellas las legales, que para eso están). Creo que es mejor ordenar y planificar las muchas acciones que hay que llevar a cabo de manera paralela.
Y yo me pregunto: ¿En estos momentos, quién tiene la mayoría de las viviendas, el promotor o los propietarios? Yo creo que los vecinos. Pues bien, ya va siendo hora de que las riendas del edificio sean de los vecinos. Esto no está reñido con los diversos procesos de reclamación que se deben iniciar de manera paralela.
No obstante, los borradores de jugosos artículos para la prensa local o para “Callejeros” podrían llevar títulos del tipo: “¿Están preparados los compradores potenciales del Artclass junto al Museo de Bellas Artes para los retrasos e incumplimiento en la Memoria de Calidades acaecida en Isozaki Atea, el proyecto auspiciado con la complicidad del Ayuntamiento de Bilbao como elemento singular de la ciudad?”. Bueno, esto es como en los desfiles militares, ya saben las partes por dónde pueden ir los tiros si se creen que nos pueden dejar tirados y salirse de rositas.
La Memoria de Calidades ha quedado muy devaluada, ya que al final cada uno ha tenido que adecuar su vivienda si deseaba que se ajustara a lo inicialmente pensado. Esto, que ya es un incumplimiento aunque la letra pequeña se lo permita, se ha quedado pequeño frente a la autentica situación de desamparo y cierta anarquía que se vive, de ahí que creo que debemos empezar a, repito, ser nosotros los que controlemos la gestión del edificio ; o bien delegarlo en manos expertas y de confianza.
¿Está efectivamente constituida la Comunidad de propietarios? Si es así, ¿dónde está el libro de Actas? ¿Quién es el Administrador? ¿Existe una cuenta abierta en algún banco a nombre de la Comunidad de Propietarios? ¿Qué CIF tiene? ¿Quién tiene firma y qué documentos se están firmando? ¿Por qué no se dejó en todos los buzones un sobre con un resumen de lo debatido y acordado en la reunión? ¿Cómo está el tema de la Inscripción Catastral en Hacienda de las viviendas? ¿Dónde está toda la documentación relativa al edificio, las llaves de los cuartos, las altas y demás documentación legal así como permisos varios? ¿La reunión de hoy viernes es “oficiosa”, es una “reunión extraordinaria” de la Cdad. Prop. con lo que eso conlleva de quórum de constitución y poder de decisión, o qué?
¿Hasta qué punto se puede demorar la constitución de la misma? Antes o después habrá que hacerlo y cada uno puede demostrar con sus escrituras desde cuándo es propietario y a partir de cuándo se le podrá reclamar su parte de cuota. Digo esto porque… ¿cómo está el tema de servicios comunes: antena TV, luz, agua, calderas, grupos de presión, ascensores, vigilancia, mantenimientos varios, videoporteros,…?
En una Comunidad de Propietarios puedes hacer tres cosas:
* Cada vez que se necesite algo o exista una avería, llamas a la empresa, pasa la factura y se le paga. Yo, estos meses, me he dirigido directamente a las empresas cuando ha habido fallos y han venido, pero… ¿hasta cuándo lo van a seguir haciendo?
* Contratas con cada empresa un contrato de mantenimiento, de tal manera que vienen tanto cuando hay averías, como cuando toca revisión (muy recomendable si el coste es justo).
* Contratas una empresa de mantenimiento integral. Yo creo que esto es mejor, pero para otros servicios. Por ejemplo: aunar vigilancia, limpieza y un conserje común para todos los portales que esté localizable mediante móvil o walky.
Bueno, creo que ya empiezo a mezclar temas y mejor hago en acotar, pues, mi opinión a los diversos temas que hay encima de la mesa y que me hubiera gustado decir en la reunión, a la que me temo tampoco podré acudir.
DEFECTOS ESTRUCTURALES
El que reflejáis como más craso es el de la entrada de agua y aire en las viviendas con fachada de cristal, así como filtraciones en la última planta de sótano.
Lo primero de todo, urgente, creo que es (aplico el sentido común sin saber cómo se deberá actuar legalmente) sacar fotos, identificar la vivienda afectada y burofax al promotor, advirtiendo que en caso de no respuesta se cursará la correspondiente reclamación al Ayuntamiento. (¿No tienen hojas de reclamación las tiendas? Pues aquí, igual). Se ha comprado un producto que, como todo, debe tener una garantía. Constituir una Comunidad de Propietarios no implica en absoluto que caiga en nuestras espaldas lo que no nos corresponde, no en coste ni en arreglo de desperfectos graves.
Por cierto, si la Promotora cree que si la Comunidad de Propietarios se constituye y no va a pagar sus cuotas por lo que aún posee, pues se le denuncia y se le embarga los pisos y las plazas de garaje, que la ley ya lo contempla. Y si los estatutos son abusivos y a su favor, pues debemos asesorarnos para cambiarlos.
Respecto al Administrador de Fincas que necesita este edificio, no debe ser uno que se limite a sacar las cuentas con un programa de ordenador y a no atender las llamadas, sino uno especializado en grandes mancomunidades y que además “gestione”, que los hay muy buenos. Y como lo paga la Comunidad, pues ésta es la que lo elige, lo mantiene o lo cambia, según sea el caso.
Si no ocurre nada y no hay respuesta a las peticiones de los vecinos afectados (parece que decís que sí va a venir la empresa de la fachada), pues por supuesto que un experto tendrá que emitir un informe y un abogado iniciar la correspondiente denuncia. Creo que tendrá que ir por lo Civil, esto es, caro y largo, pero os garantizo que un día antes o después acabará (lo he visto en otros casos). ¿Qué ya no existe entonces el promotor? Pues entrará en acción el Seguro Obligatorio Decenal de Daños. Hay que saber con quién está contratado y hacernos con una copia. Si se niegan, se lo pedimos al Notario, ya que debió adjuntar una copia del certificado a la escritura de fin de obra (lo exige la ley).
Si entra el aire y el agua, quien nos garantiza que un día no se puede caer un cristal y haber una desgracia. ¿No habláis de cristales resquebrajados? Pues eso acojona.
Respecto a las filtraciones en el garaje, eso puede ser gravísimo. La ría está pegada y esto puede dar dolores de cabeza durante años e incluso afectar a los cimientos (igual he dicho una burrada, pero lo que es seguro es que este edificio se ha construido como si estuviera dentro de una piscina. Si la impermeabilización no es buena… adiós).
¿Cómo está el tema de los revocos que se vieron obligados a hacer en las zonas donde estuvieron ancladas las gruas y por donde se filtró agua en junio?
El tema de humedades se debe seguir de cerca. Si atisbáis algo hay que denunciarlo de inmediato.
DEFECTOS ZONAS COMUNES
Entiendo que se debe confeccionar escrito firmado por la Cdad. Prop. (si existe) o por todos los vecinos, con la relación de defectos y burofax o bien que cada uno mande uno para que quede constancia. A partir de ahí, ayuntamiento, gobierno vasco y juzgados, según se nos asesore. Sacad la lupa y no dejéis un rincón. Ellos mismos son los que nos han trasladado su preocupación por la prevención de incendios ; pues bien, ¿realmente han dejado los medios o sólo les preocupaba que viniera alguien y quitara sus columnas monstruosas? Por cierto, que a nadie se le ocurra hacerlo, que esto se hunde fijo.
Por cierto, ¿las separaciones entre habitaciones son de planchas de pladur por un tema de costes o porque la estructura singular de este edificio así lo exige? Aquí, el japonés ha utilizado método de construcción americano, por lo que… ¿es por un tema de carga de la estructura? Espero que no, porque como a cada uno le dé por meter dos pianos en cada casa, destrozamos los pilotes del muelle.
Retomando tema fuegos, yo me pregunto (sí, lo sé, estoy lleno de preguntas): ¿la domótica basicorra que nos han dejado está conectada con los bomberos o simple y llanamente se limita a cortar la luz y pitar como una loca mientras llama a nuestros móviles y nos pone el corazón en la boca? Por cierto, no hay quien entienda a la voz metalica.
No sé hasta qué punto, de cara a poder obtener la Cédula de Habitabilidad, el promotor arreglará algo (me parece bien que estén repintando los descansillos y que pongan señalizaciones), pero, esto es tan importante como los otros temas que han centrado los últimos posts.
DEFECTOS EN CADA VIVIENDA
Auténtico calvario de cada uno. Yo he de reconocer que cumplieron al final, pero ahora, como dije antes, es que son muchas casas a la vez, si no otros motivos....
CANCELACIÓN REGISTRAL DE CARGAS PREVIAS
Quienes no se han subrogado han debido obtener un certificado de cancelación económica de la carga de la vivienda y en la escritura de compraventa se ha debido reflejar la obligación del Vendedor de levantar la carga. Pedir una provisión para ello es de traca. Si alguien firmó algo de eso, firmado está, pero es abusivo.
Pedid una nota registral en Av. Madariaga dentro de un tiempo y si no se ha hecho (ya pienso de todo) se le reclama. Sí es cierto que los Promotores agrupan viviendad y firman una Carta de Pago ante Notario que agrupe varias viviendas. Bueno, realmente lo firmara “la Caixa” o “BBVA”, pero a instancias de Vizcaína y pagando ella los costes notariales y de registro. A eso se le llama “vender libre de cargas”.
Si no, y pasan los años, calculadle entre 1000€ y 1500€ cada uno, pero sí se podría llevar a cabo el levantamiento registral.
SEGURO DE LA FINCA
Hay que contratar uno rápido, aunque en teoría debe haber uno de construcción vigente (¿valdría ahora?). Ya me temo lo peor, e imaginad que ocurra algo y no haya seguro. Lo malo es que el tomador de la futura póliza debe ser la Comunidad de Propietarios, y el nuestro barato no va a ser por lo que se necesita money.
Aprovecho ahora para decir que si algo bueno tiene una Comunidad de Propietarios de nuestro tamaño es que los costes serán grandes, pero también el impacto en cada vecino es menor. Qué nadie se asuste y pretenda ahorrar en cerillas como el borracho, que lo barato sale caro.
SEGURIDAD
Ya no sólo es un tema “personal” (atracos y demás sustos), sino que se ha demostrado que es un tema “material”, ya que “desaparecen” cosas y lugares como por ejemplo los cuartos de las válvulas de agua están abiertos de par en par.
Lo suyo es contratar una empresa que ofrezca un servicio completo. Vigilancia 24 horas y una persona móvil. Cámaras de circuito cerrado digitales (me hace gracia que se diga que pueden robar las cámaras. ¿Pues para qué graban entonces?) y un conserje común. No os asustéis, el coste no se incrementa tanto por vecino y es el dinero mejor pagado.
Me llama la atención que el hilo que abrí en su día para la Seguridad no haya merecido vuestra profusa atención como para otros menesteres (bueno, Miki, ya sé que tú sí contestaste). Pues bien, basta un par de charlas con los guardias actuales y seguramente cambiaréis de idea. Yo, perdonad, seguiré insistiendo en este tema, que además es por el bien de todos. Bastante desgracia es tener unos portales que ya son meódromo o botellódromo (un día de estos sacó un par de fotos y las mando a la web del Ayuntamiento de Bilbao y al Correo, para denunciar cómo la policía aplica la normativa municipal). Los sábados y los domingos por la mañana los de la Limpieza Urbana pegan buen manguerazo, pero en el Portal 10, detrás de la puta columna, las manchas y la solera ni se va.
Los locales van a tardar en arrancar (crisis, alquileres inamortizables con ingresos por ventas) y la vida aún tardará en llegar, salvo por los jubilados, que han alegrado la calle por detrás y montan su barullo, sí señor. Por lo que aquello, los garajes y las escaleras de servicio y las casas en sí, cuando se pongan en la diana de los maleantes, va a ser barra libre y habrá disgustos. Parece la casa de “tócame Roque”.
Os recuerdo, además, que muchas plazas de garaje son alquiladas o de gente que no vive en las torres. No nos engañemos, no van a poner la misma diligencia que los propietarios, por lo que es un tema que nos incumbe a nosotros. De ahí los carteles recordando la necesidad de asegurarse de que las puertas quedan cerradas.
Ya habrá tiempo de ver si se ponen plantas, cuadros y sofás en los portales o alguien recoge la basura y hay que dejar de sacar a pasear la bolsita todos los días, con el riesgo de una multa de 70.-euros si la sacas fuera de horario. Pero, de momento, hay temas muy importantes. ¿Qué soluciones hay para las humedades del garaje, las descaradas filtraciones por las ventanas, se está pagando el agua, la luz, los impuestos? ¿Se revisan los ascensores? Mil preguntas nos vienen a todos a la cabeza.
LIMPIEZA
Sin comentarios. El tema va a peor. Vizcaína ¿no le da vergüenza lo que está haciendo?
Bueno, esto es lo que hubiera querido comentar en la reunión. Es decir, hay más de un tema que requiere la atención inmediata de los vecinos.