Sobre promotores y empresa explotadora

¿Cómo romper el nudo gordiano de la gestión de apartamentos turísticos en Rosaleda de las Mercedes?

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Hola a todos:
Soy un propietario de Rosaleda de las Mercedes, con dos apartamentos, y deseo que haya una empresa gestora seria, capaz de obtener una rentabilidad adecuada de estas inversiones, que controle y cuide las instalaciones, y se ocupe de una manera responsable de exigir a la empresa promotora la adecuación y puesta a punto de los defectos de construcción todavía existentes, y a los inquilinos el respeto por las normas de la Comunidad.
Para lograrlo, se ha romper el “nudo gordiano” que representa la existencia de un administrador de la Comunidad de Propietarios, que a su vez es el gerente de la Empresa Explotadora y el hecho de que Administrador y Empresa Explotadora hayan sido impuestos por las empresas promotoras: Inversiete S.A., Títulos e Inversiones S.A., Cogein S.A., Etc., con unos contratos absolutamente leoninos, por otra parte, con cláusulas que luego incumplen desde el primer momento.
¿Por qué exigen un contrato de cesión nuevo, cuando los apartamentos están cedidos en el contrato privado de compraventa y la escritura? Hasta que finalice ese contrato que se renueva de forma automática caso de no haber sido denunciado con antelación, no tienen porque pretender otro, salvo el caso de que alguna de las promotoras no hubiese incluido, la cláusula de cesión en sus contratos privados de compraventa.
Por mi parte antes de escriturar, y ante el cariz que estaban tomando las cosas envié un burofax certificado con acuse de recibo a Títulos e Inversiones S.A. en fecha 07/03/2007 en el que entre otras cosas señalaba:
“a) En la cláusula CUARTA del contrato privado de compraventa, la parte compradora autoriza a la Sociedad vendedora para que realice gestiones y suscriba cuantos documentos sean necesarios o convenientes para la calificación del edificio como Residencia de Apartamentos Turísticos, así como contratar administrador o director, de acuerdo con lo establecido en los artículos 4º y 5º del R.D. 2.877/82, de 15 de octubre.
b) Tal autorización tiene como fin único, permitir la realización de los pasos administrativos necesarios para la clasificación del complejo de apartamentos turísticos, y la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación y/o actividad.
c) En consecuencia la contratación de administrador o director deberá tener como único objetivo la obtención de dicha documentación, siendo su contratación con la cláusula de periodo de prueba máximo que autorice la legislación vigente, y en todo caso quedar sujeta la vigencia del contrato a la ratificación o no del mismo por parte de la Comunidad de Propietarios a partir de la fecha en que la misma quede formalmente constituida, en la Junta General de constitución.”
Con este escrito pretendía disponer de cobertura para la posibilidad de tener que interponer algún tipo de acción judicial, caso de que como esta ocurriendo, las cosas fuesen peor de lo admisible, por culpa de las acciones del promotor, al utilizar presuntamente de forma abusiva su posición para imponer situaciones de hecho para las que no estaba autorizado, una vez que había vendido en plano parte de los apartamentos en construcción.
“EN NUESTRO CASO – ROSALEDA DE LAS MERCEDES” ¿Podemos considerar presuntamente abusivos los siguientes hechos?:
• Autorizado el promotor para contratar administrador o director, lo que contrata es una “empresa explotadora”.
• Constituidos los compradores en Comunidad de Propietarios como consecuencia de la división horizontal de este complejo de Apartamentos Turísticos, la licencia de primera ocupación y/o actividad, en lugar de solicitarse a nombre de la Comunidad de Propietarios, parece ser que la Empresa Explotadora la ha solicitado a su propio nombre, dificultando la posterior solución de los problemas de titularidad de los inmuebles y de la explotación de los mismos, caso de que no se este satisfecho con sus servicios.
• Que ocurre, si descontentos con los servicios de Managering Madrid S.L. se decide por parte de la Comunidad de Propietarios prescindir de sus servicios, siendo ellos los titulares de la licencia de primera ocupación.
• Siendo la exigencia de la administración de “unidad de explotación” el contrato de cesión suscrito por el promotor y la empresa explotadora, convierte a esta en simple administradora, al no asumir ningún riesgo de la gestión, de acuerdo con las cláusulas presuntamente abusivas del contrato que realizan.
Los anteriores hechos ¿Pueden considerarse abusivos? Y en caso de que así fuese ¿Serían susceptibles de constituir algún tipo de falta o delito, susceptible de poder demandar a los responsables, con reclamación de daños y perjuicios tanto económicos como morales?.
Hasta donde es susceptible de reclamación la decepción de cualquier persona, que invierte los ahorros de toda su vida e hipoteca su futuro, con la compra de un apartamento turístico, del que piensa obtener una razonable rentabilidad, cuando comprueba que esa rentabilidad se la van a comer el promotor y una empresa explotadora a la que dicho promotor cede la explotación, sin autorización de los verdaderos propietarios.