Para los que todavía no lo tienen claro(hipoteca)

¿Qué es más económico: una segunda subrogación o la cancelación y nueva apertura de hipoteca?

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Hola, para los que todavía no tienen claro el proceso a seguir, si os sirve de ayuda os mando este mail

Es un mensaje que ha mandado otra persona que estaba en una situación similar por lo que hay matices que cambian.


Me he comprado un piso nuevo que me harán entrega en un par de meses, en el contrato de compra-venta ya se especifica que el piso se encuentra grabado con la hipoteca del promotor, hipoteca que tengo que subrogar o cancelar llegado el momento de entrega y registro notarial. En caso de cancelación deberé pagar la comisión del 1% pero en la de subrogación con la misma entidad está exento.( Bueno en nuestro caso(Jazmin) es al reves no tenemos comision de cancelación de hipoteca con Banesto(pero si otros gastos al cancelar) y tenemos un 0,15% de gastos de subrogación con Banesto) El tema es que las condiciones del banco son bastante abusivas por lo que quisiera ?cambiarme? a otro banco con mejor oferta. La pregunta es, una vez subrogado el préstamo, ¿qué me sería más económico: una segunda subrogación o la cancelación y nueva apertura? En ambos casos deberé pagar la comisión del 1%. ¿Qué diferencia existe en subrogar por segunda vez o cancelar y abrir una nueva?
Puedo subrogar el préstamo del promotor y subrogar luego otra vez a otro banco en el mismo momento o he de esperar a que la primera subrogación esté registrada para iniciar los tramites de la nueva subrogación? Puedo negociar con otro banco que cancelen la hipoteca primera y me abran una nueva el día de firma de escrituras o por el contrario este nuevo banco me ?obligará? a ser ya el propietario (piso entregado y escriturado)?
Ningún banco sabe darme una respuesta concreta y concisa, te agradecería me ayudaras.
Re: subrogacion o cancelacion
Hola,
si te parece te explico por encima cómo funciona toda esta tramitación,que es lo complicado,pero no es difícil de entender. La promotora tiene el préstamo promotor pq habrá necesitado financiarse para la construcción de la vivienda.Una vez construida, divide la deuda total entre todos los pisos de la finca y ahí es donde entráis los compradores,ya que os vais a subrogar en la deuda que ella tiene y así ella puede ir poco a poco cancelando el ptmo promotor. En este caso NO OS PENALIZA POR CANCELACION ya que lo único que se está haciendo es cambiar el titular de la deuda (de el promotor pasa a vosotros), pero, si vosotros decidís no subrogaros , sino hacer un ptmo nuevo con otra entidad, os penaliza la cancelación pq sí que hay que cancelar en el registro ese préstamo e inscribir el nuevo con otra entidad. Por experiencia, sé que a veces, aún habiendo firmado el contrato donde se incluye esa subrogación,si se habla con el promotor permite que hagas la hipoteca nueva con otra entidad sin PENALIZARTE, pero sobretodo hay que hablarlo con él.
Por otro lado, la diferencia entre una subrogación y un ptmo hipotecario nuevo, es que en la subrogación te ahorras unos impuestos que lleva la hipoteca y un poco por parte del notario, ya que en la primera se hace sólo una escritura (que incluye compraventa y subrogación) y en la segunda haces 2 escrituras (compraventa e hipoteca). El planteamiento de subrogarte primero en el ptmo del promotor y después volverte a subrogar en otra entidad no me parece bueno (desde mi punto de vista) pq entre los gastos de uno y de otro, casi vas a pagar lo mismo que si abres una hipoteca nueva y cancelas la que ahora hay.En cuanto a si el banco te obligará a ser ya propietario, piensa que primero se firma siempre la compraventa (por tanto,ya eres propietario) y después la hipoteca (salvo que esté la subrog. incluida que tu asumes). Mi consejo es que vayas a otra entidad (Bankinter,Deustch Bank, BBva) y que te hagan números para abrir UN PRESTAMO HIPOTECARIO NUEVO (el día que firmas las escrituras,primero firmas la compraventa,después la hipoteca ,e inmediatamente después se hace transferencia vía Banco de España para que se cancele la hipoteca que hay sobre tu piso). Sólo con lo que pagues el primer año, compara con las condiciones que tiene el préstamo del promotor (que ya dices que son abusivas)y verás como aunque te parezca un poco caro,en realidad vas a ahorrar sin tener que hacer 2 subrogaciones ni acogerte a ese préstamo vigente hoy en el piso que compras. Cuando te informes de las condiciones pide que se aplique el EURIBOR Y NO EL IRPH (es más alto).Sobretodo, acuérdate de hablar con el promotor de la posibilidad de que no te penalice por cancelación y por cierto, hay un Real decreto aprobado en Mayo de este año, en el se cambia esta penalización (por subrogación o cancelación anticipada)y de un 1% pasa a ser de 0.50%(igual no puedes acogerte a él pq todo tu proceso se ha tramitado antes, es decir, con la ley antigua).Bueno, igual me he excedido un poco en mi explicación pero como te decía no es difícil de entender pero sí de explicar.Espero que te sirva y cualquier duda ya sabes dónde estoy.
Saludos