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gab72
23/10/2009 07:16

Permuta de terrenos

¿En qué consisten las opciones de permuta de terrenos en Sanchinarro y ensanche de Barajas?

3.613 lecturas | 20 respuestas
Hola,
  Oyendo la primera parte de la asamblea pensé que estaba descartado una permuta de terrenos, pero no entendí demasiado bien la segunda parte, donde se siguió hablando de Sanchinarro, ensanche de Barajas...
 ¿ Alguien me puede aclarar en que consisten esas opciones?
 ¿Sería algo aparte de esta cooperativa o no?
 Gracias
 
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Etiquetas
Permuta de terrenos Ensanche de Barajas
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serfb
27/10/2009 11:46

Estoy contigo gab72

Prefiero seguir así, además yo particularmente no cambiaría ni el régimen de la cooperativa, es decir, si es de viviendas, de terreno o de lo que sea.

Porque si como tu dices, estamos hablando de vender a un medio-largo plazo (y a ver como nos ponemos de acuerdo, que eso será otra) a lo mejor se da el caso de que se ha aprobado el plan de urbanismo para ese entonces, y volvemos a querer cambiar el régimen y que vuelva a ser de viviendas y claro construirlas, y claro........volvemos a tener lío de haber que hemos puesto cada uno.

vamos que yo sigo sin ver quién gana disolviendo la coopertiva y vendiendo los terrenos.

Habrá gente que no pueda esperar tanto, es obvio, pero eso ya pasaba antes por eso hay gente que se salió de la cooperativa. Lo único que tenemos que hacer ahora es poner ciertos requisitos para darse de baja y que esto siga siendo viable para el que se quiera quedar.

Un saludo

 
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gab72
27/10/2009 11:05
Creo que te has explicado perfectamente serfb
Estoy de acuerdo.
Tampoco acabo de ver lo de la disolución de la cooperativa. Supongo que es por el tema de las bajas. A mi me da igual que sigamos como cooperativa de viviendas, como copropietarios de terrenos o como sea. Lo que tengo claro es dos cosas:
1. No podemos permitir que la peña se de de baja y vaya dejando a los que nos quedamos con un desfalco aún mayor.
2. Ahora no se pueden vender los terrenos. Seguro que dentro de un tiempo van a valer bastante más. Y si no es así, prefiero arriesgarme y comprobarlo por nosotros mismos dejando pasar el tiempo.
Si la solución al punto 1 es disolución de la cooperativa como tal y nuevo regimen, no me importa.
Si es viable mantener la cooperativa como tal pero asegurando que las bajas no van a empeorar la situación de los que nos quedamos, por mi mejor.

 Pero yo no entendí que se fueran a vender los terrenos en un futuro cercano. Lo suyo es esperar a que haya una buena oferta, y dudo que la vaya a haber en los proximos 2-3 años.
 
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serfb
26/10/2009 18:15

Hola a todos de nuevo,

por aportar algo que antes creo que se me ha olvidado, creo que la mejor opción para todos es seguir como estabamos (sólo que sabiendo que seguramente los pisos se harán más tarde que pronto) porque así no perdemos el dinero aportado en ningún porcentaje.

Claro que para seguir así, y tal y como se dijo en la asamblea hay que evitar que ninguno de nosotros sea baja. Para eso creo que la mejor opción (no se si planteada en asamblea) sería poner en los estatutos que ninguna persona se pueda dar de baja sin traer un sustituto.

Además (y esto si que es un poco invención mía) para que el proyecto sea viable, lo ideal sería cancelar la deuda que tenemos (con las distintas alternativas plantedas) y seguir con nuestra coopertativa de viviendas.

Digo esto porque se me plantea una duda:

Ahora estamos todos pensando en cambiarlo todo porque parece que no se va a construir nunca, pero no hay que olvidar que hace cuatro años cuando empezo todo esto, parecía que la construcción siempre iba para arriba y nunca iba a parar.

Y la duda que se me plantea es: Y si dentro de 4 o 5 años cuando podamos vender los terrenos resulta que lo más beneficioso para todos es seguir para adelante porque el mercado de viviendas vuelve a ser próspero?

Púes resulta que despues de haber vendido los terrenos a un precio en el que vamos a perder dinero, nos tiraremos de los pelos porque resulta que la gente estará comprando suelo y viviendas en la centralidad del este a unos precios increibles (y sí, en lo que ahora son nuestros terrenos).

Por resumir mi opinión: Yo prefiero seguir pagando el plan de viabilidad por el que optemos y tener mi dinero parado (por decirlo de algún  modo) pero no perderlo, y construir dentro de varios años que vender mis terrenos a un promotor que se aproveche de nuestra situación desesperada y perder dinero y además ver como dentro de unos años, cuando todo se normalice, la gente se aprovecha de nuestra desastrosa venta.

Espero haberme explicado bien.

Un saludo

 
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Becava
26/10/2009 16:10
Sigo sin entender nada de nada, no se si me he quedado bloqueado con todo este tema pero no le veo solucion por ningun sitio sin perder el dinero aportado.
Alguien ha contactado con algun abogado  o experto para ver en que situacion estamos??
 Esto es una desesperacion
Muchos estamos sin nada, bueno si con un prestamo personal a pagar en muchos años sin pisos en un futuro proximo y sin posibilidad de podernos meter en una vivienda .... es decir en un tunel y sin salida
si alguien puede esclarecer algo por dios que lo haga
 
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brasidas
26/10/2009 16:04
La solución para una cooperatuva igualitaria, sería que todos los socios tuvieran el mismo valor de los votos (1 socio = 1 voto). El hecho de haber aportado más se resolvería en el momento de la construcción de las viviendas. En fin, no creo que ese sea el problema ahora.
 
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Seagrams
26/10/2009 15:14
Si capitalizamos y no asumimos la deuda por igual (Principio base de una cooperativa igualitaria donde hay : un cooperativista= un voto) la cooperativa se convertirá a efectos prácticos en una sociedad anónima donde el que haya aportado 120.000 tendrá más porcentaje de voto que el que ha aportado 50.000 Euros. Es decir, unos votos valdrán más que otros por lo que la cooperativa perdería de raiz su fin y tendríamos jurídicamente que convertirnos en una sociedad mercantil; es así de simple.

Un aspecto que me parece que deberíamos debatir es que los que han aportado 120.000  parece que quisieran "culpabilizar o criminalizar" a aquellos que han aportado 50.000 euros, queriendo ahora obligarles a asumir toda la responsabilidad de la deuda.
 
Si embargo no se dan cuenta que si se aportaron 50.000 es porque eran los ahorros de toda su vida o podía asumir esa deuda en ese momento y no porque quisieran mayor o menor porcentaje en los beneficios y deudas de la cooperativa. El engaño fue masivo a todos por igual, tanto al de 50.000 como al de 120.000 mil por lo que sin mediar culpa ni dolo no pueden pretender en responsabilizar al que con toda su buena fe se acogió a un plan de pagos que podia asumir.

Si os dais cuenta no estamos hablando de MOROSIDAD en la gente que ha aportado 50.000 y no ha llegado a los famosos 88.000 sino de un ERROR (o ENGAÑO) de base del que el cooperativista de 50.000 no tiene culpa, al igual que no la tiene tampoco el de 120.000 mil que también ha sido engañado.

Sino asumimos la responsabilidad de la deuda entre todos, la cooperativa se convertirá en una sociedad y al igual que en una junta de accionistas el que más acciones tenga (el que más dinero haya aportado) tendrá más voto que el que menos "acciones" tenga y al garete la cooperativa.
 
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gab72
26/10/2009 13:58
Hola serfb,
  Tal y como lo pones, yo estaría de acuerdo contigo. Quizás yo no lo entendí así.

Por favor, corregidme si estoy equivocado, pero la idea no es disolver la cooperativa y malvender los terrenos. Sino disolver la cooperativa y ver que hacemos con los terrenos. En principio, esperar a que algo nos satisfaga. Y supongo que esperar bastante tiempo.
Vender los terrenos ahora creo que sería una locura. Lo perderíamos todo. A día de hoy no valen nada, pero supongo que en un futuro no se si muy cercano algo valdrán. Otra cosa sería una permuta que si se diera la posibilidad habría que estudiar.
 
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serfb
26/10/2009 13:05
Hola a Todos,

desde el otro día en la asamblea he estado pensando lo mal que lo tenemos, resumiendo dos opciones:

- Poner más dinero, para encima mal vender los terrenos (con lo que todos perderemos mucho dinero).

- Esperar mucho tiempo para tener una vivienda (por lo visto esto es inviable, aunque sinceramente yo no acabé de entender el por qué).

El caso es que, sinceramente en mi caso, prefiero la segunda opción (es decir, buscar un plan de viabilidad, aunque sea poner más dinero, y seguir esperando la vivienda, antes que perder una gran parte de los ahorros de toda mi vida)

Además, he seguido pensando, a quién de nosotros puede beneficiar disolver la cooperativa y mal vender los terrenos, y he llegado a la fácil solución de que a ninguno de los cooperativistas, entonces..........

Entonces quizá el único que se va a beneficiar de esta mala venta será URBAGESA:

- Se llevará un 8% de la venta de los terrenos (si no me equivocó)
- Seguramente conozca al comprador de los terrenos (ya sabemos lo que pasó con Gesteco, que se conocían el comprador y el vendedor) y, esto sí que pensando mal, a lo mejor ya tienen otros negocios juntos y le puede haber prometido unos terrenos "a buen precio" a cambio de otros favores.
- Alguno de nosotros, inocentes, además de ayudarle a ganar este dinero, quizá nos iremos de la mano con él a otras actuaciones que nos consiga.


Ya se que a lo mejor me he vuelto loco por la rabia que me da que se desbanezcan mis ilusiones y que muchos de vosotros pensareis que tengo algo en contra de URBAGESA, pero no es así.
 
Siendo justos con ellos, de momento no podemos probar ningún chanchullo (como los que nos hicieron los de GESTECO) y además y como opinión personal, la idea que he sacado de Jose Luis Grajera es de una persona honrada.

Por eso quiero que esto se tome más como una reflexión sobre nuestros intereses que como un ataque a alguién.

Saludos para todos
 
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socio25
26/10/2009 11:01
Sobre el seguro, yo tengo entendido lo mismo que ha dicho gab72. Por tanto, no habría nada reclamar por esa vía.
 
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gab72
26/10/2009 10:20
Hola Gavo
  Según tengo entendido, el seguro -pese a ser obligatorio- lo que cubre es que los gestores de la cooperativa no cojan el dinero y salgan corriendo, vamos, que no se destine el dinero a otro fin que no sea el de la cooperativa. En este caso, el dinero se destinó a la compra de terrenos. No hay nada que reclamarles. Ahora no hay dinero, por tanto no hay nada que asegurar.
 
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GAVO
25/10/2009 08:51

Después de la reunión, hay un aspecto importante que no fue tratado, y que por ley es obligatorio. ¿Qué pasa con el seguro que debe tener constituido la cooperativa sobre las cantidades pagadas?, y que en estos casos nos ayudara sobre la inseguridad de la situación. El seguro que tenemos firmado, qué ha pasado.
Lo que no entiendo cómo puede seguir una cooperativa sin este condicionante.

 
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socio25
23/10/2009 21:09
Hola Becava.

a) No hace falta esperar hasta el 2015 para pagar de la deuda con el banco, porque se puede pagar con antelación, ya que el 2015 es la fecha tope, pero esto no significa que no se pueda pagar antes, aunque esto depende de nuestras ganas de seguir poniendo dinero.

b) No hace falta esperar hasta el 2015 para vender o permutar los terrenos, ya que supongo que los nuevos propietarios se podrian subrogar en la deuda a cambio de un precio menor. Es decir, si la tasación dice que nuestros terrenos valen X y la deuda pendiente es Y, el valor de venta de los terrenos sería X-Y.

c) No hace falta esperar hasta el 2015 para comenzar la construcción de de las viviendas en caso que nos quedemos con los terrenos y todo vaya bien. Los plazos de construccion de las viviendas no tienen nada que ver con el plazo para pagar la deuda con el banco, sino con las ganas que le ponga Gallardón, Aguirre, Zapatero o quien corresponda.... Supongo que también depende de las ganas que tengan de empezar a construir del resto de propietarios de los terrenos.

En cuanto a la permuta de terrenos, no veo dificil que algun propietario de otros terrenos en cualquier otra zona de Madrid este dispuesto al intercambio de terrenos. Imaginemos a alguna inmobiliaria dueña de terrenos, pero escasa de liquidez (muy habitual hoy en día). Supongo que no tendrá ningún interés en comenzar a construir viviendas a corto plazo que no va a poder vender ni financiar (por no tener liquidez ni disponer de prestamos bancarios), porque nadie las va a comprar hasta dentro de unos años, cuando el mercado se normalice. Supongo que preferira deshacerse de sus terrenos, no???. Y si nuestros terrenos han bajado de valor, los suyos también.

También me gustaría recordar que en las cooperativas, los plazos de entrega y precios son orientativos. Imagino que cada socio tendría claro esto cuando se dio de alta en la cooperativa. Por eso no entiendo muy bien que haya socios que no estén dispuestos a seguir poniendo dinero, solo por el hecho de que en su plan de pagos no lo pone...Hay que olvidarse de las promesas de GESTECO ya, y tener presente cual es la situacion actual en la que estamos.

Y por si no ha quedado lo suficientemente claro, la salida de socios es la forma más rápida de que TODOS (tanto los que nos quedemos, como los que se den de baja), perdamos todas nuestras aportaciones... El plazo original era 2012 y aún estamos en 2009, ¿la gente ya se ha cansado de esperar????. Seamos serios por favor. Habría que intentar dificultar lo maximo posible la salida de socios de la cooperativa, ya sea modificando los estatutos, o como sea. Este es nuestro principal problema. Si los 200 y pico socios seguimos para adelante, no tenemos por qué tener ningún problema en tener vivienda tarde o temprano en nuestros terrenos, o donde sea (permutando,...), pero hay que aguantar y esperar.

Saludos.
 
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B
Becava
23/10/2009 15:04
hay algo que no me queda claro , cuando terminemos de pagar la deuda como poco en 2015 es cuando podremos vender o permutar los terrenos por lo tanto estamos en las mismas no podremos tener una vivienda como minimo hasta 2020 creo que por lo que he podido ver en las asambleas la media de edad es alta por lo que ni en la jubilacion tendremos los pisos .......
A mi tampoco me queda claro lo de permutar terrenos ahora según estan las cosas, con la deuda que tenemos, ???
Yo pienso que si sale la oportunidad de cambiar a otro terreno que nos garanticen unas viviendas en 2-3 años deberiamos todos aceptarlo pues mas vale pajaro en mano que ciento volando y hago especial llamamiento a las personas que no les importa aguantar 10 o 15 años, que piensen que el futuro de muchos jovenes " puede estar en sus manos" y muchas veces hay que retroceder para poder avanzar.
 
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B
brasidas
23/10/2009 14:48
100000% de acuerdo contigo, socio25.

Ayer en la Asamblea me manifesté en ese sentido, cuando dije que las pérdidas de valor no habrán de importar porque podemos tocar y pisar NUESTRO terreno. Y si luego tenemos que hacer una plaza de toros, pues ya se valorará; pero primero defender lo nuestro.

La sensación que he sacado de la Asamblea de ayer, es que bastantye gente no es consciente de lo que es pertenecer a una cooperativa, y viven en la creencia de que están pagando a una entidad ajena que le construirá casas en su día. Con esos principios no vamos a ninguna parte.
 
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socio25
23/10/2009 14:02
Hola a todos.

Supongo que la mayoría de la gente lo habrá entendido ayer, pero creo que debe quedar bastante claro que si la gente se va de la cooperativa, tiene muchas probabilidades de no cobrar ningún duro, porque en esa situación, se provocaría por ley el concurso de acreedores (suspensión de pagos, quiebra o como lo queráis llamar), y el banco se quedará con los terrenos ejecutando la hipoteca, y por tanto, nos quedaremos sin nada, porque lo unico que tenemos son los terrenos.
En resumen, si el banco se queda con los terrenos, la cooperativa no tendra dinero para devolver a los socios que se den de baja. Por tanto, TODOS (tanto los que nos quedemos, como los que se den de baja), habremos perdido el 100% de lo aportado. Espero haberme explicado bien.
Creo que todos tenemos que ir en el mismo sentido y cooperar entre todos (por eso nos llamamos cooperativa) para que esto siga adelante.
Tanto los que hemos pagado menos de los 88 mil euro (mi caso), como los que han pagado más, tenemos que tener claro que lo más importante ahora es saldar la deuda pendiente con el banco para evitar la quiebra. Tenemos tiempo para hacerlo (más de 5 años), pero hay que intentar de evitar que cada uno miremos por nuestro bien individual, y mirar por el bien de la cooperativa.
Por mi parte, no tengo ningún problema en aceptar la decisión de tener que poner más dinero hasta llegar a los 88 mil euros. Si tengo que buscarme un 2º trabajo y pedir dinero a un banco lo haré, antes que perder los ahorros de toda mi vida... De todas formas, ya se decidirá cómo se saldará la deuda pendiente.
También me gustaría dejar claro que no tienen sentido los comentarios que se escuchaban ayer de que la gente no quiere poner más dinero para nada. Cómo que para nada???. Ya sé que los terrenos valen menos ahora que cuando se compraron, pero siguen estando ahí, y tenemos que terminar de pagarlos antes que perderlos y que se los lleve el banco, no????. Una vez que los terrenos ya sean nuestros al 100% (sin hipoteca), ya decidiremos qué hacer con ellos (venderlos, permutarlos, quedarnoslos,...), pero creo que es importante terminar de pagarlos, y para ello, tenemos que poner más dinero.
Saludos.
 
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gab72
23/10/2009 13:00
Hola Pepe49
Las tres opciones son razonables y tienen desde luego su parte de lógica. Son defendibles y tambien tienen sus puntos debiles.

Tratando de ir a lo práctico, a lo que creo que pasaría en caso de elegir cualquiera de las tres opciones. 
 Hay que asumir que nadie queremos estar en la cooperativa y nadie quiere poner pasta. Si la opción que se nos ofrece como definitiva pasa por poner demasiado dinero, la gente va a huir. 

  Las opciónes1 y 3 probablemente nos darían muchos problemas, ya que creo que en ambas habría bastante gente que se echaría para atras y generaría un problema al resto.
  En la opción 1, quizás pepito ni siquiera pueda hacer frente a los pagos. Si está muy avanzado el pago igual le interese y siga. Si directamente le queda mucho por pagar, se va a dar de baja.
 La opción 3, es la que veo más clara a descartar. Cualquiera que se ponga en el lugar de Juanito, directamente me retira. Por defender una aportación de 40.000 euros yo no estaría dispuesto a pagar 48.000 más, por lo que al final Juanito no paga un duro y lo más probable es que pepito acabe sin cobrar sus 20.000 euros y sin recuperar un duro de los 120.000. (Por que creo que habría bastantes Juanitos)

 La opción 2 es la que veo más viable. Es asumir la situación de la que partimos: Que lo que hemos aportado hasta la fecha está en el aire y que la deuda la debe la cooperativa y todos somos cooperativistas. Creo que generaría las cuotas más bajas y por tanto el compromiso de la mayoría de los cooperativistas. Si yo si estuviera en la posición de Juanito las pagaría y si estuviese en la situación de Pepito tambien.  
 
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Pepe49
23/10/2009 12:04
Buenas,

Por intentar aclarar(me) voy a intentar plantear la situación y cómo acabaría en cada caso, los números son inventados, pero sirven para hacernos una idea.

Socios modelo:
  • Juanito: Acabó de pagar los 40000€ comprometidos inicialmente y actualmente sólo paga los intereses del prestamo por la compra del último terreno: 70€
  • Pepito: Esta pagando actualmente los 120000€ comprometidos inicialmente, por lo que está pagando la letra más los intereses: 700€ + 70€

Partimos de que los siguiente:
  • debemos 3.5M €(3M€ compra terrenos + 500K€ socios aún aportando dinero)
  • somos 210 socios
  • Inicialmente tenemos 5 años para pagarlo(5 x 12 = 60 cuotas mensuales)


Opción1:
Se divide la deuda de la compra de terrenos entre todos los socios:
3000000 deuda terrenos / 210 socios / 60 mensualidades= 240 € mensuales por socio

Juanito pagará: 240 € mensuales
Pepito pagará: 700 + 240 = 940 € mensuales



Opción 2:
se divide toda la deuda entre todos los socios a partes iguales:
3500000 deuda completa / 210 socios / 60 mensualidades = 280 € mensuales

Juanito pagará: 280 € mensuales
Pepito pagará: 280 € mensuales



Opción 3:
Se intenta igualar las aportaciones a 88000 €:
Juanito debe 48000€
A Pepito se le debe lo que haya pagado de más de los 88000€, si por ejemplo de los 120000 lleva pagados 100000€, se le devolverán 12000€

Juanito pagará: 48000 / 60 mensualidades= 800 € mensuales
Pepito recibirá: 12000 €



La idea, insisto, es solo aclarar las opciones, que yo personalmente no tengo claras y me gustaría confirmarlas.

Saludos,
Pepe
 
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gab72
23/10/2009 10:57
El tema es que hay quien no tiene más para seguir jugando.
Desde luego, si la propuesta es aceptable, mejor que esperar...
Pero ¿Quien va a hacerse cargo de la deuda, cedernos generosamente unos terrenos (hoy por hoy mejores que los nuestros puesto que ya deberían ser urbanos) - y que le habrán costado una pasta-, y además poder ofrecernos una vivienda a un precio razonable?
  Yo no lo veo muy viable. Pero si ocurre ¡ ME APUNTO!

Aparte de que siendo más de 200, siempre va a haber alguien que se niegue. SIEMPRE. Aunque sea una propuesta cojonuda e irrechazable.
Por tanto, pasarnos todos en bloque yo lo descarto. Sería una auténtica sorpresa.
Cualquier solución en este sentido va a tener que ser parcial, para un grupo, lo cual tampoco veo descabellado.
  Es decir, imaginaros que hay al respecto una propuesta aceptable, y que la mitad deciden embarcarse y la otra mitad deciden esperar. Entiendo que una vez patrimonilizados los terrenos y la deuda, se podría hacer igualmente. Cada cual individualmente puede "vender" su parte si encuentra pagador. ¿no?
 
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brasidas
23/10/2009 10:39

Esperar más allá del 2020 lo veo como una aventura de difícil viabilidad. Lo que se impone es construir viviendas en plazo máximo de 2/3 años. Para ello, tenemos que concienciarnos que hemos jugado, hemos perdido y ahora queremos que no nos metan una goleada.

Permitidme el símil, pero es que ,me lo tengo que tomar con humor
 

 
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Soniap84
23/10/2009 10:12
La permuta de terrenos solo es viable si TODOS los socios nos cambiamos a otro terreno, en el momento que diga uno que no, no es posible.

El caso es que la gestora está hablando con financieras que se harían cargo de los 3,5 millones de euros y se quedarian con nuestros terrenos a cambio de los terrenos urbanizables que tengan en las zonas donde dieron las opciones.

De esta forma, podremos tener una vivienda en unos 3 años, cosa que tal y como estamos ahora no va a ser posible ni para el 2020...

Pero ahi esta el problema...que hay que cambiarnos todos, creo que la mayoria está aqui porque quiere tener una vivienda no? Pero habrá socios que no les importe esperar el tiempo que haga falta.... (no es mi caso)

En fin... esta muy complicado
 
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Fin del hilo
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